ACC HỒ CHÍ MINH

Sở hữu bất động sản tại Quận 4, một trong những khu vực đắc địa của TPHCM, việc phân chia, tách thửa đất để cho tặng con cái, chuyển nhượng một phần hay triển khai dự án kinh doanh là nhu cầu thực tế và chính đáng của rất nhiều người. Tuy nhiên thủ tục này thường vấp phải vô số rào cản từ các quy định phức tạp. Để gỡ rối những khó khăn đó và đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu, dịch vụ tách thửa tại Quận 4 của ACC HCM ra đời như một giải pháp pháp lý toàn diện, nhanh chóng và hiệu quả mà bạn đang tìm kiếm.

1. Tách thửa là gì?

Tách thửa đất là quá trình phân chia một thửa đất thành nhiều thửa nhỏ hơn, mỗi thửa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng. Tại TPHCM, thủ tục này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý quỹ đất và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân.

Tách thửa đất được hiểu là việc phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất từ một giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều giấy chứng nhận độc lập. Theo Luật Đất đai 2024, tách thửa phải tuân thủ các quy định về diện tích tối thiểu, quy hoạch và điều kiện hạ tầng. Tại TPHCM, nơi có tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu tách thửa đất ngày càng tăng để phục vụ mục đích chuyển nhượng, tặng cho hoặc xây dựng nhà ở. Quy trình này không chỉ giúp cá nhân, hộ gia đình quản lý tài sản hiệu quả mà còn góp phần vào việc quy hoạch đô thị bài bản, tránh tình trạng phân lô bán nền trái phép.

Việc tách thửa đất tại TPHCM được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và phù hợp với định hướng phát triển đô thị. Quyết định 100/2024/QĐ-UBND của UBND TPHCM, có hiệu lực từ ngày 31/10/2024, đã thay thế Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, mang đến những cập nhật mới về diện tích tối thiểu và điều kiện tách thửa. Hiểu rõ quy định này giúp người dân tránh những rủi ro pháp lý và tiết kiệm thời gian, chi phí khi thực hiện thủ tục.

2. Ưu điểm khi sử dụng dịch vụ tách thửa tại Quận 4 nhanh chóng của ACC HCM

Tự mình đối mặt với những khó khăn, thử thách của thủ tục nhà đất có thể rất căng thẳng và rủi ro. Lựa chọn ACC HCM là bạn đang chọn một con đường an toàn và hiệu quả hơn rất nhiều:

• An toàn pháp lý tuyệt đối: Đây là giá trị cốt lõi. Trước khi bắt đầu, luật sư của chúng tôi sẽ thẩm định kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của thửa đất, kiểm tra quy hoạch chi tiết của Quận 4, đảm bảo mảnh đất của bạn đủ điều kiện để tách thửa. Chúng tôi đảm bảo mọi bước đi đều tuân thủ 100% quy định, giúp bạn tránh mọi rủi ro bị từ chối hồ sơ hoặc các tranh chấp sau này.
• Tiết kiệm thời gian: Thay vì phải xin nghỉ làm, đi lại nhiều lần giữa các cơ quan, xếp hàng chờ đợi, bạn chỉ cần ủy quyền. ACC sẽ thay mặt bạn thực hiện toàn bộ quy trình, từ việc liên hệ đơn vị đo đạc, nộp hồ sơ, kê khai thuế cho đến khi nhận Sổ hồng mới.
• Am hiểu quy định đặc thù của Quận 4: Mỗi quận tại TP.HCM có thể có những yêu cầu và cách thức làm việc riêng. Với kinh nghiệm thực chiến tại Quận 4, chúng tôi hiểu rõ các quy định về diện tích tối thiểu, mật độ xây dựng và quy trình làm việc của các cơ quan chức năng tại đây, giúp hồ sơ được xử lý nhanh chóng và thuận lợi.
• Quy trình trọn gói, minh bạch: Dịch vụ của chúng tôi là một giải pháp toàn diện. Mọi chi phí, bao gồm lệ phí nhà nước và phí dịch vụ, đều được tư vấn rõ ràng, chi tiết và cam kết trọn gói ngay từ đầu, không phát sinh chi phí ẩn.

3. Hồ sơ cần chuẩn bị khi tách thửa

Căn cứ theo Thủ tục hành chính ban hành kèm theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT năm 2025, hồ sơ khách hàng cần cung cấp khi thực hiện tách thửa bao gồm:

•  Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP 
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP 
• Giấy chứng nhận đã cấp.
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

>>> Xem thêm tại đây Dịch vụ làm sổ đỏ tại Quận 4 TPHCM

Xem thêm: Dịch vụ xin giấy phép xả thải tại TPHCM uy tín

4. Các bước thực hiện dịch vụ tách thửa tại Quận 4

Các bước thực hiện dịch vụ tách thửa tại Quận 4 là một quy trình tối ưu hóa, chuyên nghiệp và minh bạch, bao gồm các bước sau:

Bước 1: Thẩm định và tư vấn:

Bạn liên hệ với đơn vị cung cấp dịch vụ, cung cấp bản sao Sổ hồng. Luật sư sẽ kiểm tra quy hoạch, đối chiếu điều kiện và tư vấn chi tiết về tính khả thi, chi phí và thời gian thực hiện.

Bước 2: Đo đạc và lập bản vẽ:

Sau khi ký kết hợp đồng dịch vụ, bên đơn vị sẽ phối hợp với đơn vị đo đạc có chức năng để tiến hành đo đạc hiện trạng và lập bản vẽ tách thửa, thể hiện rõ ranh giới các thửa đất mới.

Bước 3: Thay bạn làm việc với cơ quan nhà nước:

Bên đơn vị sẽ thay mặt bạn nộp bộ hồ sơ hoàn chỉnh tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Quận 4.

Kế đến là thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khi có thông báo thuế, lệ phí, bên đơn vị sẽ thông báo để bạn thực hiện việc nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

 Bước 4: Nhận kết quả và bàn giao:

Sau khi hoàn tất mọi thủ tục, bên đơn vị sẽ nhận các Giấy chứng nhận mới đã được cấp cho từng thửa đất và bàn giao tận tay cho bạn.

5. Các trường hợp không được tách thửa

Không phải mọi trường hợp đều được phép tách thửa đất tại TPHCM. Dưới đây là những trường hợp bị hạn chế hoặc cấm theo quy định pháp luật.

Theo Quyết định 100/2024/QĐ-UBND và Luật Đất đai 2024, các trường hợp sau không được phép tách thửa:

• Đất thuộc diện tranh chấp, đang bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thửa đất không đủ diện tích tối thiểu theo quy định (36 m² tại quận trung tâm, 80 m² tại huyện ngoại thành, 1.000 m² cho đất nông nghiệp).
• Đất thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của Nhà nước, trừ trường hợp đã quá 3 năm mà không thực hiện thu hồi.
• Đất thuộc quy hoạch chi tiết 1/500 (trừ trường hợp đặc biệt được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận).
• Đất thuộc diện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 34/2013/NĐ-CP hoặc đất hiến tặng để xây dựng nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.

6. Các câu hỏi thường 

6.1. Thời gian để hoàn tất thủ tục tách thửa là bao lâu?

Thời gian này phụ thuộc vào nhiều giai đoạn. Trên thực tế, tổng thời gian từ lúc bắt đầu nộp hồ sơ đến khi nhận được Sổ hồng mới thường dao động từ 45 đến 60 ngày làm việc.

6.2. Tách thửa đất để cho con có được miễn thuế không?

Có. Nếu việc tách thửa đi kèm với việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa những người có quan hệ huyết thống ruột thịt (cha mẹ đẻ với con đẻ, ông bà với cháu ruột…), thì giao dịch này sẽ được miễn Thuế thu nhập cá nhân và Lệ phí trước bạ.

6.3. Đất nông nghiệp tại Quận 4 có được tách thửa không?

Về lý thuyết là có thể, nhưng trên thực tế rất khó khăn. Quận 4 là quận đô thị hóa 100%, quỹ đất nông nghiệp gần như không còn. Nếu có, việc tách thửa đất nông nghiệp phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất của địa phương và các điều kiện nghiêm ngặt khác.

Tóm lại, dịch vụ tách thửa tại Quận 4 không chỉ là việc hoàn tất một thủ tục hành chính, mà là việc đảm bảo cho một tài sản lớn được phân chia và công nhận giá trị một cách hợp pháp, an toàn. Đừng để những rào cản thủ tục hay sự phức tạp của quy định pháp luật làm chậm trễ những dự định quan trọng của bạn và gia đình. Hãy để ACC HCM đồng hành cùng bạn, biến mọi quy trình phức tạp trở nên đơn giản, đảm bảo quyền lợi và sự an tâm tuyệt đối cho bạn.