Đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng là vấn đề được nhiều người quan tâm khi thực hiện giao dịch bất động sản vì thủ tục này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên. Việc nắm rõ hiệu lực pháp lý giúp tránh rủi ro không đáng có trong quá trình mua bán. Cùng ACC HCM tìm hiểu chi tiết để có cái nhìn chính xác nhất.
1. Đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng có hiệu lực không? Mới
Đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015. Theo Điều 328, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Pháp luật không bắt buộc hình thức đặt cọc phải bằng văn bản nên về nguyên tắc, đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng vẫn có thể phát sinh hiệu lực nếu các bên có thỏa thuận rõ ràng và bên nhận cọc đã nhận khoản tiền hoặc tài sản.
Tuy nhiên, do giao dịch nhà đất thường có giá trị lớn, việc chỉ thỏa thuận bằng lời nói dễ dẫn đến tranh chấp về nội dung cam kết. Tòa án sẽ căn cứ vào chứng cứ như lời khai của nhân chứng, ghi âm hoặc chuyển khoản để xác định sự tồn tại của thỏa thuận. Nếu không có chứng cứ đủ mạnh, đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng có thể bị coi là không có hiệu lực thi hành.
2. Những yếu tố quyết định hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc
Hiệu lực của đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng phụ thuộc vào năng lực chủ thể, mục đích và nội dung thỏa thuận. Các bên phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời mục đích đặt cọc phải hợp pháp và không vi phạm điều cấm của luật.
Nội dung thỏa thuận cần thể hiện rõ số tiền cọc, thời hạn, quyền và nghĩa vụ của từng bên. Khi các yếu tố này được đáp ứng, đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng sẽ ràng buộc trách nhiệm giữa các bên. Ngược lại, nếu một trong các yếu tố bị thiếu hoặc sai lệch, thỏa thuận dễ bị vô hiệu. Việc xác định rõ các yếu tố này giúp hạn chế tranh chấp phát sinh sau này.
Xem thêm: Mẫu đơn xin thuê đất
3. Rủi ro thường gặp khi thực hiện đặt cọc bằng miệng
Đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng tiềm ẩn nhiều rủi ro do thiếu chứng cứ bằng văn bản. Một bên có thể phủ nhận nội dung thỏa thuận hoặc thay đổi điều khoản mà không có cơ sở để chứng minh. Trong trường hợp bên nhận cọc từ chối hoàn trả hoặc bên đặt cọc đòi bồi thường thiệt hại, việc giải quyết tại Tòa án trở nên phức tạp vì phải dựa hoàn toàn vào lời khai và chứng cứ gián tiếp. Ngoài ra, đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng còn dễ bị lợi dụng để lừa đảo khi một bên không có ý định thực hiện giao dịch thật sự. Những rủi ro này khiến nhiều người gặp thiệt hại về tài chính và thời gian khi tranh chấp xảy ra.
Xem thêm: Mẫu chuyển nhượng hợp đồng góp vốn xây dựng
4. Giải pháp hạn chế rủi ro trong giao dịch đặt cọc
Để giảm thiểu rủi ro, các bên nên chuyển sang hình thức đặt cọc có văn bản ngay cả khi ban đầu chỉ thỏa thuận bằng miệng. Văn bản có thể được lập đơn giản với chữ ký của hai bên và người làm chứng. Ngoài ra, nên thực hiện chuyển khoản kèm ghi chú rõ ràng để tạo chứng cứ điện tử.
Khi có tranh chấp, các bên có thể yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện. Việc áp dụng các biện pháp này giúp đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng ban đầu được củng cố thành thỏa thuận có giá trị thực tế cao hơn.
5. Câu hỏi thường gặp
Đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng có được Tòa án công nhận không?
Trả lời: Tòa án có thể công nhận nếu có đủ chứng cứ chứng minh sự tồn tại của thỏa thuận như lời khai nhất quán của nhân chứng, ghi âm hoặc chuyển khoản có nội dung liên quan. Tuy nhiên, việc chứng minh thường khó khăn và kết quả phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Bên nhận cọc có được giữ tiền khi bên đặt cọc từ chối giao kết không?
Trả lời: Theo Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết mà không có lý do chính đáng, bên nhận cọc có quyền nhận tiền cọc làm tài sản thuộc sở hữu của mình. Ngược lại, nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương.
Có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại khi đặt cọc bằng miệng bị vi phạm không?
Trả lời: Có thể yêu cầu bồi thường nếu chứng minh được thiệt hại thực tế phát sinh do hành vi vi phạm. Tòa án sẽ xem xét mức độ lỗi và chứng cứ để quyết định mức bồi thường phù hợp với quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.
Đặt cọc mua bán nhà đất bằng miệng cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi thực hiện để bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Nếu bạn đang gặp vướng mắc hoặc cần hỗ trợ chi tiết hơn về vấn đề này, hãy liên hệ ACC HCM để được tư vấn kịp thời và chính xác.
Để lại một bình luận