Khi thực hiện giao dịch tài chính hoặc bảo đảm nghĩa vụ, việc nắm rõ các quy định pháp lý là rất quan trọng. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất chính là một yếu tố không thể thiếu trong quá trình này. Hiểu rõ các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất giúp bạn thực hiện các giao dịch một cách hợp pháp và hiệu quả. Bài viết này của ACC HCM sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan và chi tiết về các quy định liên quan, giúp bạn đảm bảo tuân thủ pháp luật và quản lý tài sản một cách thông minh.
Thế chấp quyền sử dụng đất là hành động mà một bên đang nắm giữ quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên còn lại (gọi là bên nhận thế chấp). Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn được phép tiếp tục sử dụng đất mà không cần chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.
2. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất
2.1 Điều kiện và thủ tục thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.1 Điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.
2.1.2 Thủ tục thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất
Theo các quy định pháp luật hiện hành, cụ thể là Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện qua các bước sau:
Thủ tục thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Cá nhân hoặc tổ chức có thể tự chuẩn bị hồ sơ hoặc đến UBND cấp xã, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn, cung cấp hồ sơ mẫu và thông tin về các yêu cầu cần thiết.
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm: Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đã được ký kết; Hợp đồng thế chấp đã ký; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính); và Chứng minh nhân dân (bản sao có công chứng).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ hoàn chỉnh cần được nộp tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Xử lý hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện sẽ kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ hợp lệ từ UBND cấp xã hoặc cá nhân/tổ chức. Sau đó, văn phòng sẽ lập phiếu hẹn trả kết quả.
Bước 4: Nhận kết quả
Kết quả bao gồm đơn yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được trả lại tại UBND cấp xã hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Theo khoản 1 Điều 179 của Luật Đất đai 2013, hộ gia đình và cá nhân sử dụng các loại đất sau đây có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:
Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức.
Đất được Nhà nước giao và thu tiền sử dụng đất.
Đất thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng.
Đất nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế.
4. Thời điểm được thế chấp đất đai
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan, thời điểm được phép thế chấp quyền sử dụng đất được xác định dựa trên các điều kiện sau:
Thời điểm được thế chấp đất đai
Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất không bị tranh chấp
Đất không bị kê biên để thi hành án
Đất không thuộc diện cấm thế chấp
Đáp ứng các yêu cầu của hợp đồng thế chấp
Hoàn thành thủ tục đăng ký thế chấp
5. Thủ tục thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay ngân hàng
Theo Bộ luật Dân sự 2015, không còn khái niệm cụ thể về “Hợp đồng thế chấp”, mà chỉ quy định chung về thế chấp tài sản. Cụ thể, Điều 318 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
Thế chấp tài sản là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không giao tài sản cho bên kia (gọi là bên nhận thế chấp).
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ khi các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Điều 318, khoản 3 cũng quy định rằng nếu thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng là tài sản thế chấp, trừ khi có thỏa thuận khác.
Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ hai trường hợp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất:
Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất (Điều 325).
Thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 326).
Khi ngân hàng nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, ngân hàng sẽ thực hiện các thủ tục sau với sự phối hợp của khách hàng là bên thế chấp:
Kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp: Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, ngân hàng cần kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác để xác nhận tính hợp pháp của giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng đất, và nghĩa vụ tài chính liên quan. Đồng thời, cần xác minh với chính quyền địa phương để đảm bảo đất không có tranh chấp và không bị kê biên.
Kiểm tra thực địa: Khảo sát, đo đạc và định giá tài sản thế chấp.
Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp: Theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Lập và ký hợp đồng thế chấp: Soạn thảo hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng.
Đăng ký thế chấp: Thực hiện đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Bên thế chấp có quyền gì khi quyền sử dụng đất của họ được thế chấp?
Khi quyền sử dụng đất của bên thế chấp được thế chấp, bên thế chấp vẫn giữ quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi từ tài sản thế chấp, trừ khi hoa lợi cũng là tài sản thế chấp. Bên thế chấp có quyền đầu tư vào tài sản để tăng giá trị của nó, và có thể nhận lại tài sản thế chấp và giấy tờ liên quan khi nghĩa vụ đã hoàn thành. Bên thế chấp cũng có quyền bán, thay thế hoặc trao đổi tài sản thế chấp trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp nào thì quyền sử dụng đất không được phép thế chấp?
Quyền sử dụng đất không được phép thế chấp nếu đất đang có tranh chấp, hoặc quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Ngoài ra, đất thuộc diện cấm thế chấp theo quy định của pháp luật, hoặc không đáp ứng đủ các yêu cầu về hợp đồng thế chấp cũng không thể được thế chấp.
Ngân hàng cần kiểm tra những gì khi tiếp nhận yêu cầu thế chấp quyền sử dụng đất?
Khi tiếp nhận yêu cầu thế chấp quyền sử dụng đất, ngân hàng cần kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp, bao gồm xác nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác để đảm bảo tính hợp pháp, thời hạn sử dụng và nghĩa vụ tài chính liên quan. Ngân hàng cũng cần xác minh với chính quyền địa phương để đảm bảo rằng đất không có tranh chấp và không bị kê biên. Sau đó, ngân hàng sẽ tiến hành khảo sát thực địa, đo đạc và định giá tài sản.
Tóm lại, việc nắm vững quy định về thế chấp quyền sử dụng đất là rất quan trọng để đảm bảo các giao dịch tài chính và nghĩa vụ của bạn được thực hiện hợp pháp và hiệu quả. Bằng cách hiểu rõ các quy định này, bạn có thể bảo vệ quyền lợi của mình, tránh rủi ro pháp lý và tối ưu hóa việc sử dụng tài sản. ACC HCM hy vọng rằng thông tin cung cấp trong bài viết này sẽ giúp bạn thực hiện các giao dịch liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất một cách thông minh và an toàn.
