Thời hạn đăng ký biến động đất đai​

Thời hạn đăng ký biến động đất đai là một yếu tố quan trọng mà người sử dụng đất cần nắm rõ để đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật. Việc hiểu rõ thời gian quy định giúp tránh các rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi của mình. Bài viết này của ACC HCM sẽ cung cấp thông tin chi tiết vấn đề này.

1. Đăng ký biến động đất đai là gì?

Đăng ký biến động đất đai là quá trình cập nhật, điều chỉnh thông tin về quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất trên sổ địa chính, sổ đỏ, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục này thường được thực hiện khi có thay đổi liên quan đến các giao dịch đất đai như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thay đổi về tài sản như xây dựng công trình mới trên đất. Thủ tục đăng ký biến động đất đai không chỉ đơn giản là việc cập nhật giấy tờ hành chính, mà còn đảm bảo quyền lợi pháp lý của chủ sở hữu trong các tình huống sau:

Bảo vệ quyền lợi hợp pháp: Khi có thay đổi về chủ sở hữu, nếu không đăng ký biến động, quyền lợi của chủ sở hữu mới có thể không được công nhận hoặc bảo vệ trong các tranh chấp về sau.

Minh bạch thông tin quyền sử dụng đất: Việc cập nhật các thay đổi về quyền sử dụng đất giúp các cơ quan chức năng nắm rõ thông tin và đảm bảo mọi giao dịch liên quan đến đất đai đều dựa trên cơ sở pháp lý rõ ràng.

Hỗ trợ các thủ tục pháp lý liên quan: Đăng ký biến động là điều kiện cần thiết trong các giao dịch như thế chấp, cầm cố tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Điều này giúp chủ sở hữu dễ dàng thực hiện các thủ tục pháp lý khác với tài sản của mình.

2. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai 

Căn cứ theo Điều 133 Luật Đất đai 2024  thì đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên
• Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp 
• Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất
• Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký
• Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động
• Thay đổi thời hạn sử dụng đất
• Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2024
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật
• Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề
• Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất
• Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
• Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Có thể thấy rằng việc đăng ký biến động đất đai là một nghĩa vụ quan trọng và cần thiết đối với người sử dụng đất khi có bất kỳ thay đổi nào liên quan đến quyền sở hữu hoặc tình trạng sử dụng đất.

>>> Bạn có thể xem thêm bài viết về: Hoa lợi công sản là gì? Thu hoa lợi công sản từ quỹ đất công ích

3. Thời hạn đăng ký biến động đất đai 

Thời hạn đăng ký biến động đất đai được quy định rõ ràng để mọi cá nhân, tổ chức nắm bắt và thực hiện đầy đủ, kịp thời. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thời gian thực hiện được quy định tại khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:

• Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày làm việc
• Trường hợp bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm là không quá 10 ngày làm việc, không tính thời gian xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất
• Trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng là không quá 05 ngày làm việc
• Trường hợp xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng là không quá 03 ngày làm việc
• Trường hợp đổi tên hoặc thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 05 ngày làm việc; trường hợp giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên là không quá 10 ngày làm việc
• Trường hợp có thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có thay đổi quyền đối với thửa đất liền kề là không quá 07 ngày làm việc
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thành lập doanh nghiệp tư nhân và sử dụng đất vào hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp là không quá 10 ngày làm việc, không tính thời gian xác định giá đất, ký hợp đồng thuê đất
• Trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận là không quá 10 ngày làm việc, đối với trường hợp tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận đã cấp mà đăng ký thay đổi tài sản thì không quá 07 ngày làm việc
• Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất là không quá 08 ngày làm việc
• Trường hợp nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai là không quá 08 ngày làm việc
• Trường hợp nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do xử lý tài sản thế chấp là không quá 08 ngày làm việc
• Trường hợp thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm là không quá 15 ngày làm việc
• Trường hợp bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công là không quá 10 ngày làm việc
• Trường hợp xóa ghi nợ tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ thì thời gian giải quyết là trong ngày làm việc nhận được đủ hồ sơ xóa nợ; nếu thời điểm nhận đủ hồ sơ sau 15 giờ cùng ngày thì có thể giải quyết việc xóa nợ trong ngày làm việc tiếp theo
• Trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy hoạch xây dựng chi tiết hoặc điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết quy định tại khoản 3 Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP là không quá 05 ngày làm việc
• Trường hợp đăng ký biến động chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 là không quá 10 ngày làm việc.

Thời hạn đăng ký biến động đất đai là được quy định cụ thể trong luật đất đai, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và hạn chế tranh chấp trong quá trình chuyển quyền sở hữu.

>>> Bạn có thể đọc thêm bài viết về: Xây dựng chuồng trại trên đất trồng cây lâu năm

4. Không đăng ký biến động đất đai có bị xử phạt?

Theo quy định hiện hành, việc đăng ký biến động là bắt buộc khi xảy ra các thay đổi như chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất. Không tuân thủ đúng quy trình này có thể bị mất quyền sử dụng đất hợp pháp đến bị phạt tiền.

Căn cứ khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, cá nhân sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu có hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai trong các trường hợp sau đây:

• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
• Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
• Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
• Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
• Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
• Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
• Trường hợp tổ chức có các hành vi vi phạm nêu trên thì mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tức là sẽ phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng. 

Việc không đăng ký biến động đất đai có thể gây nhiều rủi ro và ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người sử dụng đất. Chính vì vậy, nên tuân thủ đúng quy trình đăng ký biến động ngay khi có thay đổi và đảm bảo hồ sơ được hoàn thiện đầy đủ.

>>> Xem thêm bài viết về: Lấn chiếm đất đai là gì?

5. Câu hỏi thường gặp 

Hy vọng rằng các thông tin về Thời hạn đăng ký biến động đất đai đã giúp bạn nắm rõ các quy định và yêu cầu pháp lý cần thiết. Hãy liên hệ ACC HCM nếu bạn cần tư vấn chi tiết hơn hoặc có bất kỳ câu hỏi nào, chúng tôi sẽ hỗ trợ bạn giải đáp nhanh chóng.