Ở Thành phố Hồ Chí Minh, việc mua bán đất trồng cây lâu năm là một quy trình pháp lý khá phức tạp nhưng vô cùng quan trọng. Các bên liên quan phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về pháp lý và thủ tục hành chính để đảm bảo tính hợp pháp và tranh chấp của giao dịch. Quy trình này không chỉ yêu cầu sự chuyên nghiệp từ các bên tham gia mà còn cần sự hỗ trợ từ các cơ quan chức năng để đảm bảo quyền lợi cho mọi người tham gia giao dịch.
Để mua bán đất trồng cây lâu năm tại Việt Nam, các bên mua và bán cần tuân thủ một số quy định pháp luật. Dưới đây là các điều kiện cần thiết để thực hiện giao dịch mua bán đất trồng cây lâu năm:
Đất trồng cây lâu năm phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
Đất không có tranh chấp hoặc khiếu nại về quyền sử dụng đất.
Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Đất đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Nhà nước.
Người sử dụng đất phải có quyền chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực bằng văn bản.
Nghĩa vụ tài chính: Các bên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch mua bán đất, bao gồm các khoản thuế và phí theo quy định của pháp luật.
Đăng ký biến động đất đai: Sau khi hoàn thành giao dịch, bên nhận chuyển nhượng phải đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền để cập nhật thông tin chủ sở hữu mới trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, trong một số trường hợp cụ thể, có thể có thêm các quy định khác liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, hạn mức giao dịch đất đai, và các quy định đặc thù của địa phương. Trước khi thực hiện giao dịch, các bên nên tìm hiểu kỹ lưỡng và có thể cần tư vấn pháp lý để đảm bảo mọi điều kiện và thủ tục được thực hiện đúng quy định pháp luật.
II. Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục mua bán đất trồng cây lâu năm
Khi thực hiện thủ tục mua bán đất trồng cây lâu năm, các bên tham gia cần chuẩn bị các hồ sơ và giấy tờ sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản gốc và bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của mảnh đất trồng cây lâu năm đang giao dịch.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu: Bản sao có công chứng hoặc chứng thực của chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu của cả bên mua và bên bán.
Sổ hộ khẩu: Bản sao có công chứng hoặc chứng thực của sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán.
Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân: Nếu bên bán hoặc bên mua đã kết hôn, cần cung cấp bản sao có công chứng hoặc chứng thực của giấy chứng nhận đăng ký kết hôn. Nếu chưa kết hôn, cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai theo mẫu quy định.
Biên lai nộp thuế và lệ phí: Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (người bán nộp) và lệ phí trước bạ (người mua nộp).
Nếu có các giấy tờ liên quan khác như biên bản giao nhận đất, biên bản thỏa thuận giữa các bên, hay giấy tờ liên quan đến việc giải phóng mặt bằng (nếu có), cần chuẩn bị đầy đủ.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ và giấy tờ trên, các bên cần đến cơ quan công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau đó, nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền để đăng ký biến động đất đai và cập nhật thông tin chủ sở hữu mới trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
III. Thủ tục mua bán đất trồng cây lâu năm
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ: Hồ sơ chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm được nộp tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất tại nông thôn, hồ sơ có thể nộp tại Ủy ban Nhân dân (UBND) xã nơi có đất.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Trường hợp 1: Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ
Trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Thông báo này phải được thực hiện bằng văn bản, nêu rõ các giấy tờ, thông tin còn thiếu hoặc chưa đúng quy định.
Trường hợp 2: Hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ
Khi hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ như đã hướng dẫn, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ thực hiện các bước sau:
Bước 1: Ghi nhận hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.
Bước 2: Xác định nghĩa vụ tài chính: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính (nếu có) cho người sử dụng đất. Điều này bao gồm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Bước 3: Thông báo và nộp nghĩa vụ tài chính:
– Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ từ cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp các khoản này vào ngân sách nhà nước.
– Người sử dụng đất sau khi nộp thuế và lệ phí, phải gửi chứng từ nộp thuế, lệ phí hoặc giấy xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có) cho Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Bước 3: Trả kết quả
Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính và nộp đủ các chứng từ cần thiết, người sử dụng đất sẽ nhận được kết quả từ cơ quan đăng ký đất đai:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
– Trường hợp giấy chứng nhận cũ còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động, nội dung này sẽ được cập nhật trực tiếp trên giấy chứng nhận cũ.
– Trường hợp giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cấp giấy chứng nhận mới.
Người sử dụng đất sẽ nhận kết quả tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc UBND xã (đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND xã) theo thời gian hẹn trong Phiếu tiếp nhận hồ sơ.
Thủ tục mua bán đất trồng cây lâu năm
IV. Những điều cần lưu ý khi thực hiện thủ tục
Một là phải kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Đảm bảo rằng mảnh đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý và không có tranh chấp.
Thẩm tra thông tin trên sổ đỏ: Kiểm tra kỹ các thông tin về diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và tình trạng pháp lý của đất.
Thứ hai, xác minh tình trạng pháp lý của đất:
Không bị tranh chấp: Đất không được nằm trong diện tranh chấp giữa các bên.
Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Đất không bị kê biên bởi các cơ quan có thẩm quyền.
Không nằm trong quy hoạch sử dụng đất hoặc thu hồi đất: Kiểm tra với cơ quan chức năng để đảm bảo đất không nằm trong diện quy hoạch hoặc thu hồi.
V. Thời gian thực hiện mua bán đất trồng cây lâu năm
Thời gian thực hiện việc mua bán đất trồng cây lâu năm theo quy định pháp luật là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện có thể được gia hạn thêm 10 ngày.
Phí thẩm định hồ sơ (theo quy định của HĐND TP.HCM).
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất là bao nhiêu?
Phí công chứng hợp đồng được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, dao động từ 0.1% đến 0.5% giá trị chuyển nhượng.
Có cần đo đạc lại đất khi chuyển nhượng không?
Chỉ cần đo đạc lại nếu chuyển nhượng một phần thửa đất, chi phí đo đạc sẽ do các bên thỏa thuận.
Sau khi hoàn tất thủ tục, người mua nhận được giấy tờ gì?
Người mua nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cập nhật thông tin chủ sở hữu mới hoặc Giấy chứng nhận mới nếu giấy cũ không còn chỗ trống để ghi nội dung biến động.
