Câu hỏi “Hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ có được không?” thường xuyên được nhiều người đặt ra khi thực hiện giao dịch bất động sản. Trong bài viết dưới đây, ACC HCM sẽ giải đáp vấn đề này và chia sẻ những quy định pháp lý liên quan đến việc đứng tên chung trên sổ đỏ.
Theo Khoản 2 Điều 98 của Luật Đất đai 2013, khi một thửa đất có nhiều người cùng sở hữu quyền sử dụng, hoặc nhiều người sở hữu chung nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi tên đầy đủ của tất cả các chủ sở hữu. Mỗi người có thể được cấp một Giấy chứng nhận riêng hoặc có thể yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận chung và trao cho một người đại diện.
Cụ thể, Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn cách ghi thông tin trên Giấy chứng nhận trong trường hợp có nhiều tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân cùng sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trên Giấy chứng nhận sẽ ghi thông tin của tất cả các chủ sở hữu hoặc ghi rõ “Cùng sử dụng đất” hoặc “Cùng sở hữu tài sản” với các tên của những người cùng quyền sử dụng hoặc sở hữu.
Như vậy, nếu cả hai cùng đứng tên trên sổ đỏ, Giấy chứng nhận sẽ ghi rõ thông tin của từng người, bao gồm họ tên, năm sinh, và số giấy tờ nhân thân như CMND hoặc Giấy chứng minh quân đội nhân dân. Nếu không thể ghi hết tên tất cả các chủ sở hữu trên một Giấy chứng nhận, phần còn lại sẽ được ghi trong điểm ghi chú của Giấy chứng nhận.
Tóm lại, việc hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ hoàn toàn khả thi và được pháp luật cho phép, miễn là các thông tin cần thiết được ghi đầy đủ và chính xác theo quy định.
2. Phân chia quyền lợi của hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ
2.1. Trường hợp đã xác định diện tích trên sổ đỏ
Nếu trên sổ đỏ đã ghi rõ diện tích đất mà mỗi người sở hữu trong khu đất chung, thì việc phân chia sẽ dựa vào các thông số này. khi đó, mỗi người sẽ được hưởng phần diện tích tương ứng đã ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ví dụ, nếu sổ đỏ ghi rằng một người sở hữu 500m² trong tổng số 1.000m² của khu đất, thì khi phân chia tài sản, người đó sẽ nhận đúng 500m² mà họ đã sở hữu.
2.2. Trường hợp chưa xác định diện tích riêng trên sổ đỏ
Nếu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi rõ phần diện tích cụ thể của từng người, thì việc phân chia sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên. Theo Khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung cần được thực hiện theo sự thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
Trong tình huống này, các bên cần cùng nhau thống nhất về phần diện tích mà mỗi người sẽ được hưởng từ khu đất chung. Nếu không thể đạt được thỏa thuận, và xảy ra tranh chấp đất đai, các bên có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung. Quy trình này được quy định tại Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013, và Tòa án nhân dân nơi có đất sẽ là cơ quan giải quyết.
Nếu trước đó đã có thỏa thuận phân chia di sản, thì thỏa thuận này sẽ là căn cứ để Tòa án xác định tỷ lệ phần hưởng của mỗi người. Điều này có nghĩa là, nếu đã có sự phân chia di sản trước đó, Tòa án sẽ dựa vào thỏa thuận này để quyết định cách phân chia phần diện tích trong khu đất chung.
Tóm lại, trong trường hợp diện tích đã được xác định rõ trên sổ đỏ, phân chia quyền lợi của hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ sẽ đơn giản hơn. Ngược lại, nếu không có thông tin cụ thể trên giấy chứng nhận, các bên cần thỏa thuận hoặc nhờ Tòa án phân chia tài sản để đảm bảo quyền lợi của mình.
>>>> Qúy khách hàng có thể tham khảo các bài viết về sổ đỏ ở đây: Sổ đỏ đồng sở hữu
3. Có được mua bán đất khi hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ?
Nếu hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ của một mảnh đất nhưng diện tích không đủ để tách thửa thành hai phần riêng biệt, họ vẫn có thể thực hiện việc mua bán mảnh đất này, với một số điều kiện và quy định cụ thể.
Có được mua bán đất khi hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ
Trường hợp 1: Tặng cho hoặc thừa kế
Nếu một trong hai anh em muốn chuyển nhượng phần đất cho người khác qua tặng cho hoặc thừa kế và được sự đồng ý của bên còn lại, việc này có thể thực hiện. Theo Nghị định số 140/2016/NĐ-CP, khi nhận thừa kế hoặc tặng cho đất trong gia đình, người nhận sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Trường hợp 2: Mua bán
Nếu hai anh em quyết định mua bán đất, việc này hoàn toàn có thể thực hiện. Theo Luật Thuế Thu nhập Cá nhân và Thông tư 301/2016/TT-BTC, khi chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình, bên mua không phải nộp thuế thu nhập cá nhân nhưng vẫn phải đóng lệ phí trước bạ.
Tóm lại, việc mua bán hoặc tặng cho đất khi hai anh em cùng đứng tên trên sổ đỏ là hoàn toàn khả thi, miễn là có sự đồng ý của cả hai bên và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến thuế và lệ phí.
Khi hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ, có một số lưu ý quan trọng để đảm bảo quyền lợi và tránh tranh chấp. Dưới đây là các điểm cần chú ý:
Những lưu ý khi hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ
Thỏa thuận rõ ràng
Lập văn bản thỏa thuận: Trước khi hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ, hai anh em nên lập một thỏa thuận rõ ràng về quyền sử dụng, phân chia lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến mảnh đất. Thỏa thuận này nên được công chứng hoặc chứng thực để có giá trị pháp lý.
Đề cập đến quyền và nghĩa vụ: Trong thỏa thuận, ghi rõ quyền và nghĩa vụ của mỗi bên đối với mảnh đất, bao gồm việc sử dụng, bảo trì và các quyết định liên quan đến tài sản.
Quyền và nghĩa vụ pháp lý
Quyền sử dụng đất: Cả hai anh em đều có quyền sử dụng và quản lý mảnh đất theo tỷ lệ hoặc thỏa thuận đã được ký kết khi hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ. Cần lưu ý rằng việc sử dụng đất phải tuân theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ tài chính: Cả hai bên đều có trách nhiệm chia sẻ các chi phí liên quan đến mảnh đất như thuế, lệ phí, chi phí bảo trì, và các khoản chi khác theo thỏa thuận hoặc tỷ lệ sở hữu khi hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ.
Xử lý tranh chấp
Phân chia tài sản: Trong trường hợp muốn phân chia tài sản, nếu mảnh đất không thể chia nhỏ, có thể thực hiện mua bán, tặng cho hoặc thừa kế theo các quy định pháp luật.
Giải quyết tranh chấp: Nếu xảy ra tranh chấp, hai bên nên cố gắng hòa giải và giải quyết theo thỏa thuận. Nếu không thể tự giải quyết, có thể yêu cầu sự can thiệp của cơ quan pháp lý hoặc tòa án.
Thay đổi thông tin
Cập nhật thông tin: Nếu có thay đổi về tình trạng pháp lý hoặc các bên liên quan đến mảnh đất, cần thực hiện việc cập nhật thông tin trên sổ đỏ và thông báo cho cơ quan đăng ký đất đai.
Giao dịch và chuyển nhượng
Mua bán hoặc chuyển nhượng: Nếu muốn bán hoặc chuyển nhượng mảnh đất, cần có sự đồng ý của cả hai anh em và thực hiện giao dịch theo quy định pháp luật.
Thuế và lệ phí: Khi thực hiện chuyển nhượng, cần chú ý đến các nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, tùy thuộc vào hình thức giao dịch.
Lưu giữ tài liệu
Lưu trữ hồ sơ: Lưu giữ tất cả các tài liệu liên quan đến quyền sở hữu, thỏa thuận, và giao dịch liên quan đến mảnh đất để tránh các tranh chấp trong tương lai.
>>>> Qúy khách hàng có thể tham khảo các bài viết về sổ đỏ ở đây: Mẫu sổ đỏ đất thổ cư
5. Câu hỏi thường gặp
Có cần thỏa thuận rõ ràng về tỷ lệ sở hữu khi hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ không?
Có. Cần phải thỏa thuận rõ ràng về tỷ lệ sở hữu đất để tránh tranh chấp sau này, điều này thường được ghi trong hợp đồng hoặc giấy tờ liên quan.
Nếu một người trong hai anh em qua đời, người còn lại có tự động sở hữu toàn bộ đất không?
Không. Trong trường hợp một bên qua đời, quyền sở hữu tài sản sẽ được chia theo di chúc hoặc pháp luật về thừa kế, và không tự động chuyển sang người còn lại.
Hai anh em có thể tặng cho hoặc thừa kế mảnh đất chung không?
Có, hai anh em có thể thực hiện việc tặng cho hoặc thừa kế mảnh đất. Nếu tặng cho hoặc thừa kế giữa các thành viên trong gia đình (như anh em ruột), sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Khoản 10 Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP. Tuy nhiên, cần thực hiện theo các thủ tục pháp lý và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp.
Qua bài viết trên, chúng tôi mang đến cho quý khách hàng những thông tin hữu ích mong rằng sẽ giúp quý khách hàng hiểu hơn và có câu trả lời cho vấn đề hai anh em cùng đứng tên sổ đỏ có được không? Nếu quý khách hàng còn thắc mắc, hãy liên hệ ACC HCM để được hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả.
