Phương pháp thặng dư đang trở thành một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất tại Việt Nam, đặc biệt áp dụng cho các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê. Bài tập định giá đất bằng phương pháp thặng dư không chỉ giúp sinh viên, cán bộ địa chính, thẩm định viên nắm vững lý thuyết mà còn rèn luyện kỹ năng áp dụng thực tế. Cùng Công ty Luật ACC tìm hiểu chi tiết qua các tình huống thực tế dưới đây.
1. Tình huống 1: Định giá đất dự án khu dân cư 5ha
Việc áp dụng đúng công thức phương pháp thặng dư sẽ quyết định tính chính xác của giá đất, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến tiền sử dụng đất phải nộp và tính khả thi của dự án. Dưới đây là một bài tập điển hình được nhiều trường đại học và trung tâm đào tạo thẩm định giá sử dụng.
Tình huống: Công ty cổ phần Bất động sản ABC được Nhà nước giao 50.000 m² đất tại phường Long Phước, TP. Thủ Đức để thực hiện dự án khu dân cư thương mại. Tổng mức đầu tư dự án (bao gồm chi phí xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, lãi vay…) ước tính 2.500 tỷ đồng. Doanh thu dự kiến từ bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong 5 năm là 4.800 tỷ đồng, lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư là 18%/năm trên tổng chi phí. Hệ số sử dụng đất theo quy hoạch được duyệt là 2,5 lần. Hãy xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.
Lời giải:
Bước 1: Xác định tổng doanh thu phát triển giả định
Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 36/2024/TT-BTNMT, tổng doanh thu phát triển giả định được xác định dựa trên giá bán thị trường của bất động sản tương tự tại thời điểm định giá. Ở đây doanh thu dự kiến đã được chủ đầu tư lập báo cáo nghiên cứu khả thi và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, nên lấy 4.800 tỷ đồng làm cơ sở.
Bước 2: Xác định tổng chi phí phát triển giả định
Tổng chi phí bao gồm toàn bộ chi phí thực hiện dự án (không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất). Theo dữ kiện: Tổng mức đầu tư = 2.500 tỷ đồng. Lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư = 18% × 2.500 tỷ = 450 tỷ đồng. Như vậy tổng chi phí phát triển giả định (bao gồm cả lợi nhuận) = 2.500 + 450 = 2.950 tỷ đồng.
Bước 3: Tính giá trị thặng dư
Giá trị thặng dư = Tổng doanh thu phát triển giả định – Tổng chi phí phát triển giả định = 4.800 – 2.950 = 1.850 tỷ đồng.
Bước 4: Quy đổi giá trị thặng dư về giá trị quyền sử dụng đất
Diện tích đất tính tiền sử dụng đất = 50.000 m² × 100% (không có hệ số điều chỉnh K). Giá trị quyền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư = Giá trị thặng dư = 1.850 tỷ đồng → Giá đất bình quân = 1.850.000.000.000 : 50.000 = 37.000.000 đồng/m².
Đáp án: Giá đất theo phương pháp thặng dư là 37 triệu đồng/m². Đây là mức giá phù hợp với mặt bằng giá khu vực Đông TP.HCM năm 2025 và thường được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM áp dụng làm cơ sở thu tiền sử dụng đất.
2. Tình huống 2: Dự án khu đô thị mới 20ha tại huyện Bình Chánh – Bài tập có hệ số sử dụng đất và chiết khấu dòng tiền
Khi dự án có thời gian thực hiện dài, việc chiết khấu dòng tiền là bắt buộc để đưa các giá trị về cùng một thời điểm định giá. Đây là dạng bài tập nâng cao thường xuất hiện trong kỳ thi thẩm định viên về giá.
Tình huống: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng 200.000 m² đất nông nghiệp tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh để thực hiện dự án khu đô thị mới. Hệ số sử dụng đất theo quy hoạch 1/500 được duyệt là 3,2 lần. Tổng chi phí xây dựng hạ tầng và nhà ở (chưa có lãi vay và lợi nhuận) là 6.200 tỷ đồng, thực hiện trong 4 năm. Doanh thu dự kiến: năm 1: 1.000 tỷ; năm 2: 3.500 tỷ; năm 3: 5.000 tỷ; năm 4: 4.500 tỷ. Lãi suất chiết khấu áp dụng 9%/năm, lợi nhuận kỳ vọng 15%/năm. Hãy xác định tiền sử dụng đất phải nộp.
Lời giải:
Bước 1: Tính giá trị hiện tại của tổng doanh thu (PV doanh thu)
PV doanh thu = 1.000/(1+0,09) + 3.500/(1+0,09)² + 5.000/(1+0,09)³ + 4.500/(1+0,09)⁴ = 917,43 + 2.941,55 + 3.855,67 + 3.183,97 = 10.898,62 tỷ đồng.
Bước 2: Tính tổng chi phí phát triển (bao gồm lợi nhuận chủ đầu tư)
Chi phí thực hiện dự án: 6.200 tỷ đồng. Lợi nhuận kỳ vọng = 15% × 6.200 = 930 tỷ đồng. Tổng chi phí phát triển giả định = 6.200 + 930 = 7.130 tỷ đồng.
Bước 3: Tính giá trị thặng dư
Giá trị thặng dư = PV doanh thu – Tổng chi phí phát triển = 10.898,62 – 7.130 = 3.768,62 tỷ đồng.
Bước 4: Quy đổi về giá đất
Giá đất = 3.768.620.000.000 : 200.000 m² = 18.843.100 đồng/m² (làm tròn 18,85 triệu đồng/m²).
Đáp án: Tiền sử dụng đất phải nộp ≈ 3.768,62 tỷ đồng, tương đương 18,85 triệu đồng/m² – mức giá rất hợp lý cho đất khu đô thị mới tại Bình Chánh giai đoạn 2025-2026.
Xem thêm: Bài tập tình huống luật kinh doanh bất động sản (Giải chi tiết)
3. Tình huống 3: Dự án nhà ở xã hội kết hợp thương mại – Bài tập có hệ số phân bổ giá trị thặng dư
Trường hợp dự án vừa có nhà ở xã hội (miễn tiền sử dụng đất) vừa có nhà ở thương mại thì việc phân bổ giá trị thặng dư là điểm khó nhất mà nhiều người hay sai. Đây là bài tập thực tế thường gặp tại các tỉnh.
Tình huống: Dự án hỗn hợp tại TP. Biên Hòa, Đồng Nai có tổng diện tích 100.000 m², trong đó: 40% diện tích sàn xây dựng dành cho nhà ở xã hội (miễn tiền sử dụng đất), 60% dành cho nhà ở thương mại. Tổng doanh thu dự kiến 5.500 tỷ đồng, tổng chi phí phát triển (chưa lợi nhuận) 3.800 tỷ đồng, lợi nhuận kỳ vọng 16%. Hãy tính tiền sử dụng đất phải nộp cho phần thương mại.
Lời giải:
Bước 1: Tính giá trị thặng dư toàn dự án
Lợi nhuận chủ đầu tư = 16% × 3.800 = 608 tỷ đồng → Tổng chi phí phát triển = 3.800 + 608 = 4.408 tỷ đồng. Giá trị thặng dư = 5.500 – 4.408 = 1.092 tỷ đồng.
Bước 2: Phân bổ giá trị thặng dư
Theo Khoản 4 Điều 157 Luật Đất đai 2024 và Điều 9 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, phần nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất → toàn bộ giá trị thặng dư được phân bổ cho phần đất thương mại (tỷ lệ 60% sàn nhưng 100% giá trị thặng dư phải nộp). Tiền sử dụng đất phải nộp = 1.092 tỷ đồng.
Bước 3: Quy về đơn giá
Diện tích đất thương mại thực tế = 100.000 m² → Đơn giá = 1.092.000.000.000 : 100.000 = 10.920.000 đồng/m².
Đáp án: Tiền sử dụng đất phải nộp là 1.092 tỷ đồng (tương đương 10,92 triệu đồng/m²) dù chỉ 60% sàn xây dựng là thương mại – đây chính là quy định mới gây nhiều tranh cãi nhưng đã được áp dụng từ năm 2025.
Xem thêm: Bài tập về giao dịch đặt cọc (Có lời giải)
4. Câu hỏi thường gặp
Phương pháp thặng dư được áp dụng khi nào?
Phương pháp thặng dư chỉ được áp dụng đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, khu đô thị để bán hoặc cho thuê theo khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024. Không áp dụng cho đất ở giao thông hiện hữu, đất nông nghiệp chuyển mục đích thông thường hoặc đất công nghiệp thông thường.
Lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư được xác định bao nhiêu là hợp lý?
Theo Phụ lục 02 Thông tư 36/2024/TT-BTNMT, lợi nhuận kỳ vọng thường dao động từ 15%-20%/năm trên tổng chi phí đầu tư (chưa có tiền sử dụng đất). Tại TP.HCM và Hà Nội thường lấy 18-20%, các tỉnh còn lại 15-18%.
Có bắt buộc phải chiết khấu dòng tiền không?
Có. Khi dự án kéo dài trên 12 tháng, phải chiết khấu toàn bộ dòng tiền doanh thu và chi phí về cùng thời điểm định giá theo lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm cộng (+) 2-3% (hiện khoảng 8,5-9,5%/năm).
Phần đất công cộng (công viên, trường học) có tính vào diện tích tính tiền sử dụng đất không?
Không. Theo khoản 3 Điều 157 Luật Đất đai 2024, diện tích đất công cộng, hạ tầng kỹ thuật được khấu trừ hoàn toàn khỏi diện tích tính tiền sử dụng đất khi áp dụng phương pháp thặng dư.
Bài tập định giá đất bằng phương pháp thặng dư là kỹ năng bắt buộc đối với thẩm định viên, cán bộ địa chính và cả chủ đầu tư bất động sản. Việc nắm vững các tình huống thực tế cùng căn cứ pháp lý mới nhất sẽ giúp bạn tránh được những sai sót nghiêm trọng khi lập hồ sơ nộp tiền sử dụng đất. Nếu cần hỗ trợ giải bài tập cụ thể, thẩm định báo cáo thặng dư hoặc tư vấn pháp lý dự án, hãy liên hệ Công ty Luật ACC ngay hôm nay để được tư vấn chi tiết và chính xác nhất!
Để lại một bình luận