Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là nhu cầu phổ biến của nhiều cá nhân và tổ chức khi muốn tận dụng tối đa giá trị sử dụng đất. Để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, bài viết “Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp” ACC HCM sẽ cung cấp những thông tin cần thiết, từ các điều kiện, hồ sơ, đến quy trình thực hiện.
1. Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp phải xin phép
Theo Khoản 1, Điều 121 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ tháng 8/2024), các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp.
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, như đất ở, đất thương mại, dịch vụ, hoặc đất xây dựng công trình khác.
Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi quy mô lớn.
Những quy định này đảm bảo việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp diễn ra đúng quy hoạch, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế và bảo vệ tài nguyên đất.
2. Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Đối với đất nông nghiệp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng trong các trường hợp sau:
Đất nông nghiệp do tổ chức trong nước đang sử dụng muốn chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp.
Đất nông nghiệp được giao hoặc cho thuê đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức tôn giáo, hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Các trường hợp đặc biệt cần đảm bảo phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội cấp tỉnh.
Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện
Với đất nông nghiệp do cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng, thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện, bao gồm:
Chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm hoặc đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở.
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cho mục đích thương mại, dịch vụ nhưng không vượt quá 0,5 ha mà không cần ý kiến cấp tỉnh.
Quy định về thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đảm bảo tính minh bạch, phù hợp với quy hoạch, đồng thời đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hợp lý của người dân và tổ chức.
Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
3.1. Hồ sơ cần chuẩn bị
Quá trình chuẩn bị hồ sơ là bước đầu tiên và rất quan trọng trong thủ tục này. Một bộ hồ sơ đầy đủ sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý tại cơ quan chức năng. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
Bản vẽ sơ đồ hiện trạng sử dụng đất (nếu có yêu cầu).
Giấy tờ liên quan đến nhân thân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu (bản sao công chứng).
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người sử dụng đất nộp tại cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất.
3.2. Quy trình thực hiện thủ tục
Khi hồ sơ đã được nộp, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sẽ diễn ra qua các bước sau:
Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ: Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính hợp lệ. Nếu hồ sơ thiếu sót, cơ quan sẽ yêu cầu bổ sung hoặc điều chỉnh.
Bước 2: Thẩm định nhu cầu sử dụng đất: Sau khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ thẩm định nhu cầu sử dụng đất và đánh giá sự phù hợp với quy hoạch tại địa phương.
Bước 3: Trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt:
Nếu phù hợp, hồ sơ sẽ được trình lên UBND cấp huyện hoặc tỉnh (tùy theo thẩm quyền) để xin quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.
Trong trường hợp từ chối, cơ quan sẽ nêu rõ lý do và hướng dẫn chỉnh sửa hoặc bổ sung.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất cần nộp các khoản phí liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm:
Tiền sử dụng đất (theo khung giá nhà nước hoặc giá thị trường tùy trường hợp).
Lệ phí trước bạ, phí đo đạc địa chính.
Cấp quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng: Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính, cơ quan chức năng sẽ cấp quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính.
Bước 5: Thời gian và chi phí thực hiện
Thời gian xử lý thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thường dao động từ 15 đến 30 ngày làm việc kể từ ngày nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Chi phí chuyển đổi bao gồm các khoản phí hành chính, lệ phí đo đạc, và đặc biệt là tiền sử dụng đất – yếu tố chiếm tỷ lệ lớn nhất. Mức phí này phụ thuộc vào giá trị đất và quy định tại từng địa phương.
Với sự chuẩn bị kỹ lưỡng và hiểu biết đầy đủ về quy trình, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sẽ không còn là vấn đề phức tạp đối với cá nhân và tổ chức.
4. Thời gian chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thông thường là không quá 20 ngày làm việc kể từ khi cơ quan chức năng nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hoặc các khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian thực hiện thủ tục sẽ được kéo dài thêm 10 ngày, tổng thời gian lên tới 30 ngày làm việc.
Yếu tố địa lý và các điều kiện về cơ sở hạ tầng hành chính là lý do cho sự điều chỉnh này. Vì vậy, người dân và doanh nghiệp cần lưu ý khi thực hiện thủ tục tại các khu vực đặc biệt để dự trù thời gian phù hợp và đảm bảo quá trình chuyển đổi diễn ra suôn sẻ.
5. Câu hỏi thường gặp
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp có phải xin giấy phép xây dựng không? Nếu bạn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất thổ cư để xây dựng nhà ở, bạn cần xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cấp giấy phép xây dựng là hai thủ tục khác nhau, và bạn cần hoàn thành cả hai nếu muốn xây dựng trên đất đã chuyển mục đích.
Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là bao nhiêu? Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp bao gồm tiền sử dụng đất (tính theo bảng giá đất do nhà nước quy định hoặc giá thị trường), lệ phí trước bạ và phí đo đạc địa chính. Mức phí cụ thể phụ thuộc vào giá trị đất và quy định của từng địa phương.
Nếu hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bị thiếu, sẽ như thế nào? Nếu hồ sơ không đầy đủ, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu bổ sung các giấy tờ còn thiếu hoặc sửa đổi thông tin trong hồ sơ. Quá trình này có thể làm kéo dài thời gian xử lý thủ tục, vì vậy cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu để tránh các vấn đề phát sinh.
Bài viết về Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, ACC HCM hy vọng rằng thông tin đã cung cấp giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình và các bước cần thực hiện. Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một thủ tục quan trọng, yêu cầu tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
