Việc chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng là một quá trình quan trọng và phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết về các thủ tục pháp lý cần thiết. Trong bài viết này, ACC HCM sẽ hướng dẫn chi tiết các bước thực hiện thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng, giúp bạn nắm rõ quy trình và đảm bảo mọi giao dịch được thực hiện đúng quy định pháp luật.
Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng
Sổ hồng chung cư là chứng thư pháp lý mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư hợp pháp. Tên gọi chính xác theo pháp lý của Sổ hồng chung cư là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tài liệu này không chỉ là minh chứng cho quyền sở hữu căn hộ mà còn là cơ sở pháp lý để thực hiện các giao dịch như mua bán, thế chấp, hoặc chuyển nhượng căn hộ chung cư.
Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận này bao gồm 01 tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, và có thêm trang bổ sung nền trắng nếu cần ghi thêm thông tin. Đây chính là lý do mà Sổ hồng chung cư thường được gọi như vậy, do màu sắc đặc trưng của giấy chứng nhận.
2. Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng
Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có Sổ hồng là một quy trình pháp lý quan trọng và đòi hỏi sự chính xác trong từng bước thực hiện. Để giúp bạn hiểu rõ hơn về các bước cần thiết, chúng tôi sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình chuyển nhượng căn hộ chung cư từ khi thỏa thuận ban đầu cho đến khi hoàn tất thủ tục sở hữu.
Bước 1: Thỏa thuận ban đầu giữa bên mua và bên bán
Trước khi tiến hành chuyển nhượng căn hộ chung cư, cả bên mua và bên bán cần thực hiện thỏa thuận rõ ràng về các vấn đề quan trọng liên quan đến giao dịch. Thỏa thuận ban đầu này bao gồm việc xác định số tiền đặt cọc, thời gian thanh toán, và các điều kiện bàn giao căn hộ. Đặc biệt, bên mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ qua phòng Địa chính để đảm bảo căn hộ đủ điều kiện mua bán. Các vấn đề cần thỏa thuận bao gồm:
Số tiền đặt cọc và thời gian đóng cọc: Cả hai bên cần thỏa thuận rõ số tiền đặt cọc là bao nhiêu và thời gian cụ thể để thực hiện việc đặt cọc.
Thời điểm ký hợp đồng công chứng: Quy định thời gian cụ thể để ký hợp đồng công chứng giữa bên mua và bên bán.
Thanh toán giá trị căn hộ: Cần xác định số tiền thanh toán bao nhiêu phần trăm ngay khi ký hợp đồng và bao nhiêu phần trăm sẽ giữ lại cho đến khi hoàn tất thủ tục.
Bàn giao căn hộ và các tài sản đi kèm: Xác định thời điểm và điều kiện bàn giao căn hộ và các thiết bị, tài sản liên quan.
Chi phí công chứng và thuế: Thỏa thuận bên nào sẽ chịu trách nhiệm chi phí công chứng và các loại thuế liên quan. Thông thường, bên bán sẽ chi trả chi phí công chứng và thuế thu nhập cá nhân, trong khi bên mua sẽ nộp lệ phí trước bạ.
Bước 2: Đặt cọc căn hộ chung cư
Khi các thỏa thuận ban đầu đã được thống nhất, bước tiếp theo là thực hiện việc đặt cọc. Việc đặt cọc cần được thực hiện với sự có mặt của cả hai bên và người làm chứng. Để bảo đảm tính chính xác và tránh rủi ro, việc đặt cọc nên được thực hiện tại văn phòng Công chứng. Tại đây, bạn sẽ phải chịu một khoản chi phí nhỏ, nhưng sẽ nhận được sự hỗ trợ từ Công chứng viên trong việc kiểm tra tính pháp lý của căn hộ. Đây là bước quan trọng giúp bên mua tránh phải đặt cọc nhiều lần và đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.
Bước 3: Hợp đồng công chứng
Theo lịch hẹn từ trước, cả bên mua và bên bán sẽ đến văn phòng Công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng này sẽ theo mẫu của văn phòng Công chứng và được ký kết sau khi bên mua thanh toán số tiền thỏa thuận cho bên bán, và bên bán bàn giao các giấy tờ liên quan đến căn hộ. Để thực hiện việc công chứng, các bên cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:
Bên bán: Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (Sổ hồng), chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, tờ khai thuế trước bạ, giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu độc thân).
Bên mua: Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu.
Tổ chức/công ty: Giấy phép kinh doanh, con dấu của công ty và người đại diện hợp pháp.
Bước 4: Khai thuế với cơ quan Nhà nước
Sau khi ký hợp đồng công chứng, bên mua và bên bán cần đến Chi cục thuế để khai thuế. Thời gian khai thuế thường là trong vòng 7 ngày làm việc, nếu hồ sơ đầy đủ. Cả hai bên cần chuẩn bị các giấy tờ cần thiết và thực hiện việc khai thuế đúng hạn để tránh bị phạt. Giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, và tờ khai lệ phí trước bạ.
Đối với một số trường hợp đặc biệt, như tặng cho căn hộ trong gia đình hoặc bên bán chỉ sở hữu một căn nhà duy nhất, có thể không cần đóng thuế trước bạ hoặc thuế thu nhập cá nhân.
Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu căn hộ
Cuối cùng, để xác lập quyền sở hữu căn hộ, bên mua cần hoàn tất thủ tục tại cơ quan Nhà nước. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ, tờ khai lệ phí trước bạ, chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua, và các tờ khai đăng ký biến động tài sản. Sau khi nộp hồ sơ đầy đủ, cơ quan nhà nước sẽ cấp giấy phép và thông báo thời gian lấy Sổ hồng đã được đăng ký, thường là trong khoảng 3 tuần.
Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng
3. Điều kiện chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng
Chuyển nhượng căn hộ chung cư không chỉ là một giao dịch mua bán thông thường mà còn yêu cầu các điều kiện pháp lý nhất định để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch. Để quá trình chuyển nhượng được thực hiện suôn sẻ, các bên liên quan cần tuân thủ các điều kiện pháp lý cụ thể. Dưới đây là các điều kiện quan trọng cần lưu ý khi chuyển nhượng căn hộ chung cư:
Căn hộ phải có Sổ hồng hợp pháp và không bị tranh chấp
Điều kiện tiên quyết để thực hiện việc chuyển nhượng căn hộ chung cư là căn hộ phải đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hay còn gọi là Sổ hồng. Giấy chứng nhận này không chỉ xác nhận quyền sở hữu của chủ căn hộ mà còn là bằng chứng pháp lý quan trọng trong giao dịch chuyển nhượng. Để việc chuyển nhượng được tiến hành hợp pháp, căn hộ phải đáp ứng các điều kiện sau:
Sổ hồng hợp lệ: Căn hộ cần có Sổ hồng đã được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của người bán.
Thời hạn sử dụng còn hiệu lực: Sổ hồng phải còn thời hạn sử dụng, nghĩa là không hết hạn hoặc đã được gia hạn theo quy định của pháp luật.
Không bị tranh chấp, kê biên, hoặc thu hồi: Căn hộ phải không đang nằm trong tình trạng tranh chấp pháp lý, không bị kê biên tài sản hoặc thu hồi bởi cơ quan nhà nước. Nếu căn hộ đang trong tình trạng tranh chấp hoặc bị kê biên, giao dịch chuyển nhượng sẽ không được thực hiện cho đến khi các vấn đề pháp lý được giải quyết xong.
Người bán phải là chính chủ hoặc được ủy quyền hợp pháp
Một điều kiện quan trọng khác là người bán căn hộ phải là chính chủ của căn hộ hoặc có đầy đủ quyền hạn hợp pháp để thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Cụ thể:
Người bán phải là chính chủ: Người bán căn hộ cần phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ đó, được ghi nhận trong Sổ hồng. Điều này đảm bảo rằng người bán có quyền hợp pháp để chuyển nhượng căn hộ cho bên mua.
Ủy quyền hợp pháp: Trong trường hợp người bán không phải là chính chủ, thì người bán phải có giấy ủy quyền hợp pháp từ chủ sở hữu căn hộ. Giấy ủy quyền này phải được công chứng và xác nhận theo quy định pháp luật, chứng minh rằng người được ủy quyền có quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng thay cho chủ sở hữu căn hộ.
Năng lực pháp lý của người bán: Người bán phải có đủ năng lực theo quy định của pháp luật để thực hiện giao dịch. Điều này bao gồm việc không bị hạn chế về mặt pháp lý như mất năng lực hành vi dân sự, bị tuyên bố phá sản, hoặc có các vấn đề pháp lý khác ảnh hưởng đến khả năng thực hiện giao dịch.
Đảm bảo quy định về năng lực pháp lý
Ngoài việc căn hộ và người bán phải đáp ứng các điều kiện trên, người bán cũng cần phải có đủ năng lực pháp lý theo quy định của pháp luật để thực hiện việc chuyển nhượng căn hộ. Điều này bao gồm việc người bán phải đạt đủ độ tuổi theo quy định, không bị cấm thực hiện giao dịch chuyển nhượng căn hộ theo quyết định của tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Việc tuân thủ các điều kiện trên không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng căn hộ chung cư mà còn giúp bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan, tránh các tranh chấp pháp lý sau này.
Điều kiện chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng
4. Thời hạn sử dụng của sổ hồng chung cư
Căn cứ điểm c, khoản 1 Điều 172 Luật đất đai 2024 quy định:
“Thời hạn giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét, quyết định theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của Luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được xem xét trên cơ sở đơn xin giao đất, cho thuê đất nhưng không quá 50 năm.”
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Theo quy định trên thì thời hạn sử dụng đất dùng để xây nhà chung cư không giống nhau mà được xác định theo thời hạn của dự án. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn xác định theo dự án.
Về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư: Khoản 1 Điều 99 Luật nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”.
Như vậy, để xác định được thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, bạn cần xem xét chung cư đó thuộc công trình cấp nào và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.
Căn hộ chung cư không có Sổ hồng có thể chuyển nhượng được không? Không. Để thực hiện việc chuyển nhượng căn hộ chung cư, căn hộ phải có Sổ hồng hợp pháp. Nếu căn hộ không có Sổ hồng, việc chuyển nhượng sẽ không được thực hiện.
Người bán căn hộ chung cư cần phải cung cấp giấy tờ gì khi ký hợp đồng công chứng? Có. Người bán căn hộ cần cung cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (Sổ hồng), chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, tờ khai thuế trước bạ, giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn), và giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu độc thân) khi ký hợp đồng công chứng.
Nếu căn hộ chung cư đang bị tranh chấp, có thể thực hiện chuyển nhượng không? Không. Căn hộ đang bị tranh chấp pháp lý không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng cho đến khi tranh chấp được giải quyết xong.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề “Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng”. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
