ACC HỒ CHÍ MINH

Dự án đầu tư có sử dụng đất là một khái niệm quan trọng trong lĩnh vực pháp luật đầu tư và đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động phát triển kinh tế, đô thị và hạ tầng. Việc nắm rõ các quy định liên quan không chỉ giúp nhà đầu tư thực hiện dự án đúng pháp luật mà còn đảm bảo quyền lợi về sử dụng đất và tránh các rủi ro pháp lý. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về khái niệm, quy trình và các lưu ý quan trọng. Cùng ACC HCM tìm hiểu để hiểu rõ hơn về chủ đề này.

1. Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?

Dự án đầu tư có sử dụng đất là các dự án đầu tư mà trong quá trình thực hiện, nhà đầu tư cần sử dụng đất đai để triển khai các hoạt động xây dựng, kinh doanh hoặc phát triển cơ sở hạ tầng như khu đô thị, khu công nghiệp, nhà ở hoặc các công trình thương mại, dịch vụ. Theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP, dự án này phải đáp ứng các điều kiện cụ thể như thuộc danh mục cần thu hồi đất, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội và không đủ điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất. Các dự án này thường có quy mô lớn, tác động mạnh đến kinh tế và xã hội, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa nhà đầu tư và cơ quan nhà nước.

Luật Đất đai 2024, cụ thể tại Điều 126, quy định rằng các dự án đầu tư có sử dụng đất phải được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc thu hồi đất thông qua hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, trừ một số trường hợp đặc biệt. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, đồng thời khuyến khích các dự án có hiệu quả kinh tế cao và phù hợp với chiến lược phát triển dài hạn của địa phương.

Việc xác định một dự án là dự án đầu tư có sử dụng đất còn phụ thuộc vào các yếu tố như chương trình phát triển đô thị, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Các dự án này thường được quản lý chặt chẽ bởi các cơ quan như Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban Quản lý khu kinh tế, tùy thuộc vào quy mô và tính chất của dự án.

2. Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất

Để một dự án được coi là dự án đầu tư có sử dụng đất, cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Cụ thể, dự án phải thuộc danh mục đất cần thu hồi hoặc khu đất do Nhà nước quản lý, sử dụng, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/5.000, và không đủ điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Điều này đảm bảo rằng quỹ đất được sử dụng hiệu quả, không gây lãng phí tài nguyên.

Dự án phải thuộc các lĩnh vực như xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu công nghiệp hoặc các công trình dịch vụ xã hội hóa như trường học, bệnh viện, theo quy định tại Điều 4 Nghị định 115/2024/NĐ-CP. Ngoài ra, dự án cần được phê duyệt trong danh mục đất thu hồi hoặc kế hoạch sử dụng đất của địa phương, đảm bảo tính pháp lý và sự đồng bộ với chiến lược phát triển dài hạn.

Một điểm đáng chú ý là các dự án đầu tư có sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy và các yêu cầu kỹ thuật khác theo Luật Bảo vệ môi trường 2020 và Luật Xây dựng 2014. Nhà đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để đáp ứng các tiêu chí này trước khi được chấp thuận chủ trương đầu tư.

3. Quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định rải rác trong các văn bản pháp luật như Luật Đầu tư 2020, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 115/2024/NĐ-CP. Dưới đây là các bước cụ thể:

Bước 1: Lập đề xuất dự án hoặc báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
Nhà đầu tư cần chuẩn bị đề xuất dự án, bao gồm các thông tin về mục tiêu, quy mô, vốn đầu tư, phương án huy động vốn, địa điểm, tiến độ thực hiện và đánh giá sơ bộ tác động môi trường. Nếu dự án chưa có trong quy hoạch, cần đề xuất điều chỉnh hoặc bổ sung quy hoạch theo Luật Quy hoạch 2017. Hồ sơ này sẽ được nộp lên cơ quan có thẩm quyền như Sở Kế hoạch và Đầu tư để thẩm định.

Bước 2: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư
Sau khi đề xuất dự án được chuẩn bị, nhà đầu tư nộp hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư. Tùy theo quy mô, thẩm quyền chấp thuận có thể thuộc về Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, theo quy định tại Điều 30 Luật Đầu tư 2020. Quy trình này nhằm đảm bảo dự án phù hợp với chiến lược phát triển và không gây ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường, xã hội.

Bước 3: Lựa chọn nhà đầu tư
Việc lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện thông qua đấu thầu rộng rãi trong nước hoặc quốc tế, theo Điều 10 Nghị định 25/2020/NĐ-CP. Cơ quan có thẩm quyền (thường là Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban Quản lý khu kinh tế) sẽ công bố danh mục dự án, yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm và tổ chức đấu thầu. Nếu chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu, có thể áp dụng hình thức chỉ định thầu theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư 2020.

Bước 4: Giao đất, cho thuê đất và giải phóng mặt bằng
Sau khi được lựa chọn, nhà đầu tư phối hợp với cơ quan quản lý đất đai để thực hiện thủ tục giao đất hoặc cho thuê đất, theo khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Hội đồng thẩm định giá đất sẽ xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo Nghị định 88/2024/NĐ-CP.

Bước 5: Thực hiện các thủ tục liên quan đến môi trường, xây dựng và phòng cháy chữa cháy
Nhà đầu tư cần lập báo cáo đánh giá tác động môi trường theo Luật Bảo vệ môi trường 2020, thiết kế bản vẽ thi công, xin cấp giấy phép xây dựng và đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024. Các bước này đảm bảo dự án đáp ứng đầy đủ yêu cầu kỹ thuật và pháp lý trước khi thi công.

Bước 6: Thi công và nghiệm thu công trình
Công trình phải đáp ứng các điều kiện khởi công theo Điều 107 Luật Xây dựng 2014, như có mặt bằng xây dựng, giấy phép xây dựng và thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt. Quá trình thi công cần tuân thủ các quy định về quản lý chất lượng và an toàn, với sự giám sát của cơ quan có thẩm quyền.

Bước 7: Khai thác và sử dụng dự án
Sau khi hoàn thành, dự án được nghiệm thu và đưa vào khai thác theo mục tiêu đã đề ra. Nhà đầu tư cần đảm bảo thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính, như nộp tiền sử dụng đất, và tuân thủ các cam kết trong hợp đồng dự án.

>>>Xem thêm tại đây Dịch vụ làm giấy tờ nhà đất tại TPHCM

Xem thêm: Có phải tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần đất không?

4. Câu hỏi thường gặp

Nhà đầu tư cần chuẩn bị những gì để tham gia đấu thầu?

Nhà đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ dự thầu, bao gồm thông tin về năng lực tài chính, kinh nghiệm, và đề xuất kỹ thuật, theo Thông tư 09/2021/TT-BKHĐT, được sửa đổi bởi Thông tư 10/2024/TT-BKHĐT. Hồ sơ này phải được nộp qua Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia và đáp ứng các yêu cầu sơ bộ do cơ quan tổ chức đấu thầu đưa ra.

Làm thế nào để giải quyết tranh chấp trong dự án đầu tư có sử dụng đất?

Tranh chấp có thể được giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải hoặc trọng tài, theo quy định tại hợp đồng dự án và Luật Đầu tư 2020. Nếu không đạt được thỏa thuận, các bên có thể đưa vụ việc ra tòa án có thẩm quyền. Nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến pháp lý để đảm bảo quyền lợi.

Có ưu đãi nào cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất?

Theo Nghị định 115/2024/NĐ-CP, nhà đầu tư áp dụng công nghệ tiên tiến hoặc thân thiện với môi trường có thể được hưởng ưu đãi 2-5% khi đánh giá hồ sơ dự thầu. Các ưu đãi khác, như miễn giảm tiền sử dụng đất, có thể được áp dụng tùy theo quy định của địa phương.

Dự án đầu tư có sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế, đô thị và hạ tầng, nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Việc nắm rõ khái niệm, điều kiện và quy trình thực hiện không chỉ giúp đảm bảo tính pháp lý mà còn giảm thiểu rủi ro trong quá trình triển khai dự án. Để được hỗ trợ chi tiết và tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ ACC HCM để nhận giải pháp pháp lý phù hợp nhất.