ACC HỒ CHÍ MINH

Trong thị trường bất động sản, thuật ngữ đất 64 ngày càng được nhiều người quan tâm, đặc biệt là những ai có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng hoặc sử dụng đất. ACC HCM với kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực pháp lý và tư vấn tài chính sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm đất 64 và những vấn đề liên quan. Khái niệm “đất 64” có thể gây nhầm lẫn với nhiều người. Việc hiểu đúng giúp người sử dụng tránh rủi ro khi giao dịch và quản lý đất đai.

1. Đất 64 là đất gì? 

Hiện nay, nhiều người đang tìm hiểu về loại đất được gọi là đất 64, tuy nhiên không phải ai cũng biết rõ về đặc điểm và tính chất của nó. Theo Luật Đất đai, đất 64 là loại đất được dành riêng cho hoạt động sản xuất nông nghiệp. Các quy định liên quan đến đất nông nghiệp trong thời điểm hiện tại đã được phân loại thành nhiều mục đích sử dụng cụ thể như sau:

• Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm: Đây là loại đất được sử dụng chủ yếu để trồng các loại cây có tuổi thọ dài như lúa, cao su, cà phê và nhiều loại cây khác.
• Đất làm kinh tế gia đình: Là loại đất mà người dân sử dụng để sản xuất nông nghiệp với mục tiêu chính là tạo ra thu nhập cho gia đình.
• Đất xâm canh: Loại đất này được mở rộng nhằm tăng diện tích canh tác, phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp của cộng đồng.
• Đất vườn cũng là một phần quan trọng: Đây là loại đất dành cho việc trồng các loại cây ăn quả hoặc cây công nghiệp, phục vụ cả cho nhu cầu thương mại và tiêu dùng cá nhân.
• Đất trồng: Đây là loại đất được sử dụng để trồng lúa, mạ, hoa màu và các loại cây trồng theo mùa vụ.
• Đồi núi trọc: Đây là những khu vực đất có địa hình đồi núi, vẫn được đưa vào sử dụng cho sản xuất nông nghiệp dù gặp nhiều khó khăn về địa hình.
• Đất hoang hóa: Đây là loại đất hiện tại không được sử dụng hoặc bị bỏ hoang, nhưng có tiềm năng tái canh tác hoặc khai thác trở lại sau khi đã được quy hoạch và xác định rõ ràng.

Thông qua việc tìm hiểu khái niệm đất 64, chúng ta có thể nắm bắt sâu sắc hơn về các quy định của Luật Đất đai hiện hành cũng như các loại đất được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp.

2. Đất 64 có được cấp sổ đỏ không? 

Đất 64 là loại đất được dành riêng cho hoạt động sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, để có thể xin cấp sổ đỏ cho loại đất này, bạn cần phải thực hiện theo những quy định sau đây:

• Trước tiên, cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện được nêu tại Luật Đất đai hiện hành.
• Người nhận chuyển nhượng, người được tặng cho hoặc người thừa kế đất 64 đều có quyền được cấp sổ đỏ cho thửa đất mà mình sở hữu.
• Ngoài ra, những trường hợp như trúng thầu đấu giá đất, sử dụng đất ở khu công nghiệp hay mua nhà thuộc quyền sở hữu của nhà nước cũng sẽ được xét cấp sổ đỏ.

Đối với những thửa đất 64 đã được sử dụng trước tháng 07 năm 2014, thì có khả năng thực hiện hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu. Cơ quan Tài nguyên môi trường cùng với các cơ quan địa chính sẽ tiến hành giám sát và kiểm tra để xác định xem thửa đất đó có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ hay không.

Liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, cần phải tuân thủ những quy định cụ thể của pháp luật và phải có sự chấp thuận từ cơ quan có thẩm quyền. Thời gian cấp sổ đỏ cho đất 64 sẽ được xác định dựa trên các quy định pháp luật và các điều kiện riêng biệt của từng trường hợp. Việc cấp sổ đỏ cho đất 64 phụ thuộc vào việc đáp ứng đầy đủ các tiêu chí quy định và sự giám định của những cơ quan chức năng.  

>> Kính mời Quý khách tham khảo thêm bài viết sau đây: Chi phí cưỡng chế thu hồi đất.

3. Đất 64 có được xây nhà không?

Đối với đất 64, bạn có khả năng xây dựng nhà ở nếu đã sở hữu Sổ đỏ. Tuy nhiên, trong trường hợp bạn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc cần thiết là xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư để đủ điều kiện cho việc xây nhà. 

Đặc biệt, những lô đất 64 đã được bàn giao trước tháng 07 năm 2014 có thể tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu. Các cơ quan như Phòng Tài nguyên Môi trường và địa chính sẽ kiểm tra hồ sơ và đưa ra quyết định về việc cấp sổ đỏ cho loại đất này.

Nếu bạn có ý định xây dựng trên đất nông nghiệp, bạn cần phải thực hiện quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Xem thêm: Nợ tiền sử dụng đất có được thế chấp không? Mới

4. Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất 64

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất giao theo Nghị định 64/CP chưa được cấp giấy chứng nhận cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (theo mẫu quy định).

Các giấy tờ giao đất nông nghiệp theo Nghị định 64/CP hoặc sổ sách lưu trữ địa chính, biên lai thuế đất nông nghiệp qua các thời kỳ.

Giấy tờ tùy thân (CCCD) và văn bản ủy quyền, thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm giao đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Nộp tại Bộ phận Một cửa cấp huyện/quận hoặc UBND cấp xã/phường nơi có đất.

Bước 3: Tiếp nhận và xác minh hồ sơ

UBND cấp xã kiểm tra hiện trạng, xác nhận nguồn gốc sử dụng đất ổn định, tình trạng không có tranh chấp và niêm yết công khai kết quả kiểm tra trong thời hạn luật định.

Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính, kiểm tra điều kiện cấp sổ và chuyển thông tin thuế sang cơ quan thuế.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận sổ

Người sử dụng đất nhận thông báo thuế, hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có) và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo lịch hẹn.

5. Có nên mua đất 64 hay không?

Việc mua đất 64 phụ thuộc hoàn toàn vào mục đích sử dụng và mức độ chấp nhận rủi ro của người mua:

Trường hợp nên mua:

• Người mua có nhu cầu sản xuất nông nghiệp, lập trang trại, làm vườn thực thụ với chi phí đầu tư đất ban đầu thấp.
• Thửa đất đã có Sổ đỏ/Sổ hồng riêng, nguồn gốc rõ ràng, không có tranh chấp gia đình và nằm trong vùng quy hoạch đất ở (ONT, ODT) đã được kiểm tra chắc chắn tại cơ quan địa chính để có thể xin lên thổ cư hợp pháp.

Trường hợp không nên mua:

• Đất chỉ giao dịch qua giấy viết tay, vi bằng, hoặc hợp đồng ủy quyền định đoạt khi chưa được cấp giấy chứng nhận.
• Mua với tâm lý lướt sóng chờ đền bù hoặc tự ý phân lô, xây nhà trái phép trên đất nông nghiệp. Khi bị kiểm tra hoặc quy hoạch treo, người mua có nguy cơ mất trắng vốn hoặc bị cưỡng chế tháo dỡ không bồi thường.

6. Những lưu ý quan trọng khi mua bán, quản lý đất 64

Do đặc thù lịch sử hình thành và nguồn gốc giao ruộng theo nhân khẩu nông thôn, việc quản lý và chuyển nhượng đất 64 tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Bạn cần đặc biệt lưu ý:

Xác định chủ thể quyền sử dụng đất (Đất hộ gia đình): Đa phần đất 64 được giao theo định suất nhân khẩu cho “Hộ gia đình” tại thời điểm năm 1993. Do đó, khi làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng hoặc thế chấp, bắt buộc phải có sự đồng thuận ký tên bằng văn bản công chứng của tất cả thành viên có tên trong hộ khẩu gia đình tại thời điểm giao đất (hoặc những người thừa kế nếu thành viên đã mất).

Rủi ro khi mua bán bằng giấy viết tay: Nhiều khu đất 64 hiện nay chưa được cấp sổ đỏ và chỉ mua bán trao tay qua “giấy ủy quyền” hoặc “giấy viết tay”. Hình thức này không có giá trị pháp lý, người mua đối mặt với nguy cơ bị tranh chấp đòi lại đất hoặc không được nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi.

Kiểm tra kỹ quy hoạch trước khi mua: Không phải mọi mảnh đất 64 đều có thể chuyển lên đất thổ cư. Nếu thửa đất nằm trong quy hoạch hành lang an toàn giao thông, công viên cây xanh hoặc công trình công cộng, bạn sẽ không thể xin chuyển mục đích và không được phép xây nhà.

Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp: Đất 64 được giao ổn định lâu dài nhưng trên giấy tờ trước đây thường ghi thời hạn 20 năm hoặc 50 năm. Theo Luật Đất đai hiện hành, khi hết thời hạn ghi trên giấy, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì tiếp tục được sử dụng đất mà không cần làm thủ tục gia hạn.

Tránh tình trạng mua gom phân lô trái phép: Cơ quan quản lý siết rất chặt việc tự ý san lấp đất 64, mở đường nội bộ để bán nền. Cần tìm hiểu kỹ các quy định tách thửa đất nông nghiệp của từng địa phương.

7. Các câu hỏi thường gặp 

Ai là đối tượng được cấp đất 64?

Các hộ gia đình, cá nhân làm nông nghiệp, và một số tổ chức theo quy định của Nghị định 64/CP đều có thể được cấp đất 64, nhằm cải thiện đời sống và tăng cường sản xuất nông nghiệp.

Đất 64 có thể chuyển nhượng hoặc thế chấp không?

Đất 64 có thể được chuyển nhượng hoặc thế chấp, nhưng phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật hiện hành và các quy định cụ thể liên quan đến việc sử dụng đất nông nghiệp.

Các quy định pháp lý nào liên quan đến việc sử dụng đất 64?

Việc sử dụng đất 64 phải tuân theo các quy định của Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn liên quan, bao gồm việc báo cáo tình trạng sử dụng đất và đảm bảo không vi phạm quy hoạch.

Đất 64 hết thời hạn sử dụng (20 năm/50 năm) ghi trên sổ thì có bị thu hồi không?

Không. Pháp luật đất đai quy định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn tiếp tục được quyền sử dụng đất theo hạn mức mà không bị thu hồi, cũng không bắt buộc phải làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng trên sổ.

Phí chuyển đổi đất 64 sang đất thổ cư tính như thế nào?

Tiền sử dụng đất phải nộp thông thường được tính bằng chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh/thành phố ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng.

Việc hiểu rõ về đất 64 là đất gì? và các quy định liên quan giúp người sử dụng đất nắm bắt quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Để giải đáp thêm thắc mắc hoặc cần hỗ trợ pháp lý liên quan đến đất 64, hãy liên hệ với ACC HCM để nhận sự tư vấn và hỗ trợ chuyên nghiệp.