Đăng ký đất đai là một bước quan trọng để xác nhận quyền sở hữu và sử dụng đất, đảm bảo tính pháp lý và an toàn cho chủ sở hữu. Tuy nhiên, quy trình đăng ký đất đai thường phức tạp và đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về các quy định pháp luật. Bạn đang thắc mắc đăng ký đất đai là gì? Và muốn tìm hiểu rõ hơn về quy trình này? Hãy cùng khám phá chi tiết trong bài viết dưới đây để nắm bắt những thông tin cần thiết và đảm bảo quyền lợi của mình.
Đăng ký đất đai là quá trình chính thức ghi nhận và xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính. Quá trình này được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm mục đích đảm bảo tính pháp lý cho quyền sử dụng đất của cá nhân và tổ chức.
Thông qua việc đăng ký, thông tin về thửa đất, như vị trí, diện tích, ranh giới và mục đích sử dụng sẽ được lưu trữ và cập nhật. Điều này không chỉ giúp xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch liên quan đến đất đai, như chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, hay thế chấp.
Đăng ký đất đai cũng có vai trò quan trọng trong việc quản lý tài nguyên đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng, và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội bền vững. Khi quyền sử dụng đất được ghi nhận một cách đầy đủ và chính xác, người sử dụng có thể yên tâm thực hiện các kế hoạch đầu tư và phát triển dự án của mình.
2. Phân loại đăng ký đất đai
Có hai dạng đăng ký đất đai là đăng ký đất đai lần đầu và Đăng ký biến động được quy định cụ thể theo Điều 132 và Điều 133 Luật Đất đai 2024 như sau:
2.1. Đăng ký đất đai lần đầu là gì?
Đăng ký đất đai lần đầu là gì? Đối với đăng ký lần đầu đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng;
Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
Tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc phổ biến, tuyên truyền và tổ chức thực hiện đăng ký lần đầu cho các trường hợp chưa đăng ký.
2.2. Đăng ký biến động là gì?
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;
Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 của Luật này mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;
Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật này;
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
Quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu. Đối với trường hợp đăng ký biến động quy định tại điểm p khoản 1 Điều này thì được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.
Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá;
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Căn cứ theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định như sau:
Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.
Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.
Lưu ý: Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính.
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là bắt buộc đối với:
Người sử dụng đất;
Người được giao đất để quản lý;
Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (thực hiện theo yêu cầu).
Theo đó:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là nghĩa vụ của công dân trong việc xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất.
Việc đăng ký được thực hiện và áp dụng đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các chủ thể được giao quản lý đất và tài sản khác gắn liền với đất.
Việc sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là một hành vi bị cấm theo Điều 12 Luật Đất đai. Theo Điều 13, 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP, hành vi không đăng ký đất đai có thể chịu mức phạt tiền lên tới 100 triệu đồng.
Có thể ủy quyền cho người khác thực hiện đăng ký đất đai không?
Người sử dụng đất có thể ủy quyền cho người khác thực hiện đăng ký đất đai thông qua hợp đồng ủy quyền được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Quyền lợi của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký đất đai là gì?
Khi thực hiện đăng ký đất đai, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giúp xác nhận quyền sở hữu hợp pháp và bảo vệ quyền lợi trước pháp luật.
Ai có trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai?
Chủ sở hữu đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm thực hiện đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Việc hiểu rõ đăng ký đất đai là gì không chỉ là thủ tục pháp lý bắt buộc mà còn là cách bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất. Hiểu rõ và thực hiện đúng quy trình đăng ký sẽ giúp bạn tránh được các rủi ro pháp lý không đáng có. Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, hãy liên hệ với ACC HCM. Chúng tôi cam kết cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp và hiệu quả.
