ACC HỒ CHÍ MINH

Diện tích tối thiểu tách thửa tphcm đang là mối quan tâm lớn của nhiều người dân khi thực hiện các giao dịch đất đai tại thành phố. Quy định này không chỉ giúp đảm bảo tính khả thi trong sử dụng đất mà còn tránh các tranh chấp pháp lý phát sinh sau này. Việc nắm bắt diện tích tối thiểu tách thửa tphcm giúp chủ đất lập kế hoạch hiệu quả, tuân thủ quy hoạch đô thị. Cùng ACC HCM khám phá những thông tin cập nhật nhất để hỗ trợ bạn.

1. Diện tích tối thiểu tách thửa đất TPHCM mới nhất hiện nay

TP.HCM hiện áp dụng quy định về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND của UBND TP.HCM, có hiệu lực từ ngày 28/08/2026. Quy định mới áp dụng trên địa bàn TP.HCM sau khi hợp nhất địa bàn TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, với diện tích tối thiểu được xác định theo 05 khu vực đối với đất ở. 

1.1. Diện tích tối thiểu được tách thửa tại TPHCM đối với đất ở (đất thổ cư)

Đối với đất ở, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách, sau khi trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quy hoạch đường giao thông, phải đáp ứng diện tích và kích thước tối thiểu theo từng khu vực tại Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND. 

Khu vực 1

Gồm các phường: Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ, Xuân Hòa, Nhiêu Lộc, Xóm Chiếu, Khánh Hội, Vĩnh Hội, Chợ Quán, An Đông, Chợ Lớn, Chợ Quán, Bình Tây, Bình Tiên, Bình Phú, Phú Lâm, Chánh Hưng, Phú Định, Diên Hồng, Vườn Lài, Hòa Hưng, Minh Phụng, Bình Thới, Hòa Bình, Phú Thọ, Gia Định, Bình Thạnh, Bình Lợi Trung, Thạnh Mỹ Tây, Bình Quới, Hạnh Thông, An Nhơn, Gò Vấp, An Hội Đông, Thông Tây Hội, An Hội Tây, Đức Nhuận, Cầu Kiệu, Phú Nhuận, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất, Tân Hòa, Bảy Hiền, Tân Bình, Tân Sơn, Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Tân Phú, Phú Thạnh. 

• Diện tích tối thiểu: 36 m².
• Kích thước hình thể: chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 03 m.

Khu vực 2

Gồm các phường: Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Tân Hưng, Bình Đông, Đông Hưng Thuận, Trung Mỹ Tây, Tân Thới Hiệp, Thới An, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Tân Tạo, Bình Trị Đông, Bình Hưng Hòa, Hiệp Bình, Thủ Đức, Tam Bình, Linh Xuân, Tăng Nhơn Phú, Long Bình, Long Phước, Long Trường, Cát Lái, Bình Trưng, Phước Long, An Khánh. 

• Diện tích tối thiểu: 50 m².
• Kích thước hình thể: chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 04 m.

Khu vực 3

Gồm các phường: Đông Hòa, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, An Phú, Bình Hòa, Lái Thiêu, Thuận An, Thuận Giao, Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Chánh Hiệp, Bình Dương, Hòa Lợi, Phú An, Tây Nam, Long Nguyên, Bến Cát, Chánh Phú Hòa, Vĩnh Tân, Bình Cơ, Tân Uyên, Tân Hiệp, Tân Khánh, Thới Hòa, Vũng Tàu, Tam Thắng, Rạch Dừa, Phước Thắng, Long Hương, Bà Rịa, Tam Long, Tân Hải, Tân Phước, Phú Mỹ, Tân Thành, Đặc khu Côn Đảo. 

• Diện tích tối thiểu: 60 m².
• Kích thước hình thể: chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 04 m.

Khu vực 4

Gồm các xã: Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, Bình Lợi, Tân Nhựt, Bình Chánh, Hưng Long, Bình Hưng, Bình Khánh, An Thới Đông, Cần Giờ, Thạnh An, Củ Chi, Tân An Hội, Thái Mỹ, An Nhơn Tây, Nhuận Đức, Phú Hòa Đông, Bình Mỹ, Đông Thạnh, Hóc Môn, Xuân Thới Sơn, Bà Điểm, Nhà Bè, Hiệp Phước, Châu Pha, Long Hải, Long Điền, Phước Hải, Đất Đỏ, Nghĩa Thành, Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Bình Giã, Xuân Sơn, Hồ Tràm, Xuyên Mộc, Hòa Hội, Bàu Lâm, Hòa Hiệp, Bình Châu, Long Sơn.

• Diện tích tối thiểu: 80 m².
• Kích thước hình thể: chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 05 m.

Khu vực 5

Gồm các xã: Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng, Minh Thạnh.

• Diện tích tối thiểu: 100 m².
• Kích thước hình thể: chiều rộng và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 05 m.

1.2. Diện tích tối thiểu được tách thửa tại TPHCM đối với đất nông nghiệp

Đối với đất nông nghiệp, Quyết định 67/2026/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: 

• Đất trồng cây hằng năm, đất nông nghiệp khác: từ 500 m² trở lên cho mỗi thửa.
• Đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung: từ 1.000 m² trở lên cho mỗi thửa.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến diện tích tối thiểu tách thửa TPHCM

Diện tích tối thiểu tách thửa TPHCM được xác định trước hết theo loại đất và khu vực nơi có thửa đất. Đối với đất ở, Quyết định 67/2026/QĐ-UBND chia địa bàn TP.HCM thành 05 khu vực, với mức diện tích tối thiểu từ 36 m² đến 100 m²; đối với đất nông nghiệp, mức tối thiểu là 500 m² hoặc 1.000 m² tùy loại đất.

Bên cạnh diện tích, thửa đất sau khi tách phải đáp ứng kích thước tối thiểu về chiều rộng và chiều sâu theo khu vực. Việc tách thửa cũng phải bảo đảm các điều kiện tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, trong đó có yêu cầu về lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng, cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác.

Xem thêm: Mẫu đơn tách thửa đất cho con chuẩn pháp lý

3. Điều kiện chung để thực hiện tách thửa đất tại TP.HCM

Ngoài việc đáp ứng diện tích và kích thước tối thiểu, thửa đất muốn tách tại TP.HCM phải đáp ứng các điều kiện theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Điều 3 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND. Cụ thể:

• Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Thửa đất phải được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 và còn thời hạn sử dụng đất.
• Không có tranh chấp, không bị kê biên: Đất không có tranh chấp hoặc phần diện tích, ranh giới không tranh chấp trong trường hợp tranh chấp đã xác định được; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Bảo đảm lối đi và kết nối hạ tầng: Thửa đất sau khi tách phải có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đồng thời bảo đảm cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Trường hợp cần xác nhận lối đi, UBND phường, xã hoặc Đặc khu Côn Đảo xem xét, xác nhận theo tình hình thực tế tại địa phương.
• Đáp ứng diện tích, kích thước tối thiểu: Các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích và kích thước tối thiểu tương ứng với loại đất và khu vực theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND.
• Trường hợp thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu: Nếu thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề theo khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất: Việc tách thửa phải được thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích; diện tích thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích theo khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Xem thêm: Có nên mua đất không tách thửa được không?

4. Hồ sơ cần chuẩn bị và quy trình thực hiện tách thửa

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ tách thửa

Chủ sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Quyết định 44/2026/QĐ-UBND;
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22 do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép thực hiện;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa, hợp thửa nếu có;
• Văn bản cam kết của người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng nếu có;
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật dân sự nếu thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.

Bước 2: Nộp hồ sơ và tiến hành kiểm tra

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa. Cơ quan tiếp nhận kiểm tra thành phần hồ sơ, cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả, sau đó chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, đối chiếu Điều 220 Luật Đất đai 2024, Quyết định 67/2026/QĐ-UBND và thông tin về người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất. Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện, cơ quan này trả hồ sơ và thông báo rõ lý do trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ.

Bước 3: Lập và xác nhận bản vẽ tách thửa

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện nhưng chưa có bản vẽ tách thửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện lập bản vẽ theo quy định. Nếu bản vẽ phù hợp với Giấy chứng nhận đã cấp hoặc nằm trong giới hạn sai diện tích cho phép, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ghi số thứ tự thửa đất chính thức của các thửa đất sau khi tách và xác nhận trên bản vẽ.

Bước 4: Cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận

Trường hợp tách thửa mà không thay đổi người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất sau khi tách. Trường hợp tách thửa đồng thời làm thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định. Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa tại TP.HCM là không quá 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chưa bao gồm các khoảng thời gian được loại trừ theo quy định.

Xem thêm: Dịch vụ tách thửa tại TPHCM trọn gói

5. Câu hỏi thường gặp

Diện tích tối thiểu tách thửa TPHCM áp dụng cho đất nông nghiệp như thế nào?

Đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác phải đạt tối thiểu 500 m² sau khi tách. Đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất chăn nuôi tập trung phải đạt tối thiểu 1.000 m² theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND. 

Nếu thửa đất không đạt diện tích tối thiểu tách thửa TPHCM thì phải làm sao?

Trường hợp thửa đất sau khi tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề theo khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024. 

Thời gian cập nhật Quyết định 67/2026/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu tách thửa TPHCM là khi nào?

Quyết định 67/2026/QĐ-UBND được ban hành ngày 28/08/2026 và có hiệu lực kể từ ngày 28/08/2026. Quy định này được áp dụng từ thời điểm trên để xác định điều kiện và diện tích tối thiểu tách thửa, hợp thửa đất tại TP.HCM.

Diện tích tối thiểu tách thửa TPHCM là một trong những điều kiện quan trọng khi thực hiện thủ tục tách thửa. Người sử dụng đất cần đối chiếu đồng thời diện tích, kích thước, loại đất, khu vực, lối đi và các điều kiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Quyết định 67/2026/QĐ-UBND để chuẩn bị hồ sơ phù hợp. Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ thủ tục nhanh chóng, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay. Đừng bỏ lỡ cơ hội sở hữu đất đai hợp pháp với sự đồng hành chuyên nghiệp từ chúng tôi.