Sở hữu một miếng đất hay một căn nhà là mơ ước của nhiều người. Tuy nhiên, để có được tài sản này, người dân phải thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp, đặc biệt là việc làm sổ đỏ lần đầu. Trong bài viết của ACC, chúng tôi sẽ hướng dẫn thủ tục làm sổ đỏ lần đầu chuẩn pháp lý.
“Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”
Như vậy, Sổ đỏ, hay còn được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là một loại giấy tờ pháp lý do cơ quan Nhà nước cấp cho các cá nhân, tổ chức khi họ được công nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với một thửa đất cụ thể.
2. Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với các loại giấy tờ sau:
Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Ngoài 02 loại giấy tờ trên thì tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp, cụ thể:
Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất thì phải nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó (thông thường tài sản cần đăng ký là nhà ở).
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
Lưu ý:Theo khoản 9 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được lựa chọn nộp bản sao hoặc bản chính giấy tờ, cụ thể:
Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.
3. Hướng dẫn thủ tục làm sổ đỏ lần đầu chuẩn pháp lý
Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 1085/QĐ-BTNMT, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện qua các bước sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ:
Căn cứ Khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi quy định nơi nộp hồ sơ như sau:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ:
Cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại VPDĐ sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
Nếu hồ sơ hợp lệ, VPDĐ sẽ cấp Giấy biên lai thu tiền và Giấy hẹn trả kết quả.
Nếu hồ sơ không hợp lệ, VPDĐ sẽ trả hồ sơ và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, sửa chữa hồ sơ.
Bước 3. Xem xét, thẩm định hồ sơ:
VPDĐ sẽ xem xét, thẩm định hồ sơ theo quy trình quy định.
Trong quá trình xem xét, thẩm định, VPDĐ có thể yêu cầu người nộp hồ sơ cung cấp thêm thông tin, giấy tờ.
Bước 4. Khảo sát thực tế:
VPDĐ sẽ tiến hành khảo sát thực tế thửa đất để xác minh các thông tin trong hồ sơ.
Trường hợp chưa có bản đồ địa chính, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).
Nếu nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả.
Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký;
Kết quả khảo sát thực tế được ghi vào biên bản khảo sát thực tế.
Bước 5. Cấp GCN QSDĐ và nộp lệ phí
Sau khi xem xét, thẩm định hồ sơ và kết quả khảo sát thực tế, VPDĐ sẽ cấp GCN QSDĐ cho chủ sử dụng đất.
GCN QSDĐ được cấp theo mẫu quy định.
Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).
Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Chỉ được nhận Giấy chứng nhận khi đã nộp xong các khoản tiền, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.
Bước 6. Trao GCN QSDĐ:
Chủ sử dụng đất đến VPDĐ để nhận GCN QSDĐ theo Giấy hẹn trả kết quả.
Khi nhận GCN QSDĐ, chủ sử dụng đất cần kiểm tra kỹ thông tin trên GCN QSDĐ và ký xác nhận đã nhận.
Người có yêu cầu phải nộp một số khoản tiền gồm: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), phí thẩm định hồ sơ.
4.1. Tiền sử dụng đất
Theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ hai điều kiện sau:
Điều kiện 1. Diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức đất ở được công nhận cho mỗi hộ gia đình, cá nhân:
Hạn mức đất ở: Hạn mức đất ở được công nhận cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được quy định theo Điều 105 Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan. Hạn mức này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí địa lý, loại khu vực, loại đối tượng được hưởng,…
Diện tích đất ở đang sử dụng: Diện tích đất ở đang sử dụng bao gồm diện tích đất đã có nhà ở và công trình phụ trợ, diện tích đất dự kiến dành cho xây dựng nhà ở và công trình phụ trợ trong tương lai.
Điều kiện 2. Có một trong các trường hợp sau:
Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trước ngày 01/7/2004: Đây là trường hợp phổ biến nhất, áp dụng cho các hộ gia đình, cá nhân đã được cấp sổ đỏ trước ngày 01/7/2004 và diện tích đất ở đang sử dụng nằm trong hạn mức đất ở được công nhận.
Thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: Bao gồm các đối tượng như hộ gia đình nghèo, hộ gia đình cận nghèo, hộ gia đình có người có công với cách mạng,…
Lưu ý:
Quy định này chỉ áp dụng cho đất ở và không áp dụng cho các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp.
Để được miễn nộp tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân cần thỏa mãn cả hai điều kiện nêu trên.
Việc xác định diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức đất ở được công nhận và trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất cần được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
4.2. Lệ phí trước bạ
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được giữ nguyên so với trước đây, cụ thể mức thu lệ phí là: 0,5%.
Cách xác định lệ phí trước bạ phải nộp như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Dựa theo công thức chung như trên, xác định số tiền phải nộp theo từng trường hợp như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế.
Ví dụ: Ông B có thửa đất ở 100m2, giá đất ở chỗ có thửa đất của ông B là 03 triệu đồng/m2, khi được cấp Giấy chứng nhận ông B phải nộp lệ phí trước bạ là:
Lệ phí trước bạ = (03 triệu đồng x 100m2) x 0.5% =…… triệu đồng
4.3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu từng tỉnh, thành có thể khác nhau.
Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (mức thu lệ phí cấp sổ đỏ) trên địa bàn TPHCM như sau:
STT
Nội dung thu
Đơn vị tính
Mức thu hiện đang áp dụng và mức thu đề xuất
Cá nhân, hộ gia đình
Tổ chức
Quận
Huyện
Dưới 500m2
Từ 500m2 đến dưới 1.000m2
Trên 1.000m2
I
Cấp Giấy chứng nhận lần đầu
1
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
đồng /giấy
25.000
0
100.000
100.000
100.000
2
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
đồng /giấy
100.000
100.000
200.000
350.000
500.000
3
Cấp giấy chứng nhận chỉ có tài sản gắn liền với đất
đồng /giấy
100.000
100.000
200.000
350.000
500.000
5.4. Phí thẩm định hồ sơ
Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định:
“Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật”
Căn cứ Nghị quyết 124/2016/NQ-HĐND năm 2016. Mức phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mức phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ) tại TPHCM mới nhất như sau:
* Trường hợp giao đất, cho thuê đất:
STT
Quy mô diện tích (m2)
Mức thu (đồng/hồ sơ)
Tại quận
Tại huyện
I
Đối với hộ gia đình, cá nhân
1
Nhỏ hơn 500m2
50.000
25.000
2
Từ 500m2 trở lên
500.000
250.000
II
Đối với tổ chức
1
Nhỏ hơn 10.000m2
2.000.000
2
Từ 10.000m2 đến dưới 100.000m2
3.000.000
3
Từ 100.000m2 trở lên
5.000.000
* Trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất:
HÃY ĐỂ LẠI THÔNG TIN TƯ VẤN