ACC HỒ CHÍ MINH

Bồi thường thu hồi đất là một vấn đề quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân khi Nhà nước thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, các quy định mới đã mang lại nhiều thay đổi nhằm đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Để được tư vấn chuyên sâu, hãy cùng ACC HCM tìm hiểu ngay sau đây.

1. Bồi thường thu hồi đất theo quy định mới

Luật Đất đai 2024 đã mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Dưới đây là những điểm nổi bật cần nắm rõ.

• Điều kiện để được bồi thường về đất: Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được bồi thường khi đáp ứng các điều kiện như có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng), quyết định giao đất, hoặc các giấy tờ hợp pháp khác. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất hợp pháp, đồng thời loại bỏ các trường hợp sử dụng đất không có căn cứ pháp lý. Quy định này giúp minh bạch hóa quá trình bồi thường, tránh tranh chấp không đáng có.
• Hình thức bồi thường đa dạng: Điều 98 Luật Đất đai 2024 quy định bồi thường có thể bằng đất ở, nhà ở, hoặc tiền mặt, tùy thuộc vào điều kiện của địa phương và nguyện vọng của người dân. Trường hợp không có đất để bồi thường, người dân sẽ được nhận tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Quy định này cho phép linh hoạt hơn trong việc đáp ứng nhu cầu thực tế, đảm bảo người dân có chỗ ở ổn định sau khi bị thu hồi đất.
• Bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất: Điều 102 Luật Đất đai 2024 nêu rõ, nhà ở hoặc công trình trên đất bị thu hồi sẽ được bồi thường theo giá trị xây dựng mới nếu phải tháo dỡ hoàn toàn. Trường hợp chỉ phá dỡ một phần nhưng phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, bồi thường cũng tính theo giá trị xây dựng mới. Quy định này bảo vệ quyền lợi của người dân khi tài sản bị ảnh hưởng, đảm bảo họ không chịu thiệt thòi về mặt kinh tế.
• Hỗ trợ tái định cư và ổn định đời sống: Điều 108 Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh trách nhiệm của Nhà nước trong việc hỗ trợ người dân ổn định cuộc sống sau thu hồi đất, bao gồm hỗ trợ đào tạo nghề, tìm kiếm việc làm, hoặc bố trí tái định cư. Khu tái định cư phải có hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ, phù hợp với phong tục tập quán của cộng đồng. Điều này phản ánh tinh thần nhân văn của luật mới, ưu tiên đảm bảo đời sống người dân.

2. Quy trình bồi thường thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024

Quy trình bồi thường được quy định rõ tại Điều 87 và Điều 88 Luật Đất đai 2024, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Dưới đây là các bước cụ thể trong quy trình này.

Bước 1: Thông báo thu hồi đất
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất, nêu rõ lý do thu hồi, diện tích đất bị thu hồi, và thời gian thực hiện. Thông báo này phải được gửi đến từng hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, đồng thời niêm yết công khai tại địa phương. Quy trình này giúp người dân nắm rõ thông tin và chuẩn bị cho các bước tiếp theo, tránh tình trạng bị động hoặc thiếu thông tin.

Bước 2: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Sau khi thông báo, cơ quan chức năng tiến hành điều tra, khảo sát thực tế để xác định diện tích đất, tài sản, và nhu cầu tái định cư của người dân. Phương án bồi thường được lập dựa trên giá đất cụ thể, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024. Phương án này phải được công khai và lấy ý kiến người dân để đảm bảo tính minh bạch và dân chủ.

Bước 3: Phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường
Phương án bồi thường sau khi được phê duyệt sẽ được thực hiện trong vòng 30 ngày, theo khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024. Người dân sẽ nhận tiền bồi thường hoặc đất tái định cư theo phương án đã phê duyệt. Trường hợp chậm chi trả, cơ quan thực hiện bồi thường phải trả thêm khoản tiền phạt chậm trả, đảm bảo quyền lợi của người dân không bị ảnh hưởng bởi sự chậm trễ.

Bước 4: Bàn giao đất và bố trí tái định cư
Sau khi nhận bồi thường, người dân phải bàn giao đất đúng thời hạn. Khu tái định cư được bố trí phải đáp ứng các tiêu chuẩn về hạ tầng và phù hợp với văn hóa địa phương, theo khoản 5 Điều 91 Luật Đất đai 2024. Điều này giúp người dân sớm ổn định cuộc sống tại nơi ở mới, giảm thiểu những khó khăn phát sinh sau thu hồi đất.

>>> Xem thêm tại: Dịch vụ làm sổ đỏ tại TPHCM

3. Các trường hợp không được bồi thường về đất

Không phải mọi trường hợp thu hồi đất đều được bồi thường. Điều 101 Luật Đất đai 2024 liệt kê các trường hợp không được bồi thường, nhằm đảm bảo tính công bằng trong quản lý đất đai.

• Đất được giao không thu tiền sử dụng đất: Các trường hợp đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, như đất công cộng hoặc đất sử dụng vào mục đích công ích, sẽ không được bồi thường, trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Quy định này nhằm tránh việc bồi thường không đúng đối tượng, đảm bảo nguồn lực Nhà nước được sử dụng hợp lý.
• Đất vi phạm pháp luật về đất đai: Đất lấn chiếm, sử dụng sai mục đích, hoặc không có giấy tờ hợp pháp theo Điều 81 và Điều 82 Luật Đất đai 2024 sẽ không được bồi thường. Quy định này khuyến khích người dân sử dụng đất đúng quy định pháp luật, đồng thời hạn chế các hành vi vi phạm.
• Đất không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ: Theo khoản 4 Điều 101 Luật Đất đai 2024, đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không được bồi thường, trừ trường hợp đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 1/7/2004 của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Quy định này giúp phân định rõ ràng quyền lợi của người sử dụng đất hợp pháp và không hợp pháp.

>>> Xem thêm tại: Thủ tục xin cấp sổ đỏ tại TPHCM

4. Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất

Cách tính tiền bồi thường là một trong những vấn đề được người dân quan tâm nhất. Điều 158 và Điều 160 Luật Đất đai 2024 quy định chi tiết phương pháp tính tiền bồi thường.

• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Tiền bồi thường được tính bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh (hệ số K), theo khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Hệ số K được xác định dựa trên giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất, nhằm đảm bảo giá bồi thường phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, giá đất cụ thể thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến một số bất cập trong thực tiễn.
• Bồi thường tài sản gắn liền với đất: Đối với nhà ở hoặc công trình bị tháo dỡ, giá trị bồi thường được tính theo giá xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương, theo Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Trường hợp công trình chỉ bị phá dỡ một phần nhưng vẫn sử dụng được, bồi thường bao gồm giá trị phần bị phá dỡ và chi phí sửa chữa phần còn lại. Quy định này giúp người dân được bồi thường đầy đủ cho thiệt hại về tài sản.
• Xử lý chênh lệch giá trị bồi thường: Nếu bồi thường bằng đất hoặc nhà ở mà có chênh lệch giá trị, người dân có thể nhận hoặc nộp phần chênh lệch theo Điều 4 Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Ví dụ, nếu giá trị đất bồi thường lớn hơn tiền sử dụng đất phải nộp, người dân được nhận phần chênh lệch. Điều này đảm bảo tính công bằng trong việc bồi thường.

>> Xem thêm: Những nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

5. Câu hỏi thường gặp về bồi thường thu hồi đất

Dưới đây là một số câu hỏi phổ biến liên quan đến bồi thường thu hồi đất, được giải đáp dựa trên Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn.

Đất không có Sổ đỏ có được bồi thường không?

Theo khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 1/7/2004 của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, dù không có Sổ đỏ, vẫn được bồi thường nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể. Tuy nhiên, diện tích bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp. Để xác định quyền lợi, người dân cần liên hệ cơ quan tài nguyên và môi trường địa phương.

Người dân có được thỏa thuận giá bồi thường không?

Theo khoản 6 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá bồi thường do Nhà nước quyết định dựa trên giá đất cụ thể, người dân không có quyền thỏa thuận. Điều này xuất phát từ việc người dân chỉ có quyền sử dụng đất, không phải chủ sở hữu đất đai. Tuy nhiên, người dân có thể đăng ký nguyện vọng bồi thường bằng tiền hoặc đất.

Bồi thường bằng đất hay tiền được ưu tiên hơn?

Điều 91 Luật Đất đai 2024 ưu tiên bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi. Nếu không có đất, bồi thường bằng tiền sẽ được áp dụng. Trường hợp địa phương có quỹ đất và người dân có nhu cầu, có thể được bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc nhà ở, theo Điều 98 Luật Đất đai 2024.

Nhà ở bị tháo dỡ một phần có được bồi thường không?

Theo Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, nếu nhà ở bị tháo dỡ một phần nhưng phần còn lại vẫn sử dụng được, bồi thường sẽ bao gồm giá trị phần bị phá dỡ và chi phí sửa chữa phần còn lại. Nếu phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật, bồi thường được tính theo giá trị xây dựng mới.

Thời hạn chi trả tiền bồi thường là bao lâu?

Khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định cơ quan thực hiện bồi thường phải chi trả tiền trong vòng 30 ngày kể từ khi phương án bồi thường được phê duyệt. Nếu chậm chi trả, người dân sẽ nhận thêm khoản tiền phạt chậm trả, đảm bảo quyền lợi không bị ảnh hưởng.

Bồi thường thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều thay đổi tích cực, giúp đảm bảo quyền lợi của người dân một cách công bằng và minh bạch hơn. Với các quy định chi tiết về điều kiện, hình thức, và quy trình bồi thường, người dân cần nắm rõ để bảo vệ quyền lợi của mình. Để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay để nhận giải đáp từ các chuyên gia hàng đầu.