Khi mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ, người mua cần phải đặc biệt thận trọng và nắm rõ các quy định pháp luật liên quan để tránh rủi ro. Thị trường đất nông nghiệp không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều nguy cơ về pháp lý và tài chính, do đó việc kiểm tra kỹ lưỡng thông tin và nguồn gốc đất và cần chú ý đến các điều kiện chuyển nhượng và quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi hợp pháp sau này. Việc hiểu rõ mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ cần lưu ý gì, ACC HCM sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn để đưa ra quyết định chính xác và an toàn hơn.
1. Các lưu ý khi mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ trường hợp cho phép
1.1. Thủ tục hành chính khi mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ
Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự và thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp không có sổ đỏ thuộc trường hợp được Nhà nước giao hoặc cho thuê được quy định như sau:
Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất cần nộp một bộ hồ sơ để thực hiện quyền chuyển nhượng hoặc các quyền khác liên quan đến quyền sử dụng đất. Nếu bạn muốn chuyển nhượng chỉ một phần của thửa đất, bạn cần yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc và tách thửa trước khi nộp hồ sơ.
Xử lý hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, họ sẽ thực hiện các bước sau:
Thông báo nghĩa vụ tài chính: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, nếu có.
Cập nhật sổ đỏ: Xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Nếu cần cấp mới Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền.
Cập nhật hồ sơ địa chính: Chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, sau đó trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Các thủ tục hành chính cần thực hiện mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ tại cơ quan hành chính
1.2. Khi nào được giao kết hợp đồng mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ?
Khi mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ thuộc trường hợp được Nhà nước giao hoặc cho thuê, quy trình thực hiện giao dịch cần được tiến hành một cách cẩn thận và đúng pháp luật bởi các bên trong giao dịch để đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên.
Bước 1: Hai bên thương lượng và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do không có sổ đỏ, trong một số trường hợp hợp đồng sẽ không thể công chứng. Tuy nhiên, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện và thuộc trường hợp được pháp luật công nhận việc chuyển nhượng, người dân có thể mang hồ sơ và hợp đồng đến công chứng.
Bước 2: Mỗi bên cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng (nếu có);
Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất nông nghiệp;
Di chúc thừa kế hoặc biên bản họp gia đình phân chia di sản thừa kế có sự tham gia của người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng và các thành viên trong gia đình;
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai 2013;
Bản sao giấy chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân/hộ chiếu;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký xác nhận của cả hai bên.
Bước 3: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật.
Việc tuân thủ đúng quy trình và chuẩn bị đầy đủ giấy tờ sẽ giúp cho quá trình mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ diễn ra suôn sẻ và hợp pháp, bảo vệ quyền lợi của cả bên mua và bên bán.
Khi nào được giao kết hợp đồng mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ?
1.3. Hậu quả pháp lý khi mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ
Theo quy định pháp luật, sổ đỏ là một điều kiện cần thiết trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoại trừ hai trường hợp đặc biệt. Do đó, việc mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ không thuộc trường hợp được Nhà nước giao hoặc cho thuê sẽ bị xử phạt theo quy định.
Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp khi không đáp ứng đủ các điều kiện quy định sẽ bị xử phạt như sau:
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu không đáp ứng một trong các điều kiện cần thiết sẽ bị phạt từ 03 – 05 triệu đồng tại khu vực nông thôn và từ 05 – 10 triệu đồng tại khu vực đô thị.
Nếu không đáp ứng từ hai điều kiện trở lên, mức phạt sẽ là từ 05 – 10 triệu đồng tại khu vực nông thôn và từ 10 – 20 triệu đồng tại khu vực đô thị.
Lưu ý: Các mức phạt trên áp dụng cho cá nhân, trong khi mức phạt đối với tổ chức là gấp đôi mức phạt đối với cá nhân.
Vì vậy, nếu thực hiện mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ (dù đáp ứng các điều kiện khác), cá nhân có thể bị phạt từ 03 – 05 triệu đồng ở nông thôn và từ 05 – 10 triệu đồng ở đô thị.
Hậu quả pháp lý khi mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ
2. Chủ sở hữu quyền đất nông nghiệp không có sổ đỏ có được phép chuyển nhượng không?
Đất nông nghiệp là loại đất chủ yếu được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp, vì vậy việc mua bán loại đất này đòi hỏi nhiều thủ tục phức tạp. Để đảm bảo tính minh bạch, quá trình mua bán đất nông nghiệp cần đầy đủ các giấy tờ liên quan. Mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ nghĩa là giao dịch không kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có các điều kiện sau: có giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp đặc biệt), đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
Ngoài ra, Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định rằng người sử dụng đất nông nghiệp được phép thực hiện các quyền chuyển đổi và chuyển nhượng đất nông nghiệp sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, trong trường hợp đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất vẫn có quyền bán đất nếu đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất mà không cần phải có sổ đỏ.
3. Những trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013
Theo Điều 191 Luật Đất đai 2013, các trường hợp sau đây không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, và đất rừng đặc dụng từ hộ gia đình hoặc cá nhân, trừ khi việc chuyển nhượng này được phép theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Hộ gia đình và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
Hộ gia đình và cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc đất nông nghiệp nằm trong khu vực rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, hoặc phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu họ không sinh sống trong khu vực rừng đó.
Hiểu rõ các trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giúp các tổ chức, hộ gia đình, và cá nhân tránh những rủi ro pháp lý và đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Việc mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ là hoàn toàn hợp pháp và không cần phải thực hiện thêm bất kỳ thủ tục pháp lý nào.
Không. Việc mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ cần tuân thủ quy định pháp luật và có thể bị xử phạt nếu không đáp ứng các điều kiện pháp lý.
Người mua đất nông nghiệp không có sổ đỏ vẫn có thể yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Có. Trong một số trường hợp, người dân có thể yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng dù không có sổ đỏ, nếu đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật.
Hộ gia đình và cá nhân không cần có sổ đỏ để mua bán đất nông nghiệp nếu đất đó nằm trong khu vực quy hoạch đất nông nghiệp.
Không. Dù đất nằm trong khu vực quy hoạch đất nông nghiệp, việc mua bán vẫn cần phải có sổ đỏ hoặc đáp ứng các điều kiện pháp lý khác theo quy định.
Việc mua bán đất nông nghiệp không có sổ đỏ cần được thực hiện cẩn thận và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật để tránh các rủi ro pháp lý và xử phạt hành chính. Đảm bảo mọi thủ tục và giấy tờ hợp lệ không chỉ giúp quá trình giao dịch diễn ra suôn sẻ mà còn bảo vệ quyền lợi của cả bên mua và bên bán.
Nếu khách hàng đang tìm kiếm sự hỗ trợ và tư vấn chuyên nghiệp trong việc mua bán đất nông nghiệp hoặc các vấn đề pháp lý liên quan, ACC HCM sẵn sàng cung cấp dịch vụ toàn diện. Với đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm, ACC HCM cam kết hỗ trợ bạn trong việc chuẩn bị hồ sơ, đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch và xử lý các thủ tục cần thiết. Hãy liên hệ với ACC HCM để nhận được sự tư vấn và hỗ trợ tận tình, giúp bạn an tâm trong mọi giao dịch liên quan đến mua bán quyền sử dụng đất.
