ACC HỒ CHÍ MINH

Đất ở đô thị có thời hạn sử dụng không? Đây là câu hỏi mà nhiều người dân và nhà đầu tư quan tâm khi tìm hiểu về quyền sử dụng đất tại các khu vực đô thị. Với giá trị cao và tính linh hoạt trong sử dụng, đất ở đô thị luôn là tâm điểm chú ý. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, cùng ACC HCM tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây.

1. Đất ở đô thị có thời hạn sử dụng không?

Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, thời hạn sử dụng đất ở đô thị được quy định cụ thể trong Luật Đất đai số 31/2024/QH15. Đất ở đô thị thường được cấp với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, đặc biệt đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng nhà ở. Điều này được quy định tại Luật Đất đai 2024, khi đất ở được giao cho cá nhân hoặc hộ gia đình thì thời hạn thường là "lâu dài", trừ một số trường hợp đặc biệt như đất được Nhà nước cho thuê hoặc đất thuộc dự án đầu tư.

Trong trường hợp đất ở đô thị được giao hoặc cho thuê bởi Nhà nước cho tổ chức hoặc doanh nghiệp, thời hạn sử dụng thường có giới hạn, tối đa không quá 50 năm hoặc 70 năm đối với dự án lớn tại khu vực kinh tế – xã hội khó khăn, theo Luật Đất đai 2024. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất có thể xin gia hạn nếu vẫn có nhu cầu sử dụng và phù hợp với quy hoạch. Quy định này đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất đồng thời duy trì tính linh hoạt trong quản lý đất đai của Nhà nước.

Đối với các trường hợp mua nhà ở gắn liền với đất ở đô thị, quyền sử dụng đất của người mua thường được công nhận là ổn định lâu dài, đặc biệt khi đất thuộc dự án kinh doanh nhà ở để bán, theo Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, nếu đất được thuê từ Nhà nước, thời hạn sử dụng sẽ phụ thuộc vào hợp đồng thuê đất, thường ghi rõ ngày hết hạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Quy định pháp luật về thời hạn sử dụng đất ở đô thị

Để hiểu rõ hơn về thời hạn sử dụng đất ở đô thị, cần xem xét các quy định cụ thể trong hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành.

Theo Điều 21 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT và Luật Đất đai 2024, đất ở đô thị được định nghĩa là đất dùng để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống, hoặc vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất được ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng), với trường hợp "lâu dài" áp dụng cho đất giao không thu tiền sử dụng đất hoặc đất mua từ dự án nhà ở.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó nêu rõ thời hạn sử dụng đất được xác định dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với đất ở đô thị thuộc trường hợp thuê đất, thời hạn sử dụng được ghi cụ thể trên Giấy chứng nhận, ví dụ: "Ngày tháng năm hết hạn sử dụng đất" theo khoản 4 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT.

Trong một số trường hợp đặc biệt, như đất ở đô thị thuộc dự án đầu tư của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm, hoặc tối đa 70 năm nếu được gia hạn theo Luật Đất đai 2024. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất phải làm thủ tục gia hạn hoặc chuyển sang hình thức thuê đất mới nếu muốn tiếp tục sử dụng.

3. Thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất ở đô thị

Khi thời hạn sử dụng đất ở đô thị sắp hết, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục gia hạn để tiếp tục sử dụng hợp pháp.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gia hạn
Người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm đơn đề nghị gia hạn sử dụng đất, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các giấy tờ chứng minh nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành. Hồ sơ này phải được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ và đóng phí
Hồ sơ được nộp trực tiếp hoặc qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Người sử dụng đất cần nộp lệ phí gia hạn theo quy định tại Thông tư 25/2018/TT-BTC và các thông tư liên quan như Thông tư 12/2025/TT-BTC. Thời gian xử lý hồ sơ thường không quá 15 ngày làm việc.

Bước 3: Nhận kết quả
Sau khi hồ sơ được thẩm định và phê duyệt, cơ quan có thẩm quyền sẽ cập nhật thời hạn sử dụng mới vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kết quả có thể được nhận trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính công ích, theo Nghị định 148/2024/NĐ-CP.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Nếu gia hạn sử dụng đất liên quan đến đất thuê, người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định 153/2025/NĐ-CP. Nghĩa vụ tài chính được thông báo bởi cơ quan thuế trong vòng 5 ngày làm việc sau khi hồ sơ được chuyển từ Văn phòng đăng ký đất đai.

>>>> Xem thêm tại đây: Dịch vụ xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TPHCM

Xem thêm: Tổng hợp các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4. Các lưu ý khi sử dụng đất ở đô thị

Việc sử dụng đất ở đô thị cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để tránh vi phạm. Dưới đây là một số lưu ý quan trọng mà người sử dụng đất cần biết.

Người sử dụng đất ở đô thị phải đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích đã được phê duyệt, như xây dựng nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống, theo Điều 21 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT. Việc sử dụng sai mục đích có thể dẫn đến thu hồi đất hoặc xử phạt hành chính theo Nghị định 91/2022/NĐ-CP.

Khi chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp quyền sử dụng đất ở đô thị, người sử dụng đất cần thực hiện đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai, theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Điều này giúp cập nhật thông tin chính xác và đảm bảo giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với đất ở đô thị không có giấy tờ trước ngày 1/7/2014, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện tại Luật Đất đai 2024. Hồ sơ cần được xác nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp xã về tình trạng không tranh chấp.

5. Câu hỏi thường gặp

Đất ở đô thị có phải nộp thuế sử dụng đất không?

Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, đất ở đô thị thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, được quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 và Thông tư 100/2021/TT-BTC. Người sử dụng đất phải nộp thuế hàng năm dựa trên diện tích và giá trị đất theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Nghĩa vụ này áp dụng cho cả đất ở và đất sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Có thể gia hạn thời hạn sử dụng đất ở đô thị trước khi hết hạn không?

Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ xin gia hạn trước khi thời hạn sử dụng đất kết thúc, theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Hồ sơ cần được nộp ít nhất 6 tháng trước khi hết hạn để đảm bảo thời gian xử lý. Sau khi được phê duyệt, thời hạn mới sẽ được cập nhật trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất ở đô thị không có giấy tờ có được cấp Sổ đỏ không?

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở đô thị trước ngày 1/7/2014 mà không có giấy tờ vẫn có thể được cấp Sổ đỏ nếu đất không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận, theo Luật Đất đai 2024. Diện tích đất ở được công nhận không vượt quá hạn mức quy định tại địa phương.

Thời hạn sử dụng đất được ghi như thế nào trên Sổ đỏ?

Theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất được ghi trên trang 2 của Sổ đỏ. Nếu là đất sử dụng ổn định lâu dài, Sổ đỏ ghi “Lâu dài”. Nếu là đất có thời hạn, Sổ đỏ ghi rõ “Ngày tháng năm hết hạn sử dụng đất” dựa trên quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất.

Việc hiểu rõ đất ở đô thị có thời hạn sử dụng không là yếu tố quan trọng giúp người dân và nhà đầu tư bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Nếu cần hỗ trợ chi tiết về đất ở đô thị hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ ACC HCM để được tư vấn chuyên sâu và chính xác.