Việc thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư là một phần quan trọng trong quy hoạch và phát triển đô thị, nhằm đáp ứng nhu cầu gia tăng dân số và cải thiện cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở cũng gặp không ít thách thức, bao gồm vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư và đảm bảo phát triển bền vững. Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về các vấn đề pháp lý và thực tiễn liên quan đến việc thu hồi đất làm khu dân cư.
1. Các trường hợp bị nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Theo Luật Đất đai 2024 thì Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Các trường hợp nhà nước thu hồi đất nông nghiệp là
Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Cụ thể hơn, nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau:
Thực hiện dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ;
Thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn.
2. Bồi thường khi bị thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư
Bồi thường
Điều kiện được bồi thường
Bồi thường về đất
Đất đã có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp; hoặc
Đất không đủ điều kiện cấp sổ/không có sổ đỏ nhưng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và sử dụng từ trước 1/7/2004;
Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại được thực hiện khi người có đất bị thu hồi có các tài liệu, giấy tờ chứng minh về việc đầu tư trên đất.
Trường hợp không còn giấy tờ, tài liệu chứng minh về việc đầu tư chi phí vào đất còn lại, người sử dụng có đất nông nghiệp bị thu hồi được bồi thường theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất;
Bồi thường về cây trồng, vật nuôi trên đất:
Điều kiện để được bồi thường về cây trồng, vật nuôi trên đất là cây trồng, vật nuôi đó phải được tạo lập hợp pháp trên đất và bị thiệt hại trong quá trình tiến hành thu hồi đất.
3. Cách tính giá đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư
Theo quy định hiện hành, việc tính giá đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư dựa trên một số yếu tố cơ bản.
Giá đền bù được xác định dựa trên diện tích đất bị thu hồi và giá đất được quy định trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố. Cụ thể,
Giá đền bù đất nông nghiệp = Diện tích đất bị thu hồi (m2) x Giá đền bù (VNĐ/m2)
Trong đó giá đền bù được tính bằng giá đất theo bảng giá x Hệ số tăng/giảm đất nông nghiệp theo từng năm x Hệ số điều chỉnh khác (nếu có).
Khung giá đất thường được áp dụng theo giai đoạn 5 năm và có thể được điều chỉnh để phản ánh đúng tình hình thực tế của thị trường bất động sản địa phương.
Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt quá hạn mức, Nhà nước chỉ đền bù chi phí đầu tư thay vì tiền đền bù đất.
Để biết thông tin chi tiết về bảng giá đền bù đất nông nghiệp tại địa phương, người dân có thể liên hệ với văn phòng địa chính hoặc UBND cấp tỉnh để được cung cấp bảng giá và hướng dẫn cụ thể.
Cách tính giá đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư
4. Các câu hỏi thường gặp
Quá trình thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư diễn ra như thế nào và ai là người có thẩm quyền quyết định việc thu hồi này?
Các cơ quan có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất thường bao gồm các cấp chính quyền địa phương, như Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố, tùy thuộc vào quy mô và tầm quan trọng của dự án.
Những chính sách bồi thường và hỗ trợ tái định cư nào được áp dụng cho người dân bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất nông nghiệp?
Bồi thường đất: Người dân được bồi thường bằng tiền hoặc đất tái định cư có giá trị tương đương với giá trị đất bị thu hồi. Giá trị đất thường được xác định dựa trên giá thị trường tại thời điểm thu hồi.
Bồi thường tài sản: Ngoài đất, các tài sản khác trên đất như nhà cửa, cây trồng, công trình xây dựng cũng được bồi thường theo giá trị hiện hành.
Hỗ trợ tái định cư: Người dân được hỗ trợ di dời và tái định cư, bao gồm các khoản hỗ trợ về tài chính và các điều kiện thuận lợi để ổn định cuộc sống tại nơi ở mới.
Việc thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư có những tác động gì đến môi trường và cộng đồng địa phương?
Mất đất nông nghiệp: Giảm diện tích đất canh tác, ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp và an ninh lương thực.
Suy giảm đa dạng sinh học: Mất mát đa dạng sinh học và suy giảm hệ sinh thái tự nhiễm
Ô nhiễm: Gia tăng ô nhiễm không khí, nước, và đất do xây dựng và sinh hoạt trong các khu đô thị mới.
Thay đổi lối sống: Xáo trộn văn hóa và xã hội khi chuyển từ nông nghiệp sang đô thị hóa.
Mất việc làm: Nông dân mất việc làm do mất đất canh tác, dẫn đến thất nghiệp và khó khăn kinh tế.
Tóm lại, việc thu hồi đất nông nghiệp để làm khu dân cư là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng và quản lý hiệu quả. Trong khi sự phát triển đô thị là cần thiết để đáp ứng nhu cầu nhà ở và tăng trưởng kinh tế, điều quan trọng là phải đảm bảo rằng các quyết định về thu hồi đất không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn phải bảo vệ môi trường và duy trì sự ổn định xã hội. Nếu cần hỗ trợ pháp lý, ACC HCM cam kết mang đến cho khách hàng những giải pháp pháp lý hiệu quả và toàn diện.
