Việc xác định mức thu đúng quy định không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp mà còn tránh được các tranh chấp không đáng có. Trong bài viết Mức thu tiền sử dụng đất đối với đất lấn chiếm, ACC HCM sẽ cung cấp thông tin chi tiết về quy trình tính toán, giúp bạn hiểu rõ hơn về các quy định pháp lý và các thủ tục liên quan.
Đất lấn chiếm là hành vi sử dụng đất mà không có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc của người sở hữu hợp pháp. Theo Khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024, lấn đất là việc chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng mà không được sự đồng ý của cơ quan nhà nước hoặc chủ sở hữu đất bị lấn. Điều này có thể xảy ra khi người sử dụng đất tự ý di chuyển mốc giới, lấn vào đất công hoặc đất của người khác.
Hành vi lấn chiếm đất không chỉ vi phạm pháp luật mà còn gây ra tranh chấp về quyền sở hữu đất, ảnh hưởng đến quy hoạch và phát triển bền vững. Pháp luật quy định các biện pháp xử lý hành vi lấn chiếm, bao gồm xử phạt hành chính, thu hồi đất hoặc khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Dưới đây là các điều kiện cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm trong những trường hợp cụ thể:
Trường hợp 1: Đất lấn chiếm là hành lang bảo vệ công trình, lấn chiếm lòng, lề đường
Điều chỉnh quy hoạch: Đất không còn thuộc hành lang bảo vệ công trình sau khi điều chỉnh quy hoạch.
Không nằm trong chỉ giới xây dựng: Đất không bị hạn chế xây dựng.
Không sử dụng cho công trình công cộng: Đất không dùng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp.
Trường hợp 2: Đất lấn chiếm là nông, lâm trường: Nếu đất thuộc quy hoạch rừng phòng hộ, đặc dụng, người sử dụng đất có thể được giao đất để bảo vệ, phát triển rừng và cấp sổ đỏ.
Trường hợp 3: Đất lấn chiếm là đất ổn định, phù hợp quy hoạch:Đất không vi phạm quy hoạch cấp huyện, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn.
Trường hợp 4: Đất lấn chiếm là đất hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang đất nông nghiệp
Trong hạn mức giao đất: Cấp sổ đỏ nếu đất không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
Vượt hạn mức: Phần vượt hạn mức phải thuê đất từ Nhà nước và không được cấp sổ đỏ cho diện tích vượt hạn mức.
Các điều kiện trên sẽ giúp người dân nắm rõ quy trình và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khi xin cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm.
Theo Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 được tính như sau:
Trước 18/12/1980:
Trong hạn mức đất ở: Giá đất x Diện tích x 10%
Vượt hạn mức đất ở: Giá đất x Diện tích x 30%
Đất phi nông nghiệp: Giá đất x Diện tích x 40%
Từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993:
Trong hạn mức đất ở: Giá đất x Diện tích x 20%
Vượt hạn mức đất ở: Giá đất x Diện tích x 50%
Đất phi nông nghiệp: Giá đất x Diện tích x 60%
Từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004:
Trong hạn mức đất ở: Giá đất x Diện tích x 30%
Vượt hạn mức đất ở: Giá đất x Diện tích x 60%
Đất phi nông nghiệp: Giá đất x Diện tích x 70%
Từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014:
Đất ở: Giá đất x Diện tích x 80%
Đất phi nông nghiệp: Giá đất x Diện tích x 80%
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND tỉnh quyết định, mức thu có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành. Ngoài ra, còn có phí thẩm định hồ sơ.
Lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá đất theo bảng giá đất x diện tích thực tế của thửa đất.
Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ được quy định theo diện tích đất, tính chất hồ sơ và điều kiện địa phương, do HĐND tỉnh quyết định.
0,02 ha đến dưới 0,05 ha: Phạt từ 5 triệu đến 10 triệu đồng.
0,05 ha đến dưới 0,1 ha: Phạt từ 10 triệu đến 20 triệu đồng.
0,1 ha đến dưới 0,5 ha: Phạt từ 20 triệu đến 50 triệu đồng.
0,5 ha đến dưới 1 ha: Phạt từ 50 triệu đến 100 triệu đồng.
1 ha đến dưới 2 ha: Phạt từ 100 triệu đến 150 triệu đồng.
Từ 2 ha trở lên: Phạt từ 150 triệu đến 200 triệu đồng.
Lấn chiếm đất nông nghiệp (không phải đất trồng lúa, rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất): Phạt tương tự như trên, nhưng mức phạt có thể cao hơn tùy theo diện tích đất.
Lấn chiếm đất trồng lúa, rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất: Phạt từ 5 triệu đến 200 triệu đồng tùy thuộc vào diện tích đất bị chiếm.
Lấn chiếm đất phi nông nghiệp: Phạt từ 5 triệu đến 200 triệu đồng, tùy theo diện tích đất.
Sử dụng đất chưa được bàn giao thực địa: Phạt từ 10 triệu đến 500 triệu đồng, tùy theo diện tích.
Lấn chiếm đất tại phường, thị trấn: Phạt gấp 2 lần mức phạt trên, tối đa 500 triệu đồng đối với cá nhân và 1 tỷ đồng đối với tổ chức.
Lấn chiếm đất trong hành lang bảo vệ công trình, đất công: Xử phạt theo quy định chuyên ngành, hoặc theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP nếu không có quy định cụ thể.
Biện pháp khắc phục hậu quả:
Khôi phục tình trạng ban đầu của đất: Bao gồm cả việc khôi phục ranh giới đất.
Đối với đất chưa bàn giao: Buộc làm thủ tục bàn giao đất thực tế.
Nộp lại lợi bất hợp pháp: Nếu có lợi nhuận từ hành vi vi phạm.
Mức xử phạt phụ thuộc vào diện tích đất bị chiếm và loại đất vi phạm.
5. Câu hỏi thường gặp
Lấn chiếm đất có phải là hành vi phạm pháp không?
Có, lấn chiếm đất là hành vi vi phạm các quy định về quản lý và sử dụng đất đai của Nhà nước. Khi người sử dụng đất tự ý chuyển dịch mốc giới hoặc sử dụng đất mà không có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chủ sở hữu hợp pháp, họ đã vi phạm pháp luật và có thể bị xử lý theo các hình thức xử phạt hành chính hoặc thu hồi đất.
Làm thế nào để chứng minh một thửa đất lấn chiếm?
Để chứng minh đất lấn chiếm, cần có các chứng cứ như bản đồ, mốc giới đã được cơ quan nhà nước xác nhận, hoặc các tài liệu chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của đất bị lấn. Việc đo đạc lại ranh giới thửa đất, kết hợp với sự chứng nhận của cơ quan chức năng, là một cách thức xác định đất bị lấn chiếm chính xác.
Nếu tôi lỡ sử dụng đất lấn chiếm, tôi có thể khắc phục hậu quả như thế nào?
Nếu bạn đã sử dụng đất lấn chiếm, bạn cần liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục xin cấp phép hoặc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp bị xử lý, bạn có thể phải khôi phục lại mốc giới ban đầu hoặc trả lại diện tích đất bị lấn chiếm cho chủ sở hữu hợp pháp.
Mức thu tiền sử dụng đất đối với đất lấn chiếm cho thấy đây là một vấn đề quan trọng mà nhiều chủ đất cần lưu ý. ACC HCM luôn sẵn sàng cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu, hỗ trợ khách hàng giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai một cách hiệu quả và hợp pháp.
