ACC HỒ CHÍ MINH

Trước khi đầu tư hoặc thực hiện giao dịch bất động sản, việc tìm hiểu các loại quy hoạch sử dụng đất là bước quan trọng để xác định mục đích và khả năng sử dụng đất. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa phân biệt rõ từng loại quy hoạch và ý nghĩa của chúng. Bài viết dưới đây, ACC HCM sẽ giúp bạn hiểu rõ các loại quy hoạch sử dụng đất, cách phân loại và hướng dẫn tra cứu thông tin quy hoạch.

1. Quy hoạch sử dụng đất là gì? Bản chất pháp lý cần nắm rõ

1.1. Khái niệm quy hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai

Quy hoạch sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 61 Luật Đất đai 2024, gồm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp xã, kế hoạch sử dụng đất cấp xã và quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh. Việc lập và thực hiện được hướng dẫn tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

1.2. Phân biệt quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất

2. Hệ thống các loại quy hoạch sử dụng đất theo phân cấp quản lý

2.1. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia

Quy hoạch sử dụng đất quốc gia xác định nhu cầu, chỉ tiêu sử dụng đất ở phạm vi cả nước, làm cơ sở phân bổ nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia và được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và pháp luật về quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 hiện đã được điều chỉnh theo Quyết định 1177/QĐ-TTg ngày 30/06/2026.

2.2. Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương

Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh cụ thể hóa các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ từ quy hoạch cấp quốc gia, đồng thời xác định nhu cầu sử dụng đất của địa phương trong kỳ quy hoạch. Quy hoạch cấp tỉnh là căn cứ để phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho cấp xã và tổ chức quản lý, sử dụng đất trên địa bàn.

2.3. Quy hoạch sử dụng đất cấp xã

Từ ngày 01/07/2025, quy hoạch sử dụng đất được tổ chức theo mô hình chính quyền địa phương 02 cấp. Điều 19 Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định quy hoạch sử dụng đất cấp xã, trong đó xác định chỉ tiêu sử dụng đất, định hướng sử dụng đất, phân kỳ kế hoạch sử dụng đất và giải pháp thực hiện trên địa bàn cấp xã. UBND cấp xã có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp xã tại trụ sở và trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp xã.

Đối với các địa phương đã có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch phân khu được lập theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn thì căn cứ vào quy hoạch đã được phê duyệt, chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ và nhu cầu sử dụng đất để lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

2.4. Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh

Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh thuộc hệ thống quy hoạch sử dụng đất theo Điều 61 Luật Đất đai 2024, phục vụ yêu cầu xây dựng, bảo vệ Tổ quốc và bảo đảm an ninh quốc gia. Việc lập, thẩm định, quyết định và thực hiện được thực hiện theo Luật Đất đai và pháp luật về quy hoạch.

>>> Đọc thêm: Sổ hồng bị chấm mè cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

3. Các loại quy hoạch xây dựng liên quan mật thiết đến sử dụng đất

3.1. Quy hoạch chung xây dựng đô thị, nông thôn

Mục tiêu: Định hướng tổ chức không gian, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phân bố các khu chức năng của đô thị, khu vực nông thôn trong thời kỳ quy hoạch.

Ý nghĩa: Là cơ sở để xác định định hướng phát triển không gian, khu vực xây dựng, khu vực bảo tồn, hệ thống giao thông và các công trình hạ tầng, đồng thời làm căn cứ triển khai quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết theo từng khu vực.

3.2. Quy hoạch phân khu

Mục tiêu: Cụ thể hóa quy hoạch chung, xác định phạm vi và chức năng sử dụng đất của từng khu vực, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yêu cầu quản lý không gian, kiến trúc.

Ý nghĩa: Giúp xác định chức năng của từng khu vực, định hướng tổ chức không gian xây dựng và là căn cứ để lập quy hoạch chi tiết đối với khu vực thuộc phạm vi phải lập quy hoạch chi tiết.

3.3. Quy hoạch chi tiết xây dựng

Mục tiêu: Cụ thể hóa quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đến từng khu vực, lô đất và công trình, xác định các chỉ tiêu sử dụng đất, yêu cầu về không gian, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Ý nghĩa: Là căn cứ để quản lý xây dựng, triển khai dự án và xác định các yêu cầu cụ thể về sử dụng đất, tổ chức không gian và xây dựng công trình theo đồ án được phê duyệt.

4. Quyền và lợi ích của người dân khi đất nằm trong diện quy hoạch

4.1. Đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất

Người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, gồm chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp và các quyền khác khi đáp ứng đủ điều kiện.

Đối với các khu vực đang trong giai đoạn chuyển tiếp sang mô hình chính quyền địa phương 02 cấp, Điều 22 Nghị định 151/2025/NĐ-CP cho phép tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trước ngày 01/07/2025 trên địa bàn hoặc chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ đến đơn vị hành chính cấp xã để thực hiện quản lý đất đai cho đến khi quy hoạch, kế hoạch mới được phê duyệt.

4.2. Đất đã có kế hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất cấp xã

Đối với diện tích đất được xác định phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024.

4.3. Quy định về điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã kéo dài

Đối với diện tích đất đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất để thu hồi thực hiện dự án hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nếu sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch phải xem xét, đánh giá việc điều chỉnh, hủy bỏ và công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ theo khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024. Trường hợp không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền theo quy định.

>>> Đọc thêm: Hướng dẫn hạch toán thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

5. Hướng dẫn 4 cách tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất nhanh và chuẩn xác

Bước 1: Tra cứu thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công khai tại UBND cấp xã và trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp xã.

Bước 2: Tra cứu trên Cổng thông tin điện tử hoặc hệ thống, ứng dụng tra cứu quy hoạch do địa phương công bố.

Bước 3: Gửi yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai tại cơ quan, đơn vị có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai theo quy định.

Bước 4: Đối chiếu thông tin quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các thông tin đất đai liên quan đến thửa đất trước khi thực hiện giao dịch.

6. Dịch vụ kiểm tra quy hoạch và tư vấn pháp lý đất đai trọn gói tại ACC HCM

Nhằm giúp các cá nhân, doanh nghiệp và nhà đầu tư an tâm trong mọi giao dịch bất động sản, ACC HCM cung cấp dịch vụ kiểm tra quy hoạch và tư vấn pháp lý đất đai trọn gói, nhanh chóng và chính xác. Các dịch vụ trọng tâm bao gồm:

• Tra cứu và kiểm tra thông tin quy hoạch chính thức: Xác định chức năng sử dụng đất, thông tin quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết và các thông tin liên quan đến thửa đất.
• Đánh giá rủi ro và tư vấn giải pháp pháp lý: Tư vấn các phương án xử lý đối với đất thuộc diện quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, xin cấp giấy phép xây dựng hoặc hoàn công nhà ở.
• Hỗ trợ trích lục thông tin đất đai: Đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục xin trích lục, xác minh quy hoạch tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Tư vấn thủ tục giao dịch bất động sản trọn gói: Soạn thảo, thẩm định hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp và làm thủ tục sang tên Sổ đỏ/Sổ hồng an toàn, tiết kiệm thời gian.

7. Câu hỏi thường gặp

Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất có được phép mua bán, sang tên không?

Người sử dụng đất vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế nếu đáp ứng các điều kiện theo Luật Đất đai 2024. Trường hợp diện tích đất đã được xác định phải thu hồi hoặc chuyển mục đích trong kế hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất vẫn thực hiện các quyền này nhưng bị hạn chế một số hoạt động xây dựng theo khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024.

Sau bao lâu thì quy hoạch sử dụng đất không thực hiện sẽ bị hủy bỏ?

Đối với diện tích đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất để thu hồi hoặc chuyển mục đích, nếu 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích thì cơ quan có thẩm quyền phải xem xét, đánh giá việc điều chỉnh, hủy bỏ và công bố công khai theo khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024.

Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất ở đâu có độ chính xác cao nhất?

Có thể tra cứu thông tin được công khai tại UBND cấp xã, cổng thông tin điện tử của UBND cấp xã và yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai tại cơ quan, đơn vị có thẩm quyền. Khi thực hiện giao dịch, nên đối chiếu đồng thời thông tin quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch đô thị và nông thôn có liên quan.

Các loại quy hoạch sử dụng đất theo quy định mới từ Luật Đất đai 2024 không chỉ mang lại sự đồng bộ trong quản lý đất đai mà còn mở ra cơ hội phát triển bền vững cho mọi đối tượng. Việc hiểu và áp dụng đúng các loại này giúp tránh các sai lầm pháp lý, tối ưu hóa giá trị đất đai. Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc tra cứu hoặc thực hiện thủ tục liên quan, hãy liên hệ ACC HCM để nhận tư vấn chuyên sâu từ các chuyên gia pháp luật.