ACC HỒ CHÍ MINH

Hợp đồng chuyển nhượng dự án có cần công chứng là vấn đề pháp lý quan trọng mà nhiều nhà đầu tư bất động sản cần nắm rõ trước khi thực hiện giao dịch. Thủ tục này quyết định tính hiệu lực và khả năng bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Hiểu đúng quy định giúp hạn chế rủi ro tranh chấp sau này. Cùng ACC HCM phân tích chi tiết để có cái nhìn chính xác.

1. Hợp đồng chuyển nhượng dự án có cần công chứng?

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bắt buộc phải được lập thành văn bản theo đúng mẫu quy định của Chính phủ. Đối với câu hỏi về nghĩa vụ công chứng, luật hiện hành quy định việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng dự án hoàn toàn do các bên chủ đầu tư tự thỏa thuận, không mang tính chất bắt buộc đối với các tổ chức, doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản.

Mặc dù không phải là thủ tục bắt buộc để hợp đồng phát sinh hiệu lực, nhưng pháp luật luôn khuyến khích các nhà đầu tư chủ động thực hiện công chứng hợp đồng nhằm gia tăng tối đa giá trị pháp lý, xác nhận tính trung thực về ý chí tự nguyện của các bên, tạo điều kiện thuận lợi và phòng ngừa rủi ro tranh chấp khi thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký biến động đất đai và bàn giao dự án sau này.

2. Quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án theo pháp luật

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nghiêm ngặt hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bắt buộc phải lập thành văn bản theo phom mẫu chung do Chính phủ ban hành, thể hiện đầy đủ các nội dung cốt lõi như thông tin chi tiết các bên, mô tả hiện trạng dự án, giá trị giao dịch, điều kiện thanh toán và phương án xử lý lao động.

Về mặt pháp lý hành chính, do các chủ thể tham gia giao dịch này đều là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, luật hiện hành quy định việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng dự án hoàn toàn do các bên tự nguyện thỏa thuận chứ không mang tính chất bắt buộc.

Việc xây dựng nội dung hợp đồng chặt chẽ, rõ ràng và không mâu thuẫn với quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở là cơ sở vững chắc để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, đảm bảo tính minh bạch tối đa và hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh tranh chấp kinh tế giữa các nhà đầu tư.

Xem thêm: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng vốn góp công ty TNHH

3. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng dự án có hiệu lực

Một hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản chỉ chính thức có hiệu lực pháp lý khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện tiên quyết về chủ thể, nội dung và quy trình phê duyệt theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng Bộ luật Dân sự.

Về mặt chủ thể, cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hợp pháp, có năng lực tài chính phù hợp và dự án phải thuộc diện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Về mặt hình thức, hợp đồng bắt buộc phải lập thành văn bản theo mẫu luật định và việc công chứng hoàn toàn dựa trên sự tự nguyện thỏa thuận của các bên chứ không phải là điều kiện bắt buộc để hợp đồng phát sinh hiệu lực.

Đặc biệt, điểm cốt lõi quyết định giá trị thi hành của giao dịch là các bên phải hoàn tất thủ tục nộp hồ sơ và nhận được Quyết định chấp thuận cho phép chuyển nhượng dự án từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ. Việc tuân thủ đồng bộ các điều kiện này là cơ sở duy nhất để các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, chuyển giao quyền chủ đầu tư và bảo đảm an toàn pháp lý trọn vẹn cho dòng vốn của nhà đầu tư.

Xem thêm: Mẫu chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba

4. Rủi ro khi không công chứng hợp đồng chuyển nhượng dự án

Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản doanh nghiệp, rủi ro pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng dự án hoàn toàn không xuất phát từ việc thiếu thủ tục công chứng, bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc công chứng hoàn toàn dựa trên sự tự nguyện thỏa thuận của các bên. Thay vào đó, rủi ro nghiêm trọng nhất khiến hợp đồng bị tuyên vô hiệu hoàn toàn và không có giá trị thi hành đối với bên thứ ba là hành vi các bên tự ý chuyển nhượng dự án “chui” khi chưa nhận được Quyết định chấp thuận cho phép chuyển nhượng từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ.

Bên cạnh đó, nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng không thực hiện rà soát pháp lý kỹ lưỡng (Due Diligence), dẫn đến việc ký hợp đồng với dự án đang bị kê biên thi hành án, đất dự án có tranh chấp chưa giải quyết dứt điểm, hoặc bản thân bên mua không đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực tài chính và tỷ lệ vốn tự có theo luật định, cơ quan Nhà nước sẽ từ chối phê duyệt hồ sơ. Hệ quả là giao dịch bị đình trệ kéo dài, doanh nghiệp đối mặt với các chế tài xử phạt hành chính nặng nề, dòng vốn đầu tư bị đóng băng và phát sinh các tranh chấp kinh tế phức tạp không đáng có.

5. Phí, lệ phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng dự án

Trường hợp các bên tự nguyện lựa chọn công chứng hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản để tăng tính an toàn pháp lý, mức phí công chứng được xác định theo giá trị của hợp đồng giao dịch căn cứ theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC) của Bộ Tài chính:

Mức thu phí công chứng theo giá trị tài sản/giá trị hợp đồng:

• Giá trị từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng: Mức thu là 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị hợp đồng vượt quá 10 tỷ đồng.
• Giá trị từ trên 100 tỷ đồng: Mức thu là 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị hợp đồng vượt quá 100 tỷ đồng.
• Mức trần tối đa: Mức thu phí công chứng đối với một hợp đồng kinh tế/chuyển nhượng không vượt quá 70 triệu đồng/trường hợp.

Thù lao công chứng và chi phí khác:

Bên cạnh phí công chứng theo quy định nhà nước, các bên có thể chi trả thêm khoản thù lao công chứng (soạn thảo hợp đồng, đánh máy, sao chụp, kiểm tra hồ sơ địa chính thực địa…) theo biểu phí dịch vụ niêm yết công khai của từng tổ chức hành nghề công chứng.

Chủ thể nộp phí:

Pháp luật không quy định ấn định bên nào có nghĩa vụ nộp khoản phí này; các bên hoàn toàn được quyền tự do thỏa thuận ghi rõ bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm chi trả.

6. Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng chuyển nhượng dự án có cần công chứng khi dự án đã hoàn thành?

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đối với các hợp đồng mà ít nhất một bên tham gia là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (bao gồm cả hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án), việc công chứng hoặc chứng thực hoàn toàn dựa trên sự tự nguyện thỏa thuận của các bên chứ pháp luật không bắt buộc.

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng dự án mất bao lâu?

Theo quy định của Luật Công chứng, thời hạn thực hiện công chứng hợp đồng, giao dịch được giải quyết ngay trong ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với các hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản có quy mô tài sản lớn, nhiều hồ sơ kỹ thuật phức tạp cần thời gian rà soát, kiểm tra chéo thông tin đất đai, thời hạn này có thể kéo dài hơn nhưng không quá 02 ngày làm việc.

Ai chịu chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng dự án?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Công chứng không quy định bắt buộc bên mua hay bên bán phải chịu chi phí công chứng; do đó khoản phí này hoàn toàn do các bên tự do thỏa thuận và ghi nhận rõ ràng vào điều khoản nghĩa vụ tài chính của hợp đồng chuyển nhượng dự án.

Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án chính thức có hiệu lực là khi nào?

Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản có hiệu lực pháp lý kể từ thời điểm các bên ký kết (hoặc thời điểm được công chứng nếu các bên có thỏa thuận công chứng) VÀ phải sau khi đã có Quyết định cho phép chuyển nhượng dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ). Quyền sử dụng đất và tư cách chủ đầu tư chỉ chính thức chuyển giao hoàn tất sau khi thực hiện xong thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Dự án chưa giải phóng mặt bằng xong có được chuyển nhượng không?

Không. Một trong những điều kiện tiên quyết theo Luật Kinh doanh bất động sản là dự án phải hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đã được cơ quan Nhà nước bàn giao đất, cho thuê đất trên thực địa. Các bên không được phép chuyển nhượng khi dự án vẫn đang trong giai đoạn bồi thường, giải phóng mặt bằng dang dở.

Chuyển nhượng dự án không đúng thẩm quyền hoặc không xin phép bị xử phạt như thế nào?

Hành vi tự ý chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi chưa có quyết định cho phép của cơ quan có thẩm quyền sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng theo quy định tại Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; đồng thời bị buộc đình chỉ hoạt động kinh doanh hoặc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Hợp đồng chuyển nhượng dự án có cần công chứng là thủ tục pháp lý cần thiết để đảm bảo giao dịch an toàn và hợp pháp. Việc tuân thủ đúng quy định từ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Công chứng 2024 giúp bảo vệ quyền lợi lâu dài. Nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi thực hiện. Liên hệ ACC HCM ngay hôm nay để được hỗ trợ chi tiết và giải đáp thắc mắc kịp thời.