Diện tích đất tăng thêm nhưng không thay đổi ranh giới là một tình huống thực tế mà nhiều người sử dụng đất gặp phải khi đo đạc lại hoặc khi nhận được kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc xử lý tình trạng này đòi hỏi phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định và hướng dẫn cụ thể, cùng ACC HCM đồng hành giải quyết vướng mắc này.
1. Diện tích đất tăng thêm nhưng không thay đổi ranh giới xử lý thế nào?
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc xác định diện tích đất khi cấp Giấy chứng nhận phải dựa trên kết quả đo đạc thực tế. Trường hợp Diện tích đất tăng thêm nhưng không thay đổi ranh giới được hiểu là diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ cũ, nhưng ranh giới thửa đất vẫn giữ nguyên, không lấn chiếm sang đất của người khác hoặc đất công. Về nguyên tắc, nếu việc tăng diện tích này không làm thay đổi ranh giới và không có tranh chấp với các chủ sử dụng liền kề, người sử dụng đất có quyền được công nhận diện tích mới.
Cụ thể, Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ, nhưng đối với trường hợp đã có giấy tờ cũ, việc xác định lại diện tích được thực hiện theo nguyên tắc tại Điều 137. Theo đó, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Nếu diện tích thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ mà ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ đó, thì phần diện tích chênh lệch (tăng thêm) được xem xét công nhận quyền sử dụng đất.
Để được công nhận, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai hoặc đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra, xác minh thực địa để xác định ranh giới, diện tích. Nếu đủ điều kiện, phần diện tích tăng thêm sẽ được cập nhật vào hồ sơ địa chính và cấp đổi Giấy chứng nhận mới. Trường hợp không đủ điều kiện công nhận, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các thủ tục khác theo quy định.
2. Điều kiện để được công nhận diện tích đất tăng thêm
Không phải mọi trường hợp Diện tích đất tăng thêm nhưng không thay đổi ranh giới đều được công nhận. Pháp luật đặt ra các điều kiện cụ thể để đảm bảo tính chặt chẽ và ngăn chặn tình trạng lấn chiếm, hợp thức hóa đất sai quy định. Căn cứ theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về giao đất, cho thuê đất, và Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, các điều kiện chung bao gồm:
- Ranh giới thửa đất không thay đổi so với thời điểm được cấp giấy tờ cũ hoặc thời điểm bắt đầu sử dụng đất.
- Diện tích tăng thêm không nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình, đất lấn chiếm trái phép hoặc đất thuộc quy hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không có tranh chấp giữa các bên liên quan về ranh giới, mốc giới thửa đất.
- Người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định, liên tục, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Ngoài ra, theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, trường hợp diện tích đất tăng thêm do việc đo đạc lại chính xác hơn (sai số do dụng cụ đo cũ) thì được xem xét công nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch. Tuy nhiên, nếu diện tích tăng thêm do người sử dụng đất tự ý mở rộng, lấn chiếm thì sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật về đất đai và không được công nhận.
3. Hồ sơ và thủ tục đăng ký biến động đất đai khi diện tích tăng
Khi có nhu cầu hợp thức hóa phần diện tích tăng thêm, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ và thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Căn cứ Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thay đổi diện tích bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản gốc).
- Bản trích đo địa chính thửa đất hoặc trích lục bản đồ địa chính do cơ quan có thẩm quyền thực hiện.
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất (nếu có) và các giấy tờ liên quan đến việc tăng diện tích.
Quy trình thực hiện được tiến hành theo các bước cụ thể sau:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ nêu trên và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai (cấp huyện hoặc tỉnh tùy theo địa bàn) hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Hồ sơ có thể nộp trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc qua cổng dịch vụ công trực tuyến.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, cơ quan phải thông báo bằng văn bản để người nộp bổ sung, hoàn thiện. Trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan sẽ ghi giấy tiếp nhận và hẹn thời gian giải quyết.
Bước 3: Thẩm tra, xác minh thực địa
Cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa để đối chiếu ranh giới, diện tích thửa đất thực tế với hồ sơ đăng ký. Việc này nhằm xác định chính xác phần diện tích tăng thêm có đủ điều kiện công nhận hay không. Kết quả xác minh được lập thành biên bản làm cơ sở giải quyết.
Bước 4: Trình cấp có thẩm quyền quyết định và cập nhật hồ sơ
Sau khi có kết quả thẩm tra, cơ quan đăng ký đất đai trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc công nhận diện tích mới. Đồng thời, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định.
4. Nghĩa vụ tài chính khi diện tích đất tăng thêm được công nhận
Một vấn đề quan trọng mà người sử dụng đất quan tâm là nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi phần diện tích tăng thêm được công nhận. Theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024 và hướng dẫn tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP, việc xác định nghĩa vụ tài chính phụ thuộc vào nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất.
Trường hợp diện tích tăng thêm do sai số đo đạc, không phát sinh từ hành vi lấn chiếm, thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch. Tuy nhiên, nếu diện tích tăng thêm được xác định là do sử dụng đất không có giấy tờ từ trước ngày 01/07/2014 và đủ điều kiện công nhận, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Mức thu được tính theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định công nhận.
Đối với trường hợp diện tích tăng thêm do lấn chiếm đất công hoặc đất của người khác, ngoài việc không được công nhận, người vi phạm còn bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu. Do đó, việc xác định chính xác nguồn gốc diện tích tăng thêm là yếu tố then chốt để xác định nghĩa vụ tài chính và tính hợp pháp của việc công nhận.
5. Câu hỏi thường gặp
Diện tích đất tăng thêm nhưng không thay đổi ranh giới có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Việc có phải nộp tiền sử dụng đất hay không phụ thuộc vào nguồn gốc diện tích tăng thêm. Nếu diện tích tăng do sai số đo đạc, không lấn chiếm, người sử dụng đất không phải nộp tiền. Nếu diện tích tăng do sử dụng đất không có giấy tờ từ trước ngày 01/07/2014, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024. Trường hợp lấn chiếm trái phép sẽ không được công nhận và bị xử lý theo pháp luật.
Thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biến động khi diện tích tăng là bao lâu?
Theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này chưa bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và thời gian xác minh tại các xã, phường, thị trấn miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa. Trường hợp cần phải trích đo địa chính thửa đất, thời gian được kéo dài thêm nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai?
Căn cứ Điều 37 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan nông nghiệp và môi trường cấp huyện thực hiện nhiệm vụ này. Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tùy theo đối tượng sử dụng đất) là cơ quan có thẩm quyền quyết định cấp đổi Giấy chứng nhận.
Diện tích đất tăng thêm nhưng không thay đổi ranh giới là một vấn đề pháp lý phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về các quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc nắm rõ các điều kiện, thủ tục và nghĩa vụ tài chính sẽ giúp người sử dụng đất chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Nếu bạn đang gặp vướng mắc trong quá trình xử lý, hãy liên hệ ACC HCM để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm tư vấn và hỗ trợ giải quyết nhanh chóng, hiệu quả.
Để lại một bình luận