Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, nhu cầu tách thửa hoặc hợp thửa đất đang trở thành một vấn đề được nhiều người quan tâm. Việc nắm rõ thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất không chỉ giúp bạn tiết kiệm thời gian mà còn tránh được các rắc rối pháp lý không đáng có. Bài viết này do ACC HCM thực hiện sẽ cung cấp cho bạn những thông tin chi tiết về quy trình, hồ sơ cần thiết và những lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục này. Nếu bạn đang quan tâm đến việc tách hoặc hợp thửa đất, đây chính là tài liệu tham khảo hữu ích dành cho bạn.
Khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác là bước quan trọng đầu tiên. Quy trình này yêu cầu người nộp hồ sơ phải tuân thủ các quy định về thành phần hồ sơ để đảm bảo quá trình xét duyệt diễn ra suôn sẻ. Dưới đây là chi tiết về các tài liệu cần có trong hồ sơ của thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất , cùng với các yêu cầu cụ thể để bạn chuẩn bị hồ sơ một cách chính xác và đầy đủ nhất.
Thành phần hồ sơ cần có:
Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất: Đây là tài liệu bắt buộc và được lập theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024. Đơn này phải thể hiện rõ ràng mục đích tách hoặc hợp thửa, và được điền đầy đủ thông tin cần thiết về người đề nghị, thửa đất liên quan. Mẫu đơn này là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan chức năng xem xét và xử lý yêu cầu của bạn.
Bản vẽ tách thửa hoặc hợp thửa đất: Bản vẽ này cũng được lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Đây là tài liệu mô tả chính xác về thửa đất, bao gồm vị trí, kích thước, diện tích trước và sau khi tách hoặc hợp thửa. Bản vẽ này có thể do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện, hoặc do các đơn vị đo đạc có giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính lập nên. Điều này đảm bảo tính pháp lý và độ chính xác của tài liệu khi nộp cho cơ quan chức năng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là tài liệu chứng minh quyền sở hữu đất của bạn. Hồ sơ cần nộp bao gồm Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao có công chứng, chứng thực kèm bản gốc để đối chiếu. Nếu bạn chỉ nộp bản sao, bản sao này cần phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.
Các văn bản khác của cơ quan có thẩm quyền: Nếu có các văn bản của cơ quan chức năng liên quan đến việc tách thửa hoặc hợp thửa đất, bạn cũng cần phải nộp kèm. Những văn bản này có thể là quyết định của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến quy hoạch đất đai, điều chỉnh diện tích hoặc những vấn đề pháp lý khác có liên quan đến thửa đất của bạn. Nếu không có, bạn có thể bỏ qua phần này, nhưng việc kiểm tra kỹ lưỡng sẽ giúp hồ sơ của bạn đầy đủ và được xét duyệt nhanh chóng hơn.
Với những tài liệu trên, việc chuẩn bị hồ sơ của thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất đất của bạn sẽ diễn ra thuận lợi, tránh được những rủi ro pháp lý không mong muốn. Hãy lưu ý rằng việc chuẩn bị kỹ lưỡng từ bước đầu sẽ giúp bạn tiết kiệm thời gian và công sức trong quá trình thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất.
Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa đất
1.2. Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa
Việc tách thửa hoặc hợp thửa đất là quá trình phức tạp đòi hỏi người sử dụng đất phải tuân thủ đúng các quy định pháp lý hiện hành. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về trình tự và các bước thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, từ việc nộp hồ sơ đến nhận kết quả, nhằm giúp bạn dễ dàng nắm bắt và thực hiện đúng quy trình.
Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất :
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Đầu tiên, người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ để nộp cho cơ quan có thẩm quyền. Hồ sơ này sẽ bao gồm các giấy tờ như đơn đề nghị tách hoặc hợp thửa đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài liệu liên quan khác. Sau khi chuẩn bị, bạn có thể nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:
Bộ phận Một cửa: Đây là cơ quan tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Bộ phận Một cửa có thể hoạt động ở các cấp tỉnh, huyện hoặc xã, giúp bạn dễ dàng nộp hồ sơ tại địa phương mình.
Văn phòng đăng ký đất đai: Cơ quan này chuyên tiếp nhận và xử lý các thủ tục liên quan đến đất đai. Nếu bạn nộp hồ sơ tại đây, họ sẽ trực tiếp giải quyết hoặc chuyển hồ sơ đến chi nhánh của họ nếu cần thiết.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: Tại các chi nhánh, bạn cũng có thể nộp hồ sơ và theo dõi quá trình xử lý thủ tục.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ
Sau khi nộp hồ sơ, cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của các giấy tờ. Quá trình thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất này bao gồm:
Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ: Cơ quan sẽ xác định xem hồ sơ đã có đủ các giấy tờ cần thiết hay chưa. Nếu hồ sơ thiếu, họ sẽ trả lại và hướng dẫn bạn bổ sung các tài liệu còn thiếu.
Kiểm tra tính thống nhất của thông tin: Các thông tin trong hồ sơ cần phải khớp nhau, không có sai sót. Nếu có sự mâu thuẫn hoặc không đầy đủ, cơ quan cũng sẽ yêu cầu bạn điều chỉnh.
Hẹn trả kết quả: Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan sẽ đưa ra thời hạn trả kết quả theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính.
Trong trường hợp bạn nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa, sau khi kiểm tra xong, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục xử lý hồ sơ về thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất của bạn.
Bước 3: Xử lý hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của nó sẽ thực hiện các công việc sau khi nhận được hồ sơ về thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất từ cơ quan tiếp nhận:
Kiểm tra điều kiện tách thửa, hợp thửa: Theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai, cơ quan này sẽ kiểm tra các điều kiện để xác định xem hồ sơ có đáp ứng đủ yêu cầu hay không. Các yếu tố như diện tích, loại đất, ranh giới thửa đất sẽ được đối chiếu với hồ sơ lưu trữ và thông tin do người sử dụng đất cung cấp.
Nếu hồ sơ không đủ điều kiện, trong vòng 03 ngày làm việc, cơ quan sẽ trả lại hồ sơ và thông báo lý do cụ thể.
Nếu hồ sơ đủ điều kiện nhưng cần bổ sung thông tin: Ví dụ, nếu Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ nhưng thiếu kích thước, diện tích không thống nhất, cơ quan sẽ yêu cầu bạn bổ sung. Trong trường hợp này, bạn cần thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc thuê đơn vị đo đạc để cập nhật thông tin.
Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: Cơ quan sẽ tiến hành xác nhận điều kiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất tách hoặc hợp thửa đất, cập nhật thông tin vào đơn đề nghị và bản vẽ. Thời hạn xử lý là 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ về thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất .
Bước 4: Cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận
Khi hồ sơ đã được xác nhận đủ điều kiện, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất :
Nếu không thay đổi người sử dụng đất: Cơ quan sẽ cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận mới cho các thửa đất sau khi tách hoặc hợp thửa. Giấy chứng nhận này sẽ được trao lại cho người được cấp.
Nếu có thay đổi người sử dụng đất: Bạn cần thực hiện các thủ tục ký kết hợp đồng và văn bản giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trước khi tiếp tục thủ tục. Sau khi hoàn thành các thủ tục này, cơ quan sẽ cập nhật biến động, cấp Giấy chứng nhận mới và trao cho người sử dụng đất mới.
Nếu có nghĩa vụ tài chính phát sinh, cơ quan sẽ thực hiện cập nhật biến động và cấp Giấy chứng nhận sau khi bạn hoàn thành các khoản thanh toán theo thông báo của cơ quan thuế.
Bạn có thể nộp hồ sơ bằng các cách thức sau, tùy thuộc vào điều kiện và lựa chọn của mình:
Nộp trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Đây là cách thức truyền thống và phổ biến nhất, đảm bảo bạn có thể trực tiếp gặp gỡ cán bộ và nhận hướng dẫn chi tiết.
Nộp thông qua dịch vụ bưu chính: Nếu bạn không thể đến trực tiếp, việc gửi hồ sơ qua bưu điện cũng là một lựa chọn.
Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận: Trong một số trường hợp, bạn có thể thỏa thuận với cơ quan chức năng về địa điểm nộp hồ sơ, thường áp dụng cho các trường hợp đặc biệt.
Nộp qua Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh: Đây là cách thức hiện đại, giúp tiết kiệm thời gian và công sức, phù hợp với người dùng công nghệ.
Với các bước hướng dẫn trên, bạn sẽ có cái nhìn tổng quan và chi tiết về quy trình thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất. Việc nắm rõ từng bước sẽ giúp bạn dễ dàng thực hiện và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.
Để thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất , người sử dụng đất cần nắm rõ các quy định pháp lý liên quan, đặc biệt là các điều kiện cụ thể mà luật định. Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất không chỉ đơn thuần là thủ tục hành chính mà còn liên quan đến quyền sở hữu và quản lý tài sản, vì vậy cần phải đảm bảo tuân thủ đúng các nguyên tắc và điều kiện để tránh vi phạm pháp luật. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về các điều kiện cần đáp ứng khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất , theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.
Trước khi đi sâu vào các điều kiện thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất cụ thể, cần hiểu rõ khái niệm về tách thửa và hợp thửa đất. Tách thửa đất là quá trình chia một thửa đất lớn thành nhiều thửa đất nhỏ hơn, đồng thời phân chia quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Ngược lại, hợp thửa đất là việc gộp nhiều thửa đất liền kề của một chủ sở hữu thành một thửa đất duy nhất.
Theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, có 8 nguyên tắc và điều kiện cần tuân thủ khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, bao gồm:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Thửa đất phải có một trong các loại giấy chứng nhận sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Còn thời hạn sử dụng đất: Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng, không bị hết hạn hoặc có tranh chấp về thời hạn.
Đất không bị tranh chấp: Đất không nằm trong diện tranh chấp, kê biên để thi hành án hoặc không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền. Nếu đất có tranh chấp nhưng đã xác định được phạm vi tranh chấp, phần không tranh chấp vẫn có thể được tách hoặc hợp thửa.
Lối đi và tiện ích công cộng: Thửa đất phải đảm bảo có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, đồng thời phải đáp ứng các yêu cầu về cấp, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác. Nếu thửa đất có phần diện tích dành cho lối đi, khi tách thửa, hợp thửa sẽ không cần thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này.
Như vậy, để đảm bảo việc tách thửa hoặc hợp thửa diễn ra suôn sẻ, người sử dụng đất cần đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện trên. Nếu không, hồ sơ của bạn có thể bị từ chối hoặc gặp khó khăn trong quá trình xét duyệt.
Những điều kiện khác
Bên cạnh những nguyên tắc, điều kiện như đã đề cập tại mục (1) thì người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất thì còn phải đáp ứng được các điều kiện khác như sau:
Tách thửa
Hợp thửa
Những thửa đất sau khi thực hiện tách thửa phải đảm bảo được diện tích tối thiểu với loại đất đó theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn so với quy định thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
Trường hợp quyền sử dụng đất được phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm được các điều kiện, diện tích, tách thửa theo quy định thì không được phép thực hiện tách thửa.
Các thửa đất được hợp nhất phải đảm bảo có cùng:
Mục đích sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất
Hình thức trả tiền thuê đất
Ngoại trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở.
Trường hợp các thửa đất được hợp nhất khác nhau về mục đích sử dụng, thời hạn, hình thức trả tiền thuê như đã nêu trên thì phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển đổi, điều chỉnh, chuyển hình thức để thống nhất với nhau theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, các quy định chi tiết về điều kiện và diện tích tối thiểu để thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất đối với từng loại đất sẽ được UBND cấp tỉnh xác định dựa trên một số yếu tố quan trọng. Những yếu tố này bao gồm:
Các nguyên tắc và điều kiện đã được đề cập trong phần trước.
Các quy định pháp luật khác có liên quan đến đất đai và xây dựng.
Phong tục, tập quán của địa phương, phản ánh đặc thù văn hóa và xã hội của từng khu vực.
Tóm lại, người sử dụng đất phải tuân thủ đầy đủ những nguyên tắc và điều kiện nêu trên nếu muốn thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất kể từ ngày 01/01/2025.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc —————
ĐƠN ĐỀ NGHỊ TÁCH THỬA ĐẤT, HỢP THỬA ĐẤT
Kính gửi:
Văn phòng Đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai………
I. KÊ KHAI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
(Xem kỹ hướng dẫn ở cuối đơn này trước khi viết đơn; không tẩy xoá, sửa chữa nội dung đã viết)
1. Người sử dụng đất(1):
1.1. Tên: ………………………………………………………………………………………….. ….
1.2. Giấy tờ nhân thân/pháp nhân số(2): ……………………………………………………. .
1.3. Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………
1.4. Điện thoại liên hệ (nếu có):…………… Hộp thư điện tử (nếu có): ………….
2. Đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất(3) như sau:
2.1. Tách thửa đất số …….……, tờ bản đồ số:……….…, diện tích:……..…m2; loại đất:…………; địa chỉ thửa đất: …………………………………………..; Giấy chứng nhận: số vào sổ cấp GCN: ….. …………, ngày cấp GCN: ………………………, thành……… thửa:
Thửa thứ nhất: diện tích:…..……m2; loại đất:…………;
Thửa thứ hai: diện tích:……..…m2; loại đất:…………;
……………………………..……………………………..………………….……….
(Liệt kê các thửa đất tách thửa)..……………………………………………………….…)
2.2. Hợp thửa đất số .……….., tờ bản đồ số:……………, diện tích:……………m2; loại đất:…………, địa chỉ thửa đất: ………………………………………………….; Giấy chứng nhận: số vào sổ cấp GCN: ….. …………, ngày cấp GCN: ………………………, với: Thửa đất số: ………, tờ bản đồ số:…….…, diện tích: ……..……m2; loại đất:………………, địa chỉ thửa đất:…………………………………………………………………………………………………………………………..;
Giấy chứng nhận: số vào sổ cấp GCN: ….…, ngày cấp GCN: ………………………………………
(liệt kê các thửa đất cần hợp).……………… ……………………………………….…………………
Thành thửa đất mới: Diện tích:…………….…m2; loại đất:…………………………………….……
……………………..…………………………………..………… (liệt kê các thửa đất sau hợp thửa)
2.3. Tách đồng thời với hợp thửa đất:
……………………………..……………………………..…………………………………
…………………………………………………..………………………………………..…
(Mô tả chi tiết việc tách, hợp thửa)……………………………………………………..….
3. Lý do tách, hợp thửa đất: …………………………………………………………………………………
4. Giấy tờ nộp kèm theo đơn này gồm có:
– Giấy chứng nhận và Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất các thửa đất nêu trên;
– ……………………………………………………………….………………………………
5. Đề nghị cấp Giấy chứng nhận: ……………………………………………………..
(ghi có hoặc không thay đổi người sử dụng đất)
Tôi cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng.
……, ngày …… tháng……. năm ………. Người viết đơn(4) (Ký và ghi rõ họ tên, đóng dấu nếu có)
II. Ý KIẾN CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI/CHI NHÁNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI(5)
…………………………………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………………………………..
Ngày……. tháng…… năm …… Người kiểm tra (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ)
Ngày……. tháng…… năm …… Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ, đóng dấu)
4. Thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất
Khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, thời hạn giải quyết là một yếu tố quan trọng mà người sử dụng đất cần nắm rõ. Thời gian giải quyết này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể, nhưng không được vượt quá 15 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng khoảng thời gian này chưa bao gồm một số khoảng thời gian nhất định khác liên quan đến các quy trình bổ sung và xử lý thủ tục phức tạp hơn.
Thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai: Đây là khoảng thời gian cần thiết để cơ quan chức năng tính toán, xác định các khoản phí, thuế liên quan đến việc tách thửa hoặc hợp thửa đất.
Thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính: Sau khi nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất cần thực hiện việc đóng thuế, phí liên quan theo quy định. Thời gian này cũng không được tính vào thời hạn 15 ngày làm việc nêu trên.
Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật: Nếu mảnh đất liên quan có các vi phạm pháp luật về đất đai, cơ quan chức năng cần thêm thời gian để xem xét và xử lý trước khi giải quyết thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa.
Thời gian trưng cầu giám định, niêm yết công khai, và đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng: Trong một số trường hợp, cơ quan chức năng có thể yêu cầu giám định, niêm yết công khai thông tin về thửa đất hoặc đăng tin lên phương tiện thông tin đại chúng. Đây cũng là những khoảng thời gian bổ sung không được tính vào thời hạn giải quyết thủ tục.
Thời gian thực hiện thủ tục chia thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất: Trong trường hợp người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản trên đất đã qua đời trước khi nhận được Giấy chứng nhận, thời gian thực hiện thủ tục chia thừa kế cũng không được tính vào thời hạn xử lý hồ sơ.
Ngoài ra, đối với những khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn như xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, thì thời hạn giải quyết thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất sẽ được kéo dài thêm 05 ngày làm việc so với thời gian quy định thông thường.
Như vậy, người sử dụng đất cần phải lưu ý không chỉ thời gian giải quyết chính thức mà còn các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất . Việc nắm rõ quy định này sẽ giúp quá trình tách thửa hoặc hợp thửa đất diễn ra thuận lợi và đúng tiến độ.
5. Đối tượng được thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
Khi xem xét việc thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, điều quan trọng là phải xác định đối tượng đủ điều kiện thực hiện các thủ tục này. Dưới đây là các đối tượng cụ thể được phép thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất theo quy định của pháp luật hiện hành:
Tổ chức và cơ sở tôn giáo: Các tổ chức, cơ sở tôn giáo có quyền thực hiện các thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất để phục vụ cho các hoạt động của mình. Điều này bao gồm các cơ sở tôn giáo như chùa, nhà thờ, đền, miếu, và các tổ chức phi lợi nhuận khác. Các tổ chức này cần đảm bảo việc thực hiện các thủ tục tuân thủ đúng quy định của pháp luật và các quy định riêng biệt đối với cơ sở tôn giáo.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Những người Việt Nam hiện đang định cư tại nước ngoài nhưng vẫn giữ quyền sở hữu tài sản tại Việt Nam cũng có quyền thực hiện các thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất. Điều này cho phép họ quản lý tài sản của mình từ xa và thực hiện các thay đổi cần thiết đối với quyền sử dụng đất tại quê nhà.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư: Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, khi thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, cũng được phép thực hiện các thủ tục liên quan đến tách thửa hoặc hợp thửa đất. Điều này giúp các doanh nghiệp này quản lý và phát triển dự án của mình một cách hiệu quả hơn, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến đất đai.
Hộ gia đình và cá nhân: Các hộ gia đình và cá nhân có quyền thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất để đáp ứng nhu cầu sử dụng hoặc phát triển tài sản cá nhân của mình. Những người này có thể là chủ sở hữu đất đai và muốn thực hiện các thay đổi về phân chia hoặc gộp đất để phục vụ cho mục đích cá nhân như xây dựng nhà ở, phát triển dự án nhỏ, hoặc để phân chia tài sản thừa kế.
Cộng đồng dân cư: Cộng đồng dân cư có thể bao gồm các tổ chức dân cư, các nhóm người sống trong cùng một khu vực hoặc khu dân cư, và có quyền thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất nếu điều này phục vụ lợi ích chung của cộng đồng. Các thủ tục này cần được thực hiện theo đúng quy định và có sự đồng thuận của các thành viên trong cộng đồng.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất: Những người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại Việt Nam có quyền thực hiện các thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất liên quan đến tài sản của họ. Điều này đảm bảo rằng họ có thể tiếp tục quản lý và điều chỉnh tài sản của mình dù đang sống ở nước ngoài.
Như vậy, việc xác định đối tượng đủ điều kiện thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là rất quan trọng để đảm bảo quy trình được thực hiện đúng pháp luật và đạt hiệu quả cao nhất. Những quy định này giúp bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và đảm bảo quản lý đất đai hiệu quả.
Đối tượng được thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
6. Cơ quan thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất
Khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, việc xác định đúng cơ quan có thẩm quyền và trách nhiệm trong việc xử lý hồ sơ là rất quan trọng. Các cơ quan này sẽ đảm bảo rằng các thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất được thực hiện đúng quy định pháp luật và giúp người dân hoàn tất các yêu cầu liên quan một cách nhanh chóng và hiệu quả. Dưới đây là thông tin chi tiết về các cơ quan thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:
Văn phòng đăng ký đất đai: Đây là cơ quan trực tiếp thực hiện các thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, đặc biệt khi liên quan đến các đối tượng thuộc thẩm quyền quyết định của Văn phòng đăng ký đất đai như đã nêu trên. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận hồ sơ từ người dân, tiến hành kiểm tra các yêu cầu pháp lý, và xử lý các bước cần thiết để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan được bảo vệ và thực hiện đúng theo quy định pháp luật.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: Tương tự, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan thực hiện trực tiếp các thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đối với các trường hợp của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư. Cơ quan này sẽ làm việc với các hồ sơ từ các đối tượng này, đảm bảo rằng tất cả các yêu cầu và điều kiện pháp lý được thực hiện đúng, và hoàn tất các thủ tục liên quan đến việc điều chỉnh quyền sử dụng đất.
Tóm lại, việc hiểu rõ các cơ quan có thẩm quyền và trách nhiệm trong việc xử lý thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là rất quan trọng để đảm bảo quy trình được thực hiện một cách chính xác và hiệu quả. Các cơ quan này đóng vai trò chủ chốt trong việc đảm bảo rằng các yêu cầu pháp lý được đáp ứng và các quyền lợi của người dân được bảo vệ một cách hợp pháp.
Cơ quan thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất
Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất, người dân cần phải chú ý đến các loại lệ phí và chi phí liên quan để đảm bảo quy trình được hoàn tất một cách hợp pháp và chính xác. Những khoản phí này có thể bao gồm phí đo đạc, lệ phí cấp sổ đỏ, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và thuế thu nhập cá nhân. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về từng loại phí và cách tính toán chúng:
Phí đo đạc thửa đất
Phí đo đạc là khoản chi phí mà người dân phải thanh toán cho các tổ chức dịch vụ đo đạc để thực hiện công việc đo đạc thửa đất. Đây không phải là khoản tiền nộp cho Nhà nước mà là phí dịch vụ do các đơn vị đo đạc quyết định. Số tiền cụ thể có thể thay đổi tùy thuộc vào đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc và quy mô của thửa đất cần đo đạc. Vì vậy, người dân cần liên hệ trực tiếp với các đơn vị đo đạc để biết mức phí cụ thể và các dịch vụ đi kèm.
Lệ phí cấp sổ đỏ
Lệ phí cấp sổ đỏ, hay còn gọi là lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có sự khác biệt giữa các tỉnh, thành phố. Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 5 của Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức lệ phí cấp sổ đỏ được xác định bởi từng địa phương và có thể thay đổi tùy thuộc vào các yếu tố như diện tích đất và loại đất. Người dân cần tra cứu thông tin cụ thể từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương để biết mức lệ phí chính xác.
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản phí mà tổ chức hoặc cá nhân phải nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước. Mức lệ phí trước bạ được tính theo công thức:
Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
Giá tính lệ phí trước bạ thường được xác định dựa trên giá thị trường của thửa đất và quy định của địa phương. Mức thu lệ phí trước bạ cũng có sự khác biệt giữa các tỉnh, thành phố.
Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ
Phí thẩm định hồ sơ là khoản tiền mà người dân cần thanh toán để cơ quan chức năng thực hiện việc kiểm tra và thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ. Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 5 của Thông tư 85/2019/TT-BTC, mức phí này cũng khác nhau giữa các tỉnh, thành phố. Phí thẩm định hồ sơ thường phụ thuộc vào độ phức tạp của hồ sơ và các yêu cầu kỹ thuật liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thuế Thu Nhập Cá Nhân
Nếu tách thửa đất gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân có thể phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Số thuế này được tính theo công thức:
Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Thu nhập tính thuế x Thuế suất
Thu nhập tính thuế là số tiền thu được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và thuế suất được quy định theo các quy định pháp luật hiện hành.
Khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, việc nắm rõ các khoản phí và lệ phí là rất quan trọng. Các chi phí có thể bao gồm phí đo đạc, lệ phí cấp sổ đỏ, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, và thuế thu nhập cá nhân. Người dân cần tìm hiểu và chuẩn bị đầy đủ các khoản chi phí này để đảm bảo quy trình tách thửa hoặc hợp thửa được thực hiện một cách thuận lợi và đúng pháp luật.
7.2. Lệ phí hợp thửa đất
Khi thực hiện thủ tục hợp thửa đất, các cá nhân và tổ chức cần chú ý đến các loại lệ phí và chi phí liên quan để đảm bảo quá trình diễn ra suôn sẻ và đúng quy định pháp luật. Dưới đây là một hướng dẫn chi tiết về các loại lệ phí cần chuẩn bị trong năm 2024, bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, và các lệ phí khác:
Thuế thu nhập cá nhân khi hợp thửa đất
Thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà đất được quy định rõ ràng trong Thông tư số 113/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính. Việc xác định mức thuế phải nộp phụ thuộc vào việc bạn có đủ hóa đơn và chứng từ hợp pháp hay không. Cụ thể:
Khi có hóa đơn và chứng từ hợp pháp: Nếu người nộp thuế có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, chi phí cải tạo đất, và chi phí xây dựng, thuế suất sẽ được tính là 25% trên thu nhập từ chuyển nhượng.
Khi không có hóa đơn nhưng có chứng từ chứng minh: Trong trường hợp không có hóa đơn nhưng vẫn có các chứng từ chứng minh giá mua và chi phí liên quan, thuế suất phải đóng là 2% trên giá chuyển nhượng của thửa đất.
Khi hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá: Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn so với bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định, thuế sẽ được tính theo bảng giá đất và theo lệ phí trước bạ của UBND cấp tỉnh.
Một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân: Người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình; cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất ở, nếu cá nhân chỉ sở hữu một nhà ở hoặc đất ở duy nhất.
Lệ phí trước bạ khi hợp thửa đất
Lệ phí trước bạ là khoản chi phí phải nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP, công thức tính lệ phí trước bạ như sau:
Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Trong đó:
Diện tích đất tính bằng mét vuông (m²).
Giá đất được xác định theo bảng giá do UBND tỉnh nơi có đất quy định.
Lệ phí là 0,5%.
Mức lệ phí trước bạ có thể thay đổi tùy theo bảng giá đất và quy định cụ thể của từng địa phương.
Các lệ phí khác khi thực hiện thủ tục hợp thửa đất
Ngoài thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, còn có một số khoản lệ phí khác cần lưu ý khi thực hiện thủ tục hợp thửa đất:
Lệ phí địa chính: Khoản phí này thường là 15.000 đồng. Đây là chi phí liên quan đến việc đăng ký và quản lý thông tin đất đai.
Lệ phí thẩm định: Đây là khoản phí cho việc thẩm định hồ sơ, tính theo tỷ lệ 0,15% giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, lệ phí thẩm định có mức tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng.
Để thực hiện thủ tục hợp thửa đất một cách thuận lợi, người dân cần chuẩn bị đầy đủ các khoản phí bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, và các lệ phí khác như lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định. Việc hiểu rõ về các loại phí này không chỉ giúp bạn chuẩn bị tài chính hợp lý mà còn đảm bảo rằng mọi thủ tục được thực hiện đúng theo quy định pháp luật.
Có cần phải nộp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục tách thửa không?
Khi thực hiện thủ tục tách thửa, bạn không nhất thiết phải nộp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn có thể nộp bản sao của Giấy chứng nhận đã cấp, kèm theo bản gốc để đối chiếu. Trường hợp không có bản gốc, bạn cũng có thể nộp bản sao có công chứng hoặc chứng thực.
Thửa đất có tranh chấp có thể thực hiện tách thửa hay không?
Đất thuộc diện tranh chấp thường không được phép tách thửa. Tuy nhiên, nếu tranh chấp chỉ liên quan đến một phần của thửa đất và ranh giới của phần tranh chấp đã được xác định rõ ràng, phần còn lại của thửa đất vẫn có thể thực hiện tách thửa.
Có thể nộp hồ sơ tách thửa đất qua Cổng dịch vụ công trực tuyến không?
Bạn hoàn toàn có thể nộp hồ sơ tách thửa đất qua Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và công sức so với việc nộp trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Việc thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là một quá trình quan trọng và phức tạp, yêu cầu sự hiểu biết rõ ràng về các quy định pháp luật và các khoản phí liên quan. Để đảm bảo rằng mọi bước đều được thực hiện đúng quy trình và không gặp phải những vấn đề pháp lý, bạn nên tìm sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý. ACC HCM là công ty luật chuyên nghiệp với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để nhận được sự tư vấn và hỗ trợ tận tình nhất.
