Đất khai hoang là tài sản quý giá, nhưng để chính thức hóa quyền sử dụng, việc cấp sổ đỏ là cần thiết. Quy trình này đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp lý và chuẩn bị tài liệu đầy đủ. Trong bài viết này, ACC HCM sẽ hướng dẫn chi tiết các bước cần thiết để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang, giúp bạn nắm rõ mọi yêu cầu và tiết kiệm thời gian.
Đất khai hoang là thuật ngữ đã được sử dụng từ trước ngày 27/11/2017, theo khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT (đã hết hiệu lực). Theo định nghĩa cũ, đất khai hoang là đất đang để hoang hóa hoặc đất đã được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Mặc dù quy định này không còn hiệu lực, thuật ngữ “đất khai hoang” vẫn được nhắc đến thường xuyên trong thực tiễn sử dụng đất hiện nay.
Đất khai hoang hiện nay được hiểu là những khu đất đang trong trạng thái hoang hóa hoặc chưa được cấp quyền sử dụng chính thức.
Dưới đây là nội dung chi tiết về các bước thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho đất khai hoang, theo quy định tại Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
Khi cá nhân, cộng đồng dân cư, hoặc hộ gia đình đang sử dụng đất muốn thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lần đầu, họ cần tuân thủ một trình tự nhất định. Dưới đây là các bước chi tiết trong quy trình này:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ (xem thêm tại mục 3)
Người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cần nộp một bộ hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận theo quy định.
Bước 2: Cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ
Sau khi hồ sơ được nộp, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Đồng thời, cơ quan này sẽ chuyển hồ sơ đến cơ quan giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.
Bước 3: Xử lý tại cấp xã
Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ thực hiện các công việc theo quy định tại Điều 33 của Nghị định, đảm bảo các thủ tục được thực hiện đúng quy trình.
Bước 4: Xử lý tại cấp huyện
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện sẽ đảm nhận các công việc sau:
Trích lục bản đồ địa chính: Nếu nơi đã có bản đồ địa chính, cơ quan này sẽ thực hiện việc trích lục bản đồ địa chính.
Xử lý mảnh trích đo bản đồ địa chính: Nếu chưa có bản đồ địa chính hoặc hồ sơ chưa có mảnh trích đo, cơ quan sẽ đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra, ký duyệt hoặc thực hiện trích đo bản đồ địa chính. Chi nhánh này phải hoàn thành việc kiểm tra hoặc trích đo trong thời gian không quá 5 ngày làm việc, và người sử dụng đất phải trả chi phí theo quy định.
Chứng nhận quyền sở hữu: Nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng mà không có giấy tờ theo quy định, cơ quan có chức năng quản lý xây dựng cấp huyện phải trả lời bằng văn bản trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc.
Kiểm tra điều kiện cấp Giấy chứng nhận: Cơ quan quản lý đất đai cấp huyện sẽ kiểm tra việc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật.
Xác nhận kết quả đăng ký: Nếu không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, cơ quan sẽ gửi Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai theo Mẫu số 03/ĐK và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 5: Xác định nghĩa vụ tài chính
Nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện sẽ gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 12/ĐK đến cơ quan thuế. Cơ quan thuế sẽ xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất. Hồ sơ sau đó sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để lập và cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang
3. Hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất khai hoang
Khi tiến hành đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ. Hồ sơ này được yêu cầu theo các quy định của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, nhằm đảm bảo quá trình cấp Giấy chứng nhận diễn ra suôn sẻ và hợp pháp.
Hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị hai loại giấy tờ chính:
Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK. Đây là tài liệu chính thức, xác nhận yêu cầu của người nộp hồ sơ.
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất. Nếu có các giấy tờ về việc miễn giảm nghĩa vụ tài chính, các giấy tờ này cũng cần được nộp cùng với hồ sơ.
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng và quyền sở hữu
Tùy thuộc vào mục đích đăng ký, người nộp hồ sơ cần chuẩn bị thêm giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp cụ thể:
Đăng ký quyền sử dụng đất: Trong trường hợp này, người nộp hồ sơ cần cung cấp một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 và Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Những giấy tờ này thường liên quan đến quyền sử dụng đất trước đây hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp.
Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: Nếu việc đăng ký liên quan đến quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là nhà ở, người nộp hồ sơ phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó. Trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng, cần phải có sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng. Điều này trừ trường hợp sơ đồ đã được thể hiện trong các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng phù hợp với hiện trạng thực tế.
Lưu ý về việc nộp bản sao và bản chính: Theo quy định tại khoản 9 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ có thể lựa chọn nộp bản sao hoặc bản chính của các giấy tờ. Các lựa chọn bao gồm:
Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra và xác nhận vào bản sao.
Nộp bản chính giấy tờ trực tiếp.
Việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác các giấy tờ này không chỉ giúp quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất diễn ra thuận lợi mà còn đảm bảo rằng các yêu cầu pháp lý được tuân thủ đầy đủ.
Theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ hợp lệ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên thời gian và mục đích sử dụng đất. Dưới đây là các quy định cụ thể:
Đối với đất sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980: Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Đối với đất có nhà ở: Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu diện tích đất xây dựng lớn hơn hạn mức, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cho phần vượt hạn mức.
Đối với đất sản xuất, kinh doanh: Được công nhận theo diện tích thực tế đã sử dụng và được coi là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất thương mại, dịch vụ. Hình thức sử dụng là giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.
Đối với diện tích đất còn lại: Nếu hiện trạng là đất nông nghiệp, người sử dụng đất có thể chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch và phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu hiện trạng là đất phi nông nghiệp, được công nhận theo quy định.
Đối với đất sử dụng từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Các quy định tương tự như trường hợp trên, với một số điều chỉnh về hạn mức và tiền sử dụng đất:
Đối với đất có nhà ở: Quy định về diện tích đất và tiền sử dụng đất được áp dụng tương tự. Diện tích đất ở được xác định dựa trên hạn mức công nhận hoặc diện tích thực tế xây dựng.
Đối với đất sản xuất, kinh doanh: Được công nhận theo diện tích thực tế và hình thức giao đất có thu tiền.
Đối với diện tích đất còn lại: Cũng được công nhận theo hiện trạng sử dụng, với các quy định về chuyển mục đích sử dụng và tiền sử dụng đất tương tự như trường hợp trên.
Đối với đất sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Đối với đất có nhà ở: Diện tích đất được công nhận bằng hạn mức giao đất ở hoặc diện tích thực tế xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cho diện tích vượt hạn mức.
Đối với đất sản xuất, kinh doanh: Công nhận theo diện tích thực tế và hình thức giao đất có thu tiền.
Đối với diện tích đất còn lại: Được xác định theo hiện trạng sử dụng, với quy định tương tự về chuyển mục đích sử dụng và tiền sử dụng đất.
Đối với đất sử dụng sau ngày 01 tháng 7 năm 2014: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp ổn định sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
Các quy định khác:
Hạn mức đất ở: Được áp dụng theo quy định tại thời điểm nộp hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp không đủ điều kiện: Các hộ gia đình và cá nhân không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai.
Nhà nước có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện theo quy định hiện hành.
Hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất khai hoang
5. Câu hỏi thường gặp
Có cần phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đăng ký cấp sổ đỏ cho đất khai hoang không?
Có. Nếu việc đăng ký liên quan đến quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là nhà ở hoặc công trình xây dựng, bạn cần phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó.
Có thể nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ cho đất khai hoang tại bất kỳ cơ quan nhà nước nào không?
Không. Hồ sơ cần phải được nộp tại cơ quan tiếp nhận theo quy định, thường là cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện hoặc cấp xã theo quy định của pháp luật.
Có thể nộp bản sao giấy tờ không cần công chứng hoặc chứng thực khi đăng ký cấp sổ đỏ cho đất khai hoang không?
Không. Theo quy định, bản sao giấy tờ cần phải có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật, hoặc bạn có thể nộp bản chính giấy tờ để cơ quan tiếp nhận kiểm tra.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất khai hoang. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
