Khi tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất, cụm từ đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang xuất hiện rất phổ biến trên các bản đồ quy hoạch 1/2000. Nhiều người dân và nhà đầu tư lo lắng liệu ký hiệu quy hoạch này có làm hạn chế quyền sử dụng đất, có được cấp phép xây dựng hay tách thửa để bán hay không? Việc nắm rõ bản chất pháp lý của ký hiệu quy hoạch này sẽ giúp bạn tránh những rủi ro mua nhầm đất dính quy hoạch treo hoặc bị hạn chế quyền định đoạt. Bài viết dưới đây từ ACC HCM sẽ giải đáp chi tiết mọi thắc mắc của bạn về loại đất này.
1. Đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang là gì?
1.1. Khái niệm quy hoạch đất ở hiện hữu cải tạo theo quy định
Đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang là khu vực dân cư đã hình thành ổn định lâu đời, được định hướng giữ nguyên hiện trạng và nâng cấp hạ tầng theo quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết. Loại đất này được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024, Luật Quy hoạch đô thị 2009 (sửa đổi 2018), Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và các nghị định hướng dẫn thi hành.
Xem thêm: Dịch vụ giải quyết tranh chấp mốc giới đất tại TPHCM uy tín
1.2. Phân biệt đất ở hiện hữu chỉnh trang với đất ở xây dựng mới (đất quy hoạch nhóm nhà ở xây dựng mới)
|
Tiêu chí phân biệt |
Đất ở hiện hữu cải tạo, chỉnh trang |
Đất ở xây dựng mới (Nhóm nhà ở xây dựng mới) |
|
Bản chất khu vực |
Khu dân cư đông đúc đã hình thành ổn định từ lâu |
Khu vực đất trống hoặc quy hoạch làm dự án khu đô thị mới |
|
Cấp Giấy phép xây dựng |
Cấp GPXD chính thức (xây dựng kiên cố, tối đa tầng theo quy chuẩn) |
Tạm thời bị hạn chế hoặc chỉ cấp GPXD có thời hạn (xây tạm) |
|
Quyền tách thửa |
Đã được phép tách thửa nếu đáp ứng đủ diện tích tối thiểu |
Thường bị tạm dừng hoặc rất khó tách thửa |
|
Rủi ro thu hồi đất |
Mức độ rủi ro rất thấp (chủ yếu mở rộng hẻm, hạ tầng) |
Rủi ro bị thu hồi, giải tỏa làm dự án cao |
2. Quyền hạn của người sử dụng đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang
2.1. Đất ở hiện hữu cải tạo có được cấp Giấy phép xây dựng chính thức không?
Có. Người sử dụng đất được cấp giấy phép xây dựng chính thức khi đáp ứng các điều kiện sau:
- Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 hoặc quy hoạch phân khu 1/2000.
- Đảm bảo chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi theo quy định.
- Không nằm trong dải cây xanh cách ly, hành lang bảo vệ sông rạch hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật quốc gia.
2.2. Quy định về việc tách thửa đất ở hiện hữu cải tạo
Đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang được phép tách thửa nếu đáp ứng diện tích tối thiểu theo Quyết định của UBND cấp tỉnh/thành phố và phù hợp với quy hoạch chi tiết.
2.3. Đất trồng cây/nông nghiệp nằm trong quy hoạch này có lên thổ cư được không?
Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân thủ Luật Đất đai 2024 và được xem xét trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Xem thêm: Phân biệt đất phi nông nghiệp và đất thổ cư chi tiết
3. Đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang có bị thu hồi hay đền bù không?
3.1. Mức độ rủi ro bị giải tỏa, thu hồi làm dự án công cộng
Rủi ro thu hồi thấp, chủ yếu chỉ xảy ra khi Nhà nước thực hiện dự án mở rộng hạ tầng theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
3.2. Quy định bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
4. Lưu ý quan trọng khi mua bán, đầu tư đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang
Trước khi giao dịch, người mua cần kiểm tra quy hoạch chi tiết tại UBND cấp huyện, xác nhận giấy phép xây dựng đã được cấp và đảm bảo không có tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
Xem thêm: Hướng dẫn làm sổ đỏ online chi tiết
Câu hỏi thường gặp
Đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang có được thế chấp ngân hàng để vay vốn không?
Có. Khu vực này được cấp giấy phép xây dựng chính thức nên ngân hàng chấp nhận định giá và cho vay thế chấp bình thường.
Có nên mua đất thuộc quy hoạch đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang không?
Có thể mua bình thường. Loại đất này có tính an toàn pháp lý cao hơn so với đất ở xây dựng mới hoặc đất quy hoạch cây xanh, giao thông.
Xin giấy phép xây dựng nhà trên đất ở hiện hữu chỉnh trang mất bao lâu?
Thời hạn cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là từ 15 đến 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020).
Đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang có bị hạn chế chuyển nhượng không?
Không bị hạn chế chuyển nhượng khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố.
Ai chịu trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng tại khu vực này?
UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh/thành phố theo phân cấp tại Quyết định quy định về quản lý, sử dụng đất và cấp phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu vực quy hoạch chỉnh trang đô thị.
Đất ở hiện hữu cải tạo chỉnh trang là một loại đất tiềm năng nhưng đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật và quy hoạch để khai thác hiệu quả. Để được hỗ trợ chuyên sâu về thủ tục hành chính, quy hoạch, hoặc các vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ ACC HCM qua hotline hoặc website chính thức để nhận tư vấn từ đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm.
Để lại một bình luận