ACC HỒ CHÍ MINH

Mua nhà ở xã hội (NOXH) là giải pháp an cư hàng đầu cho người có thu nhập thấp và trung bình. Tuy nhiên, theo các quy định pháp lý mới nhất hiện hành từ Luật Nhà ở và các Nghị định hướng dẫn thi hành, điều kiện về thu nhập, cư trú và thực trạng nhà ở đã có nhiều điều chỉnh quan trọng nhằm mở rộng đối tượng thụ hưởng.

Bài viết này từ đội ngũ ACC HCM sẽ tổng hợp trọn bộ điều kiện mua nhà ở xã hội mới nhất, giúp bạn kiểm tra chính xác khả năng thụ hưởng và chuẩn bị hồ sơ chuẩn pháp lý ngay từ lần nộp đầu tiên.

1. Nhà ở xã hội là gì? Ai thuộc diện được hỗ trợ mua NOXH?

1.1. Khái niệm nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở

Theo Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định. Việc mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện tương ứng với từng đối tượng.

Giá bán nhà ở xã hội được xác định theo nguyên tắc và phương pháp do pháp luật quy định, trong đó có các khoản chi phí hợp lệ và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư.

1.2. 12 Nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành

Điều 76 Luật Nhà ở 2023 quy định 12 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, gồm:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
• Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
• Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu và người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật.
• Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm.
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở.
• Học sinh, sinh viên các cơ sở giáo dục, cơ sở giáo dục nghề nghiệp, trường chuyên biệt theo quy định; nhóm này được hưởng chính sách thuê nhà ở xã hội.
• Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp được thuê nhà lưu trú công nhân theo quy định.

Không phải tất cả 12 nhóm đều được mua nhà ở xã hội. Hình thức hỗ trợ được áp dụng tùy từng đối tượng; trong đó học sinh, sinh viên thuộc nhóm được hỗ trợ thuê, còn doanh nghiệp trong khu công nghiệp được thuê nhà lưu trú công nhân.

2. 3 điều kiện mua nhà ở xã hội chi tiết

Để đăng ký mua nhà ở xã hội thành công, người nộp hồ sơ phải đáp ứng đầy đủ 3 nhóm điều kiện cơ bản sau:

2.1. Điều kiện 1: Về thực trạng nhà ở

Đối với các nhóm đối tượng thuộc diện phải đáp ứng điều kiện nhà ở theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023, việc xét điều kiện được thực hiện tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội.

• Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình: Người đăng ký và vợ hoặc chồng (nếu có) được xác định là không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận tại địa phương nơi có dự án.
• Trường hợp đã có nhà ở: Người đăng ký có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa phương nơi có dự án nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m² sàn/người thì có thể đáp ứng điều kiện về nhà ở.
• Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở: Người đăng ký phải đáp ứng điều kiện về việc chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới hình thức tương ứng tại địa phương nơi có dự án, theo quy định áp dụng cho nhóm đối tượng của mình.

Điều kiện diện tích bình quân được xác định trên cơ sở người đứng đơn, vợ hoặc chồng, cha mẹ (nếu có) và các con (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà đó. Việc xác nhận điều kiện nhà ở thực hiện theo quy định tại Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP.

2.2. Điều kiện 2: Về mức thu nhập hàng tháng

Mức thu nhập được xét tùy theo nhóm đối tượng. Đối với người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân, người lao động và cán bộ, công chức, viên chức thuộc các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 Luật Nhà ở 2023, mức thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận được áp dụng theo Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung.

Theo Nghị định 136/2026/NĐ-CP, từ ngày 07/4/2026, mức thu nhập được xác định như sau:

• Người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân: Thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận không quá 25 triệu đồng/tháng.
• Người độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên: Thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận không quá 35 triệu đồng/tháng.
• Người đã kết hôn: Tổng thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận của người đứng đơn và vợ hoặc chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.

Thu nhập được tính trong 12 tháng liền kề, căn cứ bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi người đăng ký làm việc xác nhận. UBND cấp tỉnh có thể quyết định hệ số điều chỉnh theo điều kiện địa phương trong giới hạn pháp luật quy định.

2.3. Điều kiện 3: Về nơi cư trú và bảo hiểm xã hội

Người đăng ký mua nhà ở xã hội không phải đáp ứng điều kiện có đăng ký thường trú hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có dự án. Việc xét điều kiện tập trung vào đối tượng, điều kiện nhà ở và điều kiện thu nhập theo quy định.

Đối với người lao động không có hợp đồng lao động hoặc trường hợp đặc thù, giấy tờ chứng minh đối tượng và thu nhập được thực hiện theo hướng dẫn riêng. Vì vậy, người đăng ký cần xác định đúng nhóm đối tượng để chuẩn bị giấy tờ phù hợp; không thể áp dụng một yêu cầu chung về xác nhận bảo hiểm xã hội cho tất cả trường hợp.

Xem thêm: Nhà ở xã hội bao lâu có sổ?

3. So sánh điều kiện mua nhà ở xã hội trước và sau điều chỉnh pháp lý

Nhằm giúp bạn hình dung rõ ràng hơn sự thay đổi tích cực của chính sách, dưới đây là bảng tổng hợp các điểm đổi mới quan trọng:

4. Hồ sơ & Thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội chuẩn pháp lý

4.1. Danh mục giấy tờ cần chuẩn bị trong hồ sơ

Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội được lập theo mẫu và yêu cầu tương ứng với đối tượng đăng ký, thường gồm:

Giấy tờ đăng ký mua nhà ở xã hội:

• Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội theo mẫu hiện hành.
• Giấy tờ nhân thân và thông tin của người đứng đơn, vợ hoặc chồng (nếu có) theo yêu cầu của hồ sơ.

Giấy tờ chứng minh đối tượng và thu nhập:

• Giấy tờ chứng minh thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
• Giấy tờ xác nhận thu nhập theo mẫu áp dụng cho từng nhóm đối tượng.
• Trường hợp người lao động không có hợp đồng lao động hoặc thuộc diện đặc thù, thực hiện theo mẫu và cách xác nhận riêng theo quy định hiện hành.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở:

• Giấy tờ xác nhận tình trạng nhà ở hoặc diện tích nhà ở bình quân đầu người theo trường hợp cụ thể.
• Tài liệu liên quan đến Giấy chứng nhận và thông tin nhà ở của người đăng ký, vợ hoặc chồng (nếu có), nếu được yêu cầu.

Mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện nhà ở và thu nhập được hướng dẫn tại các văn bản của Bộ Xây dựng, trong đó có Thông tư 05/2024/TT-BXD và các văn bản sửa đổi, bổ sung. Người đăng ký cần sử dụng đúng mẫu đang áp dụng tại thời điểm nộp hồ sơ.

4.2. Quy trình 4 bước nộp hồ sơ và xét duyệt

• Bước 1: Nộp hồ sơ: Người đăng ký chuẩn bị hồ sơ theo thông báo tiếp nhận của dự án và nộp cho chủ đầu tư trong thời hạn quy định.
• Bước 2: Kiểm tra và rà soát hồ sơ: Chủ đầu tư tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và thực hiện việc rà soát thông tin với cơ quan có thẩm quyền theo quy định để xác định người đăng ký có thuộc diện được mua nhà ở xã hội hay không.
• Bước 3: Xét duyệt và lựa chọn người mua: Chủ đầu tư thực hiện việc xét duyệt theo trình tự pháp luật. Trường hợp số hồ sơ đủ điều kiện vượt quá số căn hộ được bán, việc lựa chọn được thực hiện theo cơ chế ưu tiên, bốc thăm hoặc phương thức tương ứng theo quy định áp dụng; không phải mọi dự án đều thực hiện chấm điểm.
• Bước 4: Ký hợp đồng và thanh toán: Người được lựa chọn mua nhà ở xã hội thực hiện ký hợp đồng với chủ đầu tư và thanh toán theo tiến độ, nội dung hợp đồng và quy định pháp luật.

5. Các lưu ý quan trọng để không bị hủy hợp đồng mua NOXH

5.1. Quy định về thời hạn chuyển nhượng/bán lại NOXH

• Thời hạn hạn chế chuyển nhượng: Người mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
• Bán lại trong thời hạn 05 năm: Nếu có nhu cầu bán trong thời hạn này, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định, với giá bán tối đa bằng giá bán trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
• Bán sau thời hạn 05 năm: Sau thời hạn này, người mua được bán lại theo cơ chế thị trường nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và điều kiện chuyển nhượng áp dụng theo quy định pháp luật.

5.2. Chế tài xử lý khi kê khai sai thông tin

Người đăng ký phải kê khai trung thực về đối tượng, thu nhập và tình trạng nhà ở. Trường hợp phát hiện việc mua, thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc điều kiện, việc xử lý được thực hiện theo Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn.

Tùy tính chất, mức độ vi phạm, hợp đồng có thể bị xử lý theo quy định; người mua, thuê mua có thể phải bàn giao lại nhà ở và chịu trách nhiệm pháp lý tương ứng. Không phải mọi sai sót trong kê khai đều đương nhiên dẫn đến cùng một hình thức xử lý, mà cần căn cứ hồ sơ và hành vi vi phạm cụ thể.

Xem thêm: Dịch vụ đăng ký thường trú tại TPHCM

6. Mọi người cùng hỏi (FAQ) về điều kiện mua nhà ở xã hội

Q1: Vợ/chồng đã có nhà riêng ở quê thì có được mua nhà ở xã hội tại TP.HCM hay Hà Nội không?

Trả lời: Có thể được, nếu đáp ứng điều kiện về nhà ở tại địa phương nơi có dự án và các điều kiện khác. Theo điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP, điều kiện nhà ở được xác định trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội.

Q2: Thời gian thẩm định và xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội mất bao lâu?

Trả lời: Thời gian xét duyệt phụ thuộc vào quy trình tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ của từng dự án và cơ quan có thẩm quyền. Người đăng ký cần theo dõi thông báo về thời hạn nhận và xét duyệt hồ sơ của dự án.

Q3: Đang có khoản vay ngân hàng để mua đất ở quê thì có được đăng ký mua NOXH không?

Trả lời: Có thể đăng ký nếu đáp ứng các điều kiện về đối tượng, nhà ở và thu nhập theo Điều 76, Điều 78 Luật Nhà ở 2023. Pháp luật về nhà ở không quy định việc đang có khoản vay mua đất ở địa phương khác là căn cứ tự động loại trừ điều kiện mua nhà ở xã hội.

7. Dịch vụ tư vấn và hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ mua nhà ở xã hội tại ACC

Việc chuẩn bị hồ sơ mua nhà ở xã hội đòi hỏi tính chính xác cao về mặt pháp lý, từ khâu lấy xác nhận thu nhập đến chứng minh thực trạng nhà ở. Chỉ một sai sót nhỏ trong Bảng kê khai cũng có thể khiến hồ sơ của bạn bị loại khỏi danh sách thẩm định.

Đội ngũ chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm tại ACC sẵn sàng đồng hành cùng bạn:

• Kiểm tra và đánh giá chi tiết khả năng đáp ứng điều kiện mua NOXH.
• Hướng dẫn soạn thảo, hoàn thiện bộ hồ sơ đăng ký chuẩn pháp lý.
• Tư vấn giải pháp xử lý các vướng mắc về xác nhận thu nhập và tình trạng hôn nhân.

💡 Bạn chưa rõ trường hợp thu nhập hoặc tình trạng nhà ở của mình có đủ điều kiện mua NOXH hay không?

Liên hệ ngay với ACC HCM để được hỗ trợ kiểm tra hồ sơ miễn phí và tư vấn thủ tục đăng ký NOXH chính xác, nhanh chóng nhất!