Tranh chấp đất không có sổ đỏ là vấn đề pháp lý phức tạp, ảnh hưởng đến quyền lợi các bên. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ từ ACC HCM sẽ giúp bạn hiểu rõ cách xử lý hiệu quả, đúng luật.
Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ
Tranh chấp đất không có sổ đỏ là dạng tranh chấp đất đai xảy ra khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ) để xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của các bên liên quan. Đây là vấn đề phức tạp vì sổ đỏ là chứng thư pháp lý quan trọng, được Nhà nước công nhận, nhằm bảo đảm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng.
Việc thiếu sổ đỏ dẫn đến khó khăn trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tạo cơ hội phát sinh tranh chấp giữa các bên trong mối quan hệ đất đai. Những tranh chấp này cần được giải quyết dựa trên các quy định pháp luật liên quan để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên.
2. Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ
Căn cứ vào khoản 1 Điều 108 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, khi xảy ra tranh chấp đất đai mà các bên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc không có các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, việc giải quyết dựa trên các căn cứ cụ thể sau đây:
(a); Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất: Các bên cung cấp tài liệu, lời khai hoặc bằng chứng liên quan để chứng minh nguồn gốc sử dụng đất. Đây là yếu tố quan trọng giúp xác định quyền sử dụng đất khi thiếu giấy chứng nhận.
(b); Thực tế sử dụng đất và diện tích liên quan: Diện tích đất thực tế mà các bên đang sử dụng (ngoài phần đất tranh chấp) cùng với mức bình quân diện tích đất trên nhân khẩu tại địa phương được xem xét để bảo đảm quyền lợi công bằng.
(c); Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Cơ quan thẩm quyền đánh giá hiện trạng sử dụng đất đang tranh chấp dựa trên quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt. Mức độ phù hợp với quy hoạch là tiêu chí quan trọng trong giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ.
(d); Chính sách ưu đãi đối với người có công: Ưu tiên được dành cho những người có công với cách mạng hoặc thân nhân của họ, đảm bảo chính sách nhân đạo và công bằng xã hội trong giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ.
(e); Quy định pháp luật về quyền sử dụng đất: Các quy định về giao đất, cho thuê đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý cuối cùng để giải quyết tranh chấp trong trường hợp thiếu giấy chứng nhận.
Các căn cứ này không chỉ đảm bảo quyền lợi các bên trong tranh chấp đất không có sổ đỏ mà còn dựa trên nguyên tắc pháp lý, thực tế và nhân đạo. Để đạt hiệu quả cao, các bên cần cung cấp chứng cứ đầy đủ, đồng thời tuân thủ các quy định pháp luật nhằm đảm bảo quyền sử dụng đất được công nhận đúng pháp luật.
Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ
3. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ
Theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất không có sổ đỏ có thể giải quyết theo hai hình thức: nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật tố tụng dân sự. Trước đó, theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại cơ sở nếu tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Việc lựa chọn phương thức phù hợp sẽ giúp đảm bảo quyền lợi và giải quyết hiệu quả tranh chấp.
3.1. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, hòa giải tại UBND cấp xã là bước bắt buộc khi giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ. Quy trình bao gồm:
(a); Thời hạn hòa giải: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu.
(b); Kết quả hòa giải:
Hòa giải thành: Tranh chấp được giải quyết, kết thúc tại đây.
Hòa giải không thành: Các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị UBND cấp huyện giải quyết.
(c); Hồ sơ hòa giải: Đơn yêu cầu hòa giải, giấy tờ liên quan đến đất, và biên bản xác minh nguồn gốc đất (nếu có).
Việc lập biên bản hòa giải được thực hiện tại UBND xã, phường, hoặc thị trấn nơi có đất tranh chấp, nhằm tạo cơ sở pháp lý cho các bước giải quyết tiếp theo.
3.2. Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện, tỉnh giải quyết
3.2.1. Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết tranh chấp
Bước 1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp: Người có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại UBND cấp huyện có thẩm quyền.
Bước 2. Thông báo thụ lý: Chủ tịch UBND cấp huyện phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp và các cơ quan liên quan (Văn phòng đăng ký đất đai, UBND cấp xã) về việc thụ lý đơn tranh chấp đất đai trong vòng 05 ngày làm việc.
Bước 3. Giao trách nhiệm cho cơ quan tham mưu: Chủ tịch UBND cấp huyện giao cơ quan tham mưu thực hiện các công việc thẩm tra, xác minh và tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp.
Bước 4. Quyết định giải quyết tranh chấp:
Nếu hòa giải không thành, cơ quan tham mưu hoàn chỉnh hồ sơ và trình Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
Quyết định này có hiệu lực sau 30 ngày nếu không có khiếu nại hoặc khởi kiện.
Bước 5. Khởi kiện hoặc khiếu nại: Nếu một bên không đồng ý với quyết định, trong vòng 30 ngày có thể khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật tố tụng hành chính hoặc khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh.
3.2.2. Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp
Bước 1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp: Khi xảy ra tranh chấp đất không có sổ đỏ, người yêu cầu giải quyết cần nộp đơn tại UBND cấp tỉnh có thẩm quyền. Đơn yêu cầu phải nêu rõ các thông tin liên quan đến các bên tranh chấp, tài sản tranh chấp và yêu cầu giải quyết. UBND cấp tỉnh sẽ tiếp nhận và xem xét yêu cầu theo các quy định hiện hành về giải quyết tranh chấp đất đai.
Bước 2. Thông báo thụ lý và giao trách nhiệm: Sau khi tiếp nhận đơn yêu cầu, Chủ tịch UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo thụ lý đơn cho các bên tranh chấp và các cơ quan liên quan. Cơ quan tham mưu sẽ thực hiện các bước thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải và chuẩn bị hồ sơ giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ, nếu cần thiết, tổ chức cuộc họp các ban, ngành để tư vấn giải quyết.
Bước 3. Quyết định giải quyết tranh chấp: Sau quá trình hòa giải hoặc thẩm tra, Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ. Quyết định này có hiệu lực sau 30 ngày kể từ ngày các bên nhận được thông báo, trừ khi có khiếu nại hoặc khởi kiện. Nếu không có tranh chấp phát sinh thêm, quyết định sẽ được thi hành.
Bước 4. Khởi kiện hoặc khiếu nại: Trong trường hợp một bên không đồng ý với quyết định giải quyết, họ có quyền khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật tố tụng hành chính hoặc khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định của Bộ trưởng sẽ có hiệu lực thi hành nếu không có khiếu nại thêm.
Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp
3.3. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Khởi kiện tranh chấp đất không có sổ đỏ tại Tòa án nhân dân được thực hiện theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ cần có: Đơn khởi kiện, biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã, các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (hoặc giấy tờ khác nếu có), chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, danh mục chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện
Hình thức nộp đơn: Người khởi kiện có thể nộp đơn trực tiếp tại Tòa án, gửi qua bưu điện hoặc gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án nếu có.
Nơi nộp đơn: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp. Nếu có yếu tố nước ngoài, đơn sẽ được nộp tại Tòa án cấp tỉnh.
Bước 3: Thẩm phán tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện: Thẩm phán sẽ xem xét đơn khởi kiện và tài liệu kèm theo. Nếu đơn khởi kiện không hợp lệ, Thẩm phán yêu cầu sửa đổi, bổ sung hoặc chuyển đơn cho Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Bước 4: Thụ lý đơn khởi kiện: Sau khi nhận đơn hợp lệ, Thẩm phán sẽ thông báo cho người khởi kiện và yêu cầu nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời gian 7 ngày kể từ khi nhận thông báo, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí.
Bước 5: Chuẩn bị xét xử: Thời gian chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 4 tháng (có thể gia hạn thêm 2 tháng nếu vụ án phức tạp). Tòa án sẽ thu thập thêm chứng cứ và tổ chức các phiên họp để chuẩn bị cho xét xử.
Bước 6: Xét xử sơ thẩm: Tòa án sẽ mở phiên tòa sơ thẩm để xét xử tranh chấp. Các bên tranh chấp sẽ trình bày ý kiến và chứng cứ của mình trước Tòa án.
Bước 7: Kháng cáo hoặc kháng nghị (nếu có): Sau khi Tòa án ra bản án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo lên Tòa án cấp trên nếu không đồng ý với bản án hoặc có căn cứ để yêu cầu kháng nghị.
Quy trình khởi kiện tại Tòa án Nhân dân giúp giải quyết tranh chấp đất đai, bao gồm các tranh chấp liên quan đến đất không có sổ đỏ, theo đúng các quy định của pháp luật. Cả trong trường hợp tranh chấp đất không có sổ đỏ hay có sổ đỏ, Tòa án vẫn có thẩm quyền giải quyết nếu các bên không đồng ý với kết quả hòa giải tại UBND xã.
4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ
Theo Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, đặc biệt là tranh chấp đất không có sổ đỏ, được phân định cụ thể giữa các cấp chính quyền.
Chủ tịch UBND cấp huyện: có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, và cộng đồng dân cư, nhất là những trường hợp tranh chấp liên quan đến việc sử dụng đất lâu dài nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Khi các bên không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp huyện, họ có thể khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc thực hiện quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Chủ tịch UBND cấp tỉnh: có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ở nước ngoài, và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Khi các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh, họ có quyền khiếu nại lên Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Ngoài ra, các bên có thể yêu cầu Tòa án nhân dân can thiệp trực tiếp trong trường hợp không đồng ý với phương án giải quyết của cơ quan hành chính. Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai không chỉ trong trường hợp các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định của UBND mà còn trong các tình huống liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất đai theo các yêu cầu về tố tụng dân sự.
Tranh chấp đất không có sổ đỏ có thể giải quyết thông qua những phương thức nào?
Tranh chấp đất không có sổ đỏ có thể được giải quyết thông qua các phương thức hòa giải tại UBND cấp xã, yêu cầu giải quyết tại UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh, hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Cả ba phương thức này đều có quy trình và thẩm quyền rõ ràng theo quy định của pháp luật.
Nếu đất không có sổ đỏ, tôi có thể cung cấp loại giấy tờ nào để chứng minh quyền sử dụng đất của mình?
Trong trường hợp không có sổ đỏ, bạn có thể cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thuê đất, các biên bản xác minh nguồn gốc đất, hoặc các tài liệu khác mà bạn sở hữu hoặc có thể chứng minh được quá trình sử dụng đất hợp pháp của mình.
Khi tranh chấp đất không có sổ đỏ, có cần chứng minh nguồn gốc đất không?
Có, việc chứng minh nguồn gốc đất là một yếu tố quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ. Các bên tranh chấp cần cung cấp chứng cứ về nguồn gốc sử dụng đất, như các giấy tờ, lời khai hoặc tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
Quy trình hòa giải tại UBND cấp xã trong tranh chấp đất không có sổ đỏ như thế nào?
Quy trình hòa giải tại UBND cấp xã bao gồm các bước: người yêu cầu nộp đơn yêu cầu hòa giải, UBND cấp xã tiến hành hòa giải trong thời gian không quá 30 ngày, và sau đó sẽ có kết quả hòa giải. Nếu hòa giải thành công, tranh chấp được giải quyết; nếu không, các bên có thể tiếp tục khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu giải quyết tại cấp huyện.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề “Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất không có sổ đỏ”. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
