Sở hữu một quyển sổ đỏ chính là ước mơ của nhiều người dân khi có nhu cầu sử dụng và sở hữu một bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa nắm rõ về các thủ tục và quy trình để có thể nhận được quyển sổ đỏ nhanh chóng. Trong bài viết của ACC, chúng tôi sẽ hướng dẫn thủ tục làm sổ đỏ nhanh nhất tại TPHCM.
“Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”
Như vậy, Sổ đỏ, hay còn được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là một loại giấy tờ pháp lý do cơ quan Nhà nước cấp cho các cá nhân, tổ chức khi họ được công nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với một thửa đất cụ thể.
2. Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
Theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP điều kiện cấp Giấy chứng nhận gồm: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đất không có giấy tờ (đất do khai hoang, đất lấn, chiếm, được giao không đúng thẩm quyền).
2.1. Điều kiện đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được chia thành các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, có giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy tờ đứng tên mình)
Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực).
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở…
Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp…
Trường hợp 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác
Theo khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đủ điều kiện sau:
Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế).
Nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Không có tranh chấp.
Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,
Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Lưu ý: Khi được cấp Giấy chứng nhận nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo thông báo của cơ quan thuế.
Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.
2.2. Điều kiện đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:
Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và có thể nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
Đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai.
Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
Ngoài ra, trường hợp sử dụng đất vi phạm như lấn, chiếm có thể được cấp Giấy chứng nhận.
3. Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với các loại giấy tờ sau:
Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Ngoài 02 loại giấy tờ trên thì tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp, cụ thể:
Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất thì phải nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó (thông thường tài sản cần đăng ký là nhà ở).
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
Lưu ý:Theo khoản 9 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được lựa chọn nộp bản sao hoặc bản chính giấy tờ, cụ thể:
Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.
Nộp bản chính giấy tờ.
4. Hướng dẫn thủ tục làm sổ đỏ nhanh nhất tại TPHCM
Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 1085/QĐ-BTNMT, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện qua các bước sau:
4.1 Lần đầu làm trực tiếp
Bước 1. Nộp hồ sơ:
Căn cứ Khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi quy định nơi nộp hồ sơ như sau:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ:
Cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại VPDĐ sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
Nếu hồ sơ hợp lệ, VPDĐ sẽ cấp Giấy biên lai thu tiền và Giấy hẹn trả kết quả.
Nếu hồ sơ không hợp lệ, VPDĐ sẽ trả hồ sơ và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, sửa chữa hồ sơ.
Bước 3. Xem xét, thẩm định hồ sơ:
VPDĐ sẽ xem xét, thẩm định hồ sơ theo quy trình quy định.
Trong quá trình xem xét, thẩm định, VPDĐ có thể yêu cầu người nộp hồ sơ cung cấp thêm thông tin, giấy tờ.
Bước 4. Khảo sát thực tế:
VPDĐ sẽ tiến hành khảo sát thực tế thửa đất để xác minh các thông tin trong hồ sơ.
Trường hợp chưa có bản đồ địa chính, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).
Nếu nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả.
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký;
Kết quả khảo sát thực tế được ghi vào biên bản khảo sát thực tế.
Bước 5. Cấp GCN QSDĐ và nộp lệ phí
Sau khi xem xét, thẩm định hồ sơ và kết quả khảo sát thực tế, VPDĐ sẽ cấp GCN QSDĐ cho chủ sử dụng đất.
GCN QSDĐ được cấp theo mẫu quy định.
Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).
Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Chỉ được nhận Giấy chứng nhận khi đã nộp xong các khoản tiền, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.
Bước 6. Trao GCN QSDĐ:
Chủ sử dụng đất đến VPDĐ để nhận GCN QSDĐ theo Giấy hẹn trả kết quả.
Khi nhận GCN QSDĐ, chủ sử dụng đất cần kiểm tra kỹ thông tin trên GCN QSDĐ và ký xác nhận đã nhận.
4.2. Thủ tục làm Sổ đỏ lần đầu online
Hiện nay, theo quy định của pháp luật, việc nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) lần đầu có thể nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia.
Dưới đây là hướng dẫn thủ tục làm Sổ đỏ lần đầu online:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ:
Đơn đề nghị cấp GCN QSDĐ (theo mẫu quy định).
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc, xuất xứ của thửa đất (hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho, quyết định giao đất, giấy tờ chứng minh quyền thừa kế,…).
Giấy tờ chứng minh về việc nộp thuế, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất (nếu có).
Giấy tờ chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của chủ sử dụng đất.
Các giấy tờ khác liên quan theo quy định của pháp luật.
Lưu ý:
Hồ sơ nộp online phải được quét hoặc chụp ảnh rõ ràng, đầy đủ các trang.
**Chọn dịch vụ “Đất đai” -> “Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu”.
Điền đầy đủ thông tin theo hướng dẫn trên màn hình.
Cần đính kèm các tập tin hồ sơ đã chuẩn bị ở bước 1.
Nộp lệ phí trực tuyến.
Xác nhận nộp hồ sơ.
Bước 3. Theo dõi tiến độ hồ sơ:
Sau khi nộp hồ sơ, bạn có thể theo dõi tiến độ hồ sơ trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công Quốc gia.
VPDĐ sẽ thông báo kết quả giải quyết hồ sơ cho bạn qua tin nhắn hoặc email.
Bước 4. Nhận kết quả:
Nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nhận được GCN QSDĐ qua bưu điện hoặc đến VPDĐ để nhận trực tiếp.
Nếu hồ sơ không hợp lệ, VPDĐ sẽ thông báo cho bạn biết lý do và hướng dẫn bổ sung hồ sơ.
Hướng dẫn thủ tục làm sổ đỏ nhanh nhất tại TPHCM
4.3 Thời gian giải quyết
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết được quy định như sau:
Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian trên không tính các khoảng thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.
5. Chi phí làm Sổ đỏ mới nhất
Người có yêu cầu phải nộp một số khoản tiền gồm: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), phí thẩm định hồ sơ.
5.1. Tiền sử dụng đất
Không phải tất cả các trường hợp khi được cấp Giấy chứng nhận đều phải nộp tiền sử dụng đất.
5.2. Lệ phí trước bạ
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được giữ nguyên so với trước đây, cụ thể mức thu lệ phí là: 0,5%.
Cách xác định lệ phí trước bạ phải nộp như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Dựa theo công thức chung như trên, xác định số tiền phải nộp theo từng trường hợp như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế.
Ví dụ: Ông B có thửa đất ở 100m2, giá đất ở chỗ có thửa đất của ông B là 03 triệu đồng/m2, khi được cấp Giấy chứng nhận ông B phải nộp lệ phí trước bạ là:
Lệ phí trước bạ = (03 triệu đồng x 100m2) x 0.5% =…… triệu đồng
5.3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.
Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (mức thu lệ phí cấp sổ đỏ) trên địa bàn TPHCM như sau:
STT
Nội dung thu
Đơn vị tính
Mức thu hiện đang áp dụng và mức thu đề xuất
Cá nhân, hộ gia đình
Tổ chức
Quận
Huyện
Dưới 500m2
Từ 500m2 đến dưới 1.000m2
Trên 1.000m2
I
Cấp Giấy chứng nhận lần đầu
1
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
đồng /giấy
25.000
0
100.000
100.000
100.000
2
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
đồng /giấy
100.000
100.000
200.000
350.000
500.000
3
Cấp giấy chứng nhận chỉ có tài sản gắn liền với đất
đồng /giấy
100.000
100.000
200.000
350.000
500.000
II
Chứng nhận đăng ký thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận
1
Đăng ký thay đổi chỉ có quyền sử dụng đất
đồng /lần
15.000
7.500
20.000
20.000
20.000
2
Đăng ký thay đổi có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, nhà xưởng, rừng, tài sản khác…)
đồng /lần
50.000
50.000
50.000
50.000
50.000
3
Đăng ký thay đổi chỉ có tài sản gắn liền với đất thì áp dụng mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận
đồng /lần
50.000
50.000
50.000
50.000
50.000
4
Cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đồng /lần
20.000
10.000
20.000
20.000
20.000
5
Cấp lại giấy chứng nhận mà có đăng ký thay đổi tài sản trên đất
đồng /lần
50.000
50.000
50.000
50.000
50.000
5.4. Phí thẩm định hồ sơ
Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định:
“Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật”
Căn cứ Nghị quyết 124/2016/NQ-HĐND năm 2016. Mức phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mức phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ) tại TPHCM mới nhất như sau:
* Trường hợp giao đất, cho thuê đất:
STT
Quy mô diện tích (m2)
Mức thu (đồng/hồ sơ)
Tại quận
Tại huyện
I
Đối với hộ gia đình, cá nhân
1
Nhỏ hơn 500m2
50.000
25.000
2
Từ 500m2 trở lên
500.000
250.000
II
Đối với tổ chức
1
Nhỏ hơn 10.000m2
2.000.000
2
Từ 10.000m2 đến dưới 100.000m2
3.000.000
3
Từ 100.000m2 trở lên
5.000.000
* Trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất:
STT
Giá trị tài sản chuyển nhượng
Mức thu (đồng/hồ sơ)
1
Tài sản có giá trị đến 1 tỷ đồng
50.000
2
Tài sản có giá trị từ trên 1 đến 5 tỷ đồng
100.000
3
Tài sản có giá trị từ trên 5 đến 10 tỷ đồng
2.100.000
4
Tài sản có giá trị trên 10 tỷ đồng
3.100.000
6. Những câu hỏi thường gặp
1. Có bắt buộc phải có hợp đồng mua bán đất khi làm sổ đỏ không?
Không bắt buộc. Hợp đồng mua bán đất chỉ là một trong những giấy tờ chứng minh nguồn gốc, xuất xứ của thửa đất. Bạn có thể sử dụng các giấy tờ khác như hợp đồng tặng cho, quyết định giao đất, giấy tờ chứng minh quyền thừa kế,…
2. Tôi có thể ủy quyền cho người khác làm thủ tục xin cấp sổ đỏ thay cho mình hay không?
Có. Bạn có thể ủy quyền cho người khác làm thủ tục xin cấp sổ đỏ thay cho mình bằng văn bản ủy quyền có công chứng.
3. Tôi có thể làm sổ đỏ cho đất nông nghiệp hay không?
Có. Bạn có thể làm sổ đỏ cho đất nông nghiệp nếu thửa đất đó đã được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp.
HÃY ĐỂ LẠI THÔNG TIN TƯ VẤN