Mua chung cư chưa có sổ hồng là một vấn đề pháp lý được nhiều người quan tâm, đặc biệt tại các thành phố lớn. Bài viết “Thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng” của ACC HCM sẽ hướng dẫn bạn các bước cần thiết để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro khi giao dịch.
1. Chung cư chưa có sổ hồng có được phép mua bán không?
Theo quy định tại Điều 165 Luật Nhà ở 2023, giao dịch mua bán nhà ở cần được lập thành hợp đồng và tuân thủ các nội dung được quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023. Đặc biệt, đối với nhà ở chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ hồng), việc mua bán vẫn được phép thực hiện thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
Ngoài ra, khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định một số trường hợp giao dịch không cần Sổ hồng, bao gồm:
Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thuộc dự án đầu tư.
Như vậy, khi thực hiện thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng, bạn hoàn toàn có thể yên tâm giao dịch nếu tuân thủ đúng quy định pháp luật.
Việc giao dịch chung cư chưa có Sổ hồng được pháp luật quy định rõ ràng nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia. Để thực hiện thủ tục mua chung cư chưa có Sổ hồng, cần đáp ứng một số điều kiện quan trọng như sau:
2.1. Điều kiện về tình trạng nhà ở
Theo khoản 3 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, các căn hộ chung cư chưa có Sổ hồng phải đáp ứng các tiêu chí sau:
Hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án: Có thiết kế kỹ thuật, giấy phép xây dựng (nếu cần), và các giấy tờ liên quan khác.
Hoàn thiện hạ tầng cơ bản: Đảm bảo xây dựng xong phần móng và hệ thống hạ tầng như giao thông, điện nước.
Giải chấp (nếu có): Chủ đầu tư phải giải chấp hoặc được sự đồng ý của bên nhận thế chấp, bên mua.
Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán: Có thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc đủ điều kiện mua bán.
Điều kiện về tình trạng nhà ở
2.2. Điều kiện về chuyển nhượng hợp đồng mua bán
Theo Thông tư 19/2016/TT-BXD, được sửa đổi bởi Thông tư 07/2021/TT-BXD, nếu căn hộ chưa có Sổ hồng, giao dịch thường thực hiện dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, với các yêu cầu:
Hợp đồng chuyển nhượng: Chỉ áp dụng cho từng căn hộ riêng lẻ.
Chưa nộp hồ sơ cấp Sổ hồng: Giao dịch hợp lệ nếu hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận chưa được nộp lên cơ quan chức năng.
Quyền chuyển nhượng tiếp: Người nhận chuyển nhượng có quyền tiếp tục chuyển nhượng nếu chưa hoàn tất thủ tục cấp Sổ hồng.
2.3. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch
Theo Điều 161 Luật Nhà ở 2023, các bên mua bán cần đáp ứng điều kiện như sau:
(a); Bên bán: Phải có quyền bán theo quy định pháp luật.
(b); Bên mua:
Cá nhân trong nước không cần đăng ký cư trú tại nơi giao dịch.
Cá nhân nước ngoài phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tổ chức trong nước và nước ngoài phải tuân thủ điều kiện kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Các quy định trên nhằm tạo khung pháp lý chặt chẽ, giúp người mua yên tâm hơn khi thực hiện giao dịch, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi mua chung cư chưa có Sổ hồng. Việc hiểu rõ thủ tục mua chung cư chưa có Sổ hồng sẽ giúp bạn tránh được các rủi ro pháp lý và tối ưu hóa lợi ích trong giao dịch.
Thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng đòi hỏi quy trình rõ ràng và tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch. Sau đây là thủ tục cơ bản:
Bước 1. Lập hợp đồng mua bán nhà ở: Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán nhà ở cần được lập thành văn bản với các nội dung cơ bản sau:
Thông tin các bên giao dịch: Họ tên, địa chỉ và các thông tin cá nhân hoặc tổ chức liên quan.
Mô tả căn hộ và thửa đất: Bao gồm các đặc điểm cụ thể của căn hộ và đất liên quan.
Giá trị giao dịch và phương thức thanh toán: Nếu Nhà nước quy định giá, các bên phải tuân thủ đúng quy định.
Thời hạn và cách thức thanh toán: Bao gồm cả thời gian giao nhận nhà, thời hạn bảo hành (nếu có).
Quyền và nghĩa vụ của các bên: Ghi rõ ràng trong hợp đồng để đảm bảo thực hiện đúng cam kết.
Thỏa thuận khác: Những điều khoản bổ sung mà các bên tự thỏa thuận nhưng phải tuân thủ pháp luật.
Hiệu lực hợp đồng và chữ ký: Ngày ký, chữ ký các bên; nếu là tổ chức thì cần đóng dấu và ghi rõ chức vụ người ký.
Hợp đồng cần được lập thành 07 bản, phân chia cho các bên liên quan như chủ đầu tư, cơ quan thuế, cơ quan công chứng, và các bên giao dịch.
Bước 2. Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng: Theo Điều 164 Luật Nhà ở, hợp đồng mua bán căn hộ bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực:
(a); Công chứng hợp đồng: Thực hiện tại văn phòng công chứng.
(b); Chứng thực hợp đồng: Thực hiện tại Ủy ban Nhân dân xã/phường nơi có căn hộ.
Hồ sơ công chứng/chứng thực bao gồm:
07 bản chính hợp đồng mua bán.
Bản chính hợp đồng mua bán gốc đã ký với chủ đầu tư.
Bản sao chứng minh nhân dân (CMND), căn cước công dân (CCCD) hoặc hộ chiếu (có chứng thực).
Các giấy tờ bổ sung như giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân (nếu cần).
Bước 3. Kê khai và nộp thuế, phí, lệ phí: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện các nghĩa vụ thuế theo quy định, bao gồm:
Thuế thu nhập cá nhân.
Lệ phí trước bạ (nếu có).
Các khoản phí, lệ phí khác theo quy định pháp luật.
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị xác nhận từ chủ đầu tư: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ thuế, bên nhận chuyển nhượng cần nộp hồ sơ cho chủ đầu tư để xác nhận. Hồ sơ bao gồm:
05 bản chính hợp đồng mua bán đã công chứng hoặc chứng thực.
Hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư.
Biên lai thuế hoặc giấy miễn thuế (nếu có).
Bản sao chứng minh nhân dân (CMND), căn cước công dân (CCCD), hoặc hộ chiếu (có chứng thực).
Quy trình xác nhận:
(1); Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận hợp đồng trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ.
(2); Sau khi xác nhận, các giấy tờ sẽ được trả lại, bao gồm:
02 bản hợp đồng đã có xác nhận (mỗi bên giữ 01 bản).
Bản sao hợp đồng mua bán và phụ lục hợp đồng (nếu có).
Biên lai nộp thuế hoặc giấy miễn thuế.
Như vậy, thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng được diễn ra theo 4 bước và được ACC HCM hướng dẫn một cách chi tiết giúp khách hàng có thể nắm bắt thông tin dễ dàng.
4. Cần lưu ý gì khi làm thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng
(a); Kiểm tra tính pháp lý của dự án: Trước khi làm thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng, người mua cần kiểm tra giấy phép xây dựng và tình trạng pháp lý của dự án. Điều này giúp tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.
(b); Đánh giá uy tín của chủ đầu tư: Uy tín của chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng và tiến độ công trình. Người mua nên tìm hiểu kỹ về các dự án trước đây của chủ đầu tư và phản hồi từ khách hàng.
(c); Xem xét hợp đồng mua bán: Hợp đồng mua bán cần được soạn thảo rõ ràng, chi tiết, bao gồm các điều khoản về quyền lợi, nghĩa vụ, thời gian giao nhà và thanh toán. Tham khảo ý kiến của luật sư để tránh các điều khoản bất lợi.
(d); Thực hiện công chứng hợp đồng: Công chứng hợp đồng mua bán căn hộ là bước quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch, bảo vệ quyền lợi cho người mua và tăng tính minh bạch.
(e); Nắm rõ nghĩa vụ tài chính: Người mua cần hiểu rõ các khoản thuế, phí và lệ phí phải nộp khi làm thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng. Điều này giúp lập kế hoạch tài chính hợp lý và tránh các chi phí phát sinh không mong muốn.
(f); Kiểm tra tình trạng căn hộ: Trước khi giao dịch, người mua cần kiểm tra chất lượng xây dựng và trang thiết bị của căn hộ. Điều này giúp đảm bảo căn hộ không có vấn đề tiềm ẩn và giá trị thực của nó.
(g); Lưu trữ đầy đủ giấy tờ liên quan: Người mua cần lưu giữ tất cả giấy tờ liên quan đến giao dịch, bao gồm hợp đồng mua bán, biên lai thanh toán, và các tài liệu công chứng. Việc này giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nếu phát sinh tranh chấp sau này.
5. Câu hỏi thường gặp
Mua chung cư chưa có sổ hồng có an toàn không?
Mua chung cư chưa có sổ hồng có thể an toàn nếu bạn thực hiện đúng quy trình pháp lý, kiểm tra tính pháp lý của dự án và hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, bạn cần chú ý đến các yếu tố như giấy phép xây dựng, tình trạng pháp lý của dự án và uy tín của chủ đầu tư để tránh rủi ro.
Mua chung cư chưa có sổ hồng có được chuyển nhượng lại không?
Việc chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng là hoàn toàn hợp pháp nếu tuân thủ các quy định của pháp luật. Theo Thông tư 19/2016/TT-BXD, người mua có thể tiếp tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chưa nhận được sổ hồng, với điều kiện hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện hợp lệ.
Mua chung cư chưa có sổ hồng có cần phải nộp thuế không?
Có, khi mua chung cư chưa có sổ hồng, cả bên bán và bên mua đều phải thực hiện nghĩa vụ thuế, bao gồm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (nếu có), theo quy định pháp luật.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề “Thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng“. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
