Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng, xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Vậy Sổ hồng là gì? Các trường hợp được cấp sổ hồng? Đây là câu hỏi mà nhiều người quan tâm khi tham gia các giao dịch bất động sản. Hãy cùng ACC HCM tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây!
Sổ hồng, tên gọi quen thuộc của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,” xuất phát từ màu sắc hồng đặc trưng của loại giấy này. Đây là giấy tờ pháp lý quan trọng do Bộ Xây dựng cấp trước ngày 10/08/2005, dùng để xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (nội thành, nội thị xã, thị trấn). Từ ngày 10/08/2005 đến trước 10/12/2009, Sổ hồng được đổi tên thành “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.”
Theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thống nhất đổi cả Sổ đỏ và Sổ hồng thành một loại giấy duy nhất là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.” Điều này nhằm đơn giản hóa các thủ tục và đảm bảo tính nhất quán trong quản lý đất đai.
2.1. Trường hợp được cấp Sổ hồng đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều này quy định các trường hợp cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) cho hộ gia đình và cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, hoặc có các loại giấy tờ khác mà pháp luật công nhận, chẳng hạn như:
Giấy tờ về quyền sử dụng đất từ các cơ quan có thẩm quyền: Bao gồm những giấy tờ do các cơ quan thuộc chế độ cũ cấp (ví dụ: Bằng khoán điền thổ, Văn tự mua bán nhà đất của chế độ cũ…).
Giấy chứng nhận tạm thời: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.
Giấy tờ xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993: Các loại giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp của cơ quan nhà nước.
Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ hợp pháp (theo Điều 137 Luật Đất đai 2024), họ có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Các giấy tờ này có thể là giấy tờ do cơ quan nhà nước cấp, hoặc giấy tờ của chế độ cũ hoặc giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
2.2. Trường hợp được cấp Sổ hồng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, điều này áp dụng đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như quy định tại Điều 137. Trong trường hợp này, sẽ có hai trường hợp cụ thể:
Sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày này và được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đối với thửa đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống: Quy định rõ về diện tích đất được công nhận là đất ở và những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất nếu diện tích vượt hạn mức.
Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp (theo Điều 138 Luật Đất đai 2024), họ vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với điều kiện UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp và họ sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980. Trường hợp này sẽ được xác nhận diện tích đất ở, và có thể có các nghĩa vụ tài chính liên quan (như nộp tiền sử dụng đất nếu diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở).
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ: Khi có nhu cầu cấp Sổ hồng lần đầu cho cả nhà ở và đất, người yêu cầu cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ theo quy định tại khoản 1, Điều 28 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Hồ sơ phải bao gồm sơ đồ nhà ở, trừ trường hợp giấy tờ hiện có đã có sơ đồ phù hợp với thực tế.
Bước 2. Nộp hồ sơ: Sau khi hoàn thiện hồ sơ, người dân nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương. Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra hồ sơ và xử lý theo quy định. Nếu hồ sơ hợp lệ, Giấy chứng nhận sẽ được cấp lần đầu cho cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
3.2. Nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu khi đã có Sổ hồng
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ: Khi thực hiện thủ tục bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào Sổ hồng, người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Hồ sơ bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đã cấp và hồ sơ kỹ thuật thể hiện hiện trạng nhà ở, đảm bảo phù hợp với thực tế.
Bước 2. Nộp hồ sơ: Sau khi chuẩn bị hồ sơ, người dân sẽ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền. Khi nộp hồ sơ, cần nhận biên nhận từ cơ quan tiếp nhận và theo dõi thời gian trả kết quả như ghi trên biên nhận.
Bước 3. Xử lý hồ sơ: Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra và xác minh thông tin hồ sơ, đồng thời kiểm tra hiện trạng nhà ở. Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan này sẽ thực hiện việc bổ sung quyền sở hữu nhà ở vào Sổ hồng đã cấp, đảm bảo tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật.
Bước 4. Nhận kết quả: Sau khi hồ sơ được xử lý, người dân sẽ nhận được Sổ hồng mới, trong đó có bổ sung quyền sở hữu nhà ở. Thủ tục này chỉ áp dụng cho nhà ở riêng lẻ và không áp dụng với chung cư. Các Sổ hồng mới hiện nay đều có tên gọi thống nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thủ tục làm sổ hồng đối với Nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu khi đã có Sổ hồng
Vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT. Theo quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 43 của Thông tư này, mẫu Giấy chứng nhận cũ sẽ tiếp tục được sử dụng cho đến hết ngày 31/12/2024. Từ ngày 01/01/2025, mọi thủ tục cấp mới, cấp lại hoặc cấp đổi Sổ hồng sẽ sử dụng mẫu Giấy chứng nhận mới, với tên gọi chính thức là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
(a); Về tên gọi: Hiện nay, người dân vẫn quen thuộc với hai loại Giấy chứng nhận phổ biến là:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là “Sổ đỏ”)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là “Sổ hồng”)
Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2025, mẫu Giấy chứng nhận mới sẽ có tên gọi thống nhất là: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
(b); Về hình thức: Mẫu Giấy chứng nhận mới có hình thức gồm một tờ, hai trang, với phôi giấy in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen. Kích thước của Giấy chứng nhận là 210 x 297mm.
(c); Về nội dung:
Trang 1:
Quốc hiệu, Quốc huy và tên “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” in màu đỏ.
Mã QR với kích thước 2,0 cm x 2,0 cm, chứa thông tin chi tiết về Giấy chứng nhận.
Thông tin của người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà ở/tài sản gắn liền với đất.
Thông tin về thửa đất (số thửa, diện tích, loại đất, thời hạn sử dụng, hình thức sử dụng đất, địa chỉ đất).
Thông tin về tài sản gắn liền với đất (tên tài sản, diện tích sử dụng, hình thức sở hữu, thời hạn sở hữu, địa chỉ).
Ngày tháng, cơ quan cấp Giấy chứng nhận và số series phát hành.
Dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”.
Trang 2:
Sơ đồ thửa đất và tài sản gắn liền với đất.
Ghi chú về những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.
Nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận.
Giấy chứng nhận mới này sẽ thay thế mẫu cũ từ đầu năm 2025, mang lại sự thống nhất trong quy trình cấp Giấy chứng nhận cho người dân.
5. Nguyên tắc khi cấp Sổ hồng
7 nguyên tắc cấp Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) dựa trên Điều 135 của Luật Đất đai:
Cấp cho từng thửa đất: Giấy chứng nhận cấp cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện. Nếu người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một địa phương thì có thể cấp Giấy chứng nhận chung cho các thửa đó.
Cấp cho nhiều người đồng sở hữu: Khi có nhiều người chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản gắn liền với đất, mỗi người sẽ được cấp Giấy chứng nhận riêng. Nếu có yêu cầu, có thể cấp chung cho tất cả và trao cho người đại diện.
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Giấy chứng nhận chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định, trừ trường hợp miễn hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
Quyền sở hữu chung của vợ chồng: Khi tài sản là tài sản chung của vợ chồng, phải ghi cả tên vợ và chồng trong Giấy chứng nhận. Nếu đã cấp giấy ghi tên một người, có thể đổi sang giấy ghi tên cả hai nếu có yêu cầu.
Cấp cho hộ gia đình: Nếu quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình, Giấy chứng nhận sẽ ghi tên các thành viên chung quyền sử dụng đất và cấp cho người đại diện. Nếu có yêu cầu, có thể cấp Giấy chứng nhận ghi tên người đại diện hộ gia đình.
Chênh lệch diện tích: Nếu có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích trên giấy tờ nhưng không thay đổi ranh giới thửa đất, Giấy chứng nhận sẽ cấp theo diện tích thực tế. Nếu diện tích thực tế lớn hơn và có thay đổi, phần diện tích chênh lệch sẽ được cấp Giấy chứng nhận bổ sung.
Cấp đổi và điều chỉnh: Khi có sự sai sót về vị trí hoặc thông tin trong Giấy chứng nhận đã cấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện rà soát, cấp đổi hoặc hủy Giấy chứng nhận để điều chỉnh chính xác thông tin.
Những nguyên tắc này bảo đảm sự minh bạch và chính xác trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
6. Thẩm quyền cấp Sổ hồng
Thẩm quyền cấp Sổ hồng (hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) được quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2024:
(a); Cấp lần đầu:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc các khoản 1, 2, 5, 6, và 7 Điều 4 của Luật Đất đai.
Ủy ban nhân dân cấp huyện: Cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng thuộc khoản 3 và khoản 4 Điều 4 của Luật Đất đai.
Các cơ quan chức năng quản lý đất đai có thể được ủy quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận.
(b); Cấp Giấy chứng nhận và xác nhận thay đổi đối với biến động đất đai:
Tổ chức đăng ký đất đai: Cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cũng như cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai: Cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân, cộng đồng dân cư, và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Các tổ chức đăng ký đất đai, bao gồm chi nhánh của các tổ chức này, sử dụng con dấu của mình khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
7. Câu hỏi thường gặp
Sổ hồng có thể được cấp lại trong trường hợp nào?
Sổ hồng có thể được cấp lại trong trường hợp bị mất, bị hư hỏng hoặc thông tin trên sổ bị sai sót. Chủ sở hữu cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và làm thủ tục yêu cầu cấp lại tại cơ quan có thẩm quyền. Hồ sơ gồm có đơn xin cấp lại, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất và nhà, và các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan chức năng.
Tôi có thể thay đổi tên trên Sổ hồng không?
Có, trong trường hợp có thay đổi về chủ sở hữu, ví dụ như khi chuyển nhượng quyền sở hữu đất hoặc thừa kế, bạn có thể yêu cầu cấp lại Sổ hồng với tên mới của chủ sở hữu. Tuy nhiên, thủ tục này yêu cầu hồ sơ và nghĩa vụ tài chính phù hợp.
Chủ sở hữu có thể chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và đất khi chưa có sổ hồng không?
Chủ sở hữu không thể thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và đất nếu chưa có sổ hồng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu có đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chủ sở hữu có thể xin cấp sổ hồng trước khi thực hiện chuyển nhượng.
Sổ hồng có thể dùng làm tài sản thế chấp cho vay không?
Sổ hồng hoàn toàn có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp khi vay vốn tại ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khi sử dụng sổ hồng làm tài sản thế chấp, chủ sở hữu cần cung cấp các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cũng như đảm bảo rằng đất và tài sản không có tranh chấp pháp lý.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề “Sổ hồng là gì? Các trường hợp được cấp sổ hồng?”. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
