ACC HỒ CHÍ MINH

Việc sở hữu một thửa đất nằm trong quy hoạch lộ giới thường khiến người dân đứng ngồi không yên: Liệu có bị mất trắng? Có được xây dựng hay không? Và quan trọng nhất, giá bồi thường sẽ được tính thế nào? Với những thay đổi quan trọng trong Luật Đất đai 2024 đang áp dụng thực tế vào năm 2026, các quy định về bồi thường đất nằm trong lộ giới đã có nhiều điểm mới có lợi cho người sử dụng đất. Bài viết dưới đây từ ACC HCM sẽ giúp bạn làm rõ mọi quyền lợi chính đáng của mình.

1. Lộ giới là gì và tại sao đất của bạn lại dính lộ giới?

Lộ giới là dải đất được quy hoạch dành riêng cho việc xây dựng, mở rộng đường giao thông hoặc các công trình công cộng, nhằm đảm bảo an toàn và phát triển hạ tầng theo quy hoạch đô thị hoặc nông thôn.

1.1. Khái niệm lộ giới và hành lang an toàn đường bộ

Theo Luật Giao thông đường bộ và Luật Đất đai 2024, lộ giới bao gồm phần đất hai bên đường bộ, được xác định dựa trên quy mô đường và yêu cầu an toàn giao thông. Hành lang an toàn đường bộ là một phần của lộ giới, quy định khoảng cách tối thiểu để bảo vệ công trình giao thông, như cột điện, cây xanh hoặc các yếu tố có thể ảnh hưởng đến an toàn.

1.2. Tại sao đất của bạn lại dính lộ giới?

Đất của bạn có thể dính lộ giới nếu nằm trong kế hoạch mở rộng đường sá hoặc dự án giao thông lớn, được cơ quan nhà nước phê duyệt qua quy hoạch sử dụng đất hàng năm. Nguyên nhân chính là sự phát triển đô thị hóa nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu điều chỉnh lộ giới để phù hợp với lưu lượng giao thông tăng cao. Nếu thửa đất được cấp giấy chứng nhận trước khi quy hoạch công bố, bạn vẫn sở hữu quyền sử dụng nhưng bị hạn chế một số hoạt động.

2. Đất nằm trong lộ giới có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi không?

Bồi thường đất nằm trong lộ giới là quyền lợi được pháp luật bảo vệ khi Nhà nước thu hồi để phục vụ lợi ích công cộng, nhưng không phải trường hợp nào cũng được áp dụng đầy đủ.

2.1. Điều kiện để được nhận tiền bồi thường

Theo Điều 74 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP, đất được bồi thường nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014 mà không tranh chấp. Người dân phải chứng minh đất phù hợp quy hoạch tại thời điểm thu hồi, và Nhà nước sẽ bồi thường dựa trên giá đất cụ thể sát thị trường, không còn phụ thuộc khung giá 5 năm như trước. Ngoài ra, nếu đất bị thu hồi cho dự án giao thông, bạn còn được hỗ trợ tái định cư nếu phần đất còn lại không đủ điều kiện sinh hoạt.

2.2. Các trường hợp đất dính lộ giới không được đền bù

Đất không được bồi thường nếu là lấn chiếm sau khi lộ giới đã công bố hoặc vi phạm quy hoạch, theo Luật Đất đai 2024. Trường hợp đất sử dụng tạm thời mà không có giấy tờ hợp pháp sau ngày 1/7/2014 cũng chỉ nhận hỗ trợ hạn chế, không bồi thường giá trị đất. Hơn nữa, nếu quy hoạch treo kéo dài quá 3 năm mà không triển khai, bạn có quyền yêu cầu điều chỉnh nhưng không tự động được bồi thường nếu chưa có quyết định thu hồi chính thức.

3. Cách tính giá bồi thường đất nằm trong lộ giới mới nhất

Việc tính giá bồi thường đất nằm trong lộ giới theo Luật Đất đai 2024 tập trung vào tính công bằng, dựa trên giá thị trường thực tế để bảo vệ quyền lợi kinh tế của người dân.

3.1. Nguyên tắc bồi thường theo giá đất thị trường

Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP, giá bồi thường được xác định theo bảng giá đất hàng năm, sát với giá giao dịch thị trường tại thời điểm thu hồi. Không còn áp dụng khung giá đất 5 năm một lần như trước; thay vào đó, Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh công bố bảng giá cập nhật hàng năm, đảm bảo giá đất cụ thể cho từng vị trí lộ giới. Nguyên tắc này áp dụng cho cả đất ở và đất nông nghiệp, với hệ số điều chỉnh dựa trên vị trí và mục đích sử dụng.

3.2. Bồi thường về tài sản, vật kiến trúc trên đất lộ giới

Tài sản gắn liền với đất, như nhà cửa hoặc cây trồng, được bồi thường theo giá trị còn lại tại thời điểm kiểm kê, theo Điều 92 Luật Đất đai 2024. Công trình xây dựng trước khi lộ giới công bố sẽ được đền bù đầy đủ, trong khi công trình sau đó chỉ hỗ trợ di dời nếu hợp pháp. Nghị định 88/2024/NĐ-CP bổ sung hỗ trợ thêm cho vật kiến trúc tạm thời, giúp người dân giảm thiểu thiệt hại kinh tế.

Danh sách các loại chi phí được hỗ trợ thêm:

• Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp (nếu là đất nông nghiệp dính lộ giới).
• Hỗ trợ chi phí di dời tài sản, vật kiến trúc.
• Thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng nhanh.

4. Quy định về xây dựng và sửa chữa nhà trên đất dính lộ giới

Quy định về xây dựng và sửa chữa nhà trên đất dính lộ giới

Theo Khoản 5 Điều 49 Luật Đất đai 2024, đất dính lộ giới chỉ được sử dụng tạm thời, không phép xây dựng mới công trình kiên cố để tránh ảnh hưởng đến quy hoạch giao thông. Bạn chỉ được sửa chữa, cải tạo theo hiện trạng hiện hữu, với giấy phép từ UBND. Nếu vi phạm, công trình có thể bị tháo dỡ mà không bồi thường, theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP, nhằm bảo vệ hành lang an toàn đường bộ. Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào, hãy kiểm tra quy hoạch tại cơ quan địa phương để tránh rủi ro pháp lý.

Xem thêm: Người bị thu hồi đất không nhận tiền bồi thường phải làm thế nào?

5. Thủ tục yêu cầu bồi thường đất lộ giới nhanh chóng, đúng luật

Thủ tục bồi thường đất nằm trong lộ giới được quy định rõ ràng tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP, giúp người dân dễ dàng theo dõi và thực hiện.

Bước 1: Theo dõi thông báo thu hồi đất từ UBND cấp xã, niêm yết công khai ít nhất 90 ngày cho đất nông nghiệp và 180 ngày cho đất ở, theo Luật Đất đai 2024.

Bước 2: Tham gia kiểm kê tài sản trên đất do Hội đồng bồi thường tổ chức; ký biên bản để xác nhận giá trị đất và tài sản.

Bước 3: Đóng góp ý kiến vào phương án bồi thường được công khai trong 20 ngày; nếu không đồng ý, khiếu nại trong 30 ngày đến UBND cấp tỉnh.

Bước 4: Nhận chi trả tiền bồi thường trong vòng 30 ngày sau quyết định thu hồi, hoặc bàn giao đất tái định cư với hạ tầng hoàn thiện.

Bước 5: Bàn giao mặt bằng sau khi nhận hỗ trợ; nếu cần, yêu cầu hỗ trợ thêm qua đơn kiến nghị.

Xem thêm: Đất rừng phòng hộ có được bồi thường không?

6. Dịch vụ tư vấn pháp lý về bồi thường đất đai tại ACC HCM

ACC HCM cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu về bồi thường đất nằm trong lộ giới, từ kiểm tra giấy tờ đến hỗ trợ khiếu nại. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chúng tôi giúp bạn thẩm định phương án bồi thường theo Luật Đất đai 2024, đảm bảo giá trị sát thị trường và hỗ trợ tái định cư. Liên hệ ngay để nhận tư vấn miễn phí, đặc biệt cho các trường hợp đất dính quy hoạch giao thông phức tạp, giúp bạn tiết kiệm thời gian và tối ưu quyền lợi.

Câu hỏi thường gặp

Đất dính lộ giới có bán (chuyển nhượng) được không?

Hoàn toàn được, nếu đất đã có Giấy chứng nhận và không có quyết định thu hồi đất chính thức từ cơ quan Nhà nước. Tuy nhiên, phần diện tích trong lộ giới sẽ bị hạn chế về xây dựng, theo Điều 49 Luật Đất đai 2024.

Giá đất bồi thường lộ giới tính theo giá Nhà nước hay giá thị trường?

Theo quy định mới nhất áp dụng cho năm 2026, giá bồi thường là giá đất cụ thể, được xác định dựa trên mục đích sử dụng đất tại thời điểm thu hồi và sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường, theo Điều 159 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Xây nhà sau khi có quy hoạch lộ giới có được đền bù không?

Thông thường, các công trình xây dựng sau khi quy hoạch lộ giới đã được công bố và cắm mốc sẽ không được bồi thường khi thu hồi. Người dân chỉ nên sửa chữa cải tạo theo hiện trạng, theo Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2024.

Đất trong lộ giới có được cấp sổ đỏ không?

Theo Khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2024, đất trong lộ giới vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện về pháp lý, không có tranh chấp, và phù hợp với quy hoạch. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất sẽ bị hạn chế, chẳng hạn không được xây dựng công trình kiên cố.

Mức bồi thường đất trong lộ giới được tính như thế nào?

Mức bồi thường được xác định dựa trên giá đất cụ thể do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm thu hồi, theo Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2024. Giá đất phải sát với giá thị trường. Ngoài ra, tài sản trên đất như nhà cửa, cây trồng được bồi thường dựa trên giá trị thực tế, được kiểm kê theo quy định.

Việc bồi thường đất nằm trong lộ giới là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật và sự phối hợp chặt chẽ với cơ quan chức năng. Từ việc xác định điều kiện bồi thường, theo dõi quy trình, đến xử lý tranh chấp, người dân cần nắm rõ các quy định để bảo vệ quyền lợi. Nếu gặp khó khăn trong việc xử lý hồ sơ hoặc cần tư vấn pháp lý, hãy liên hệ ACC HCM để được hỗ trợ kịp thời, giúp bạn tối ưu hóa quyền lợi hợp pháp của mình.