Hợp đồng mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn thực tế là một vấn đề phổ biến trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam, nơi nhiều bên cố tình điều chỉnh giá trị để giảm nghĩa vụ thuế. Việc này không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích tài chính mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng, từ phạt hành chính đến truy cứu hình sự. Cùng ACC HCM tìm hiểu sâu hơn về chủ đề này.
1. Hợp đồng mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn thực tế có bị gì?
Việc ghi giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn thực tế thường xuất phát từ ý định giảm số tiền thuế phải nộp, đặc biệt là thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ.
Theo quy định tại Luật Thuế TNCN 2007, sửa đổi 2024, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được tính dựa trên giá ghi trong hợp đồng, nhưng cơ quan thuế có quyền kiểm tra và điều chỉnh nếu phát hiện giá không hợp lý so với giá thị trường. Nếu bị phát hiện, bên bán có thể bị truy thu thuế kèm theo phạt chậm nộp.
Hơn nữa, hành vi này có thể bị coi là trốn thuế, dẫn đến xử phạt hành chính theo Nghị định 373/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 373/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 126/2020/NĐ-CP. Không chỉ bên bán, bên mua cũng có thể bị liên đới nếu tham gia lập hợp đồng giả tạo, dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu hóa một phần hoặc toàn bộ theo quy định dân sự.
Thực tế, nhiều trường hợp tại các tỉnh thành lớn như TP.HCM và Hà Nội đã bị cơ quan thuế kiểm tra ngẫu nhiên qua dữ liệu giao dịch, khiến các bên phải bù đắp chi phí lớn hơn dự kiến. Do đó, việc cố tình ghi giá thấp không chỉ tiết kiệm ngắn hạn mà còn mang lại rủi ro lâu dài, ảnh hưởng đến quyền sở hữu và uy tín pháp lý của các bên.
2. Hậu quả thuế và hành chính khi ghi giá thấp trong hợp đồng
Khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn thực tế, các bên thường phải đối mặt với hậu quả trực tiếp từ cơ quan thuế. Theo Luật Quản lý thuế 2019, cơ quan thuế có thẩm quyền yêu cầu bổ sung hồ sơ và kiểm tra giá chuyển nhượng dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành hoặc giá thị trường thực tế.
Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn 20% so với giá chuẩn, bên bán sẽ bị truy thu thuế TNCN với mức 2% trên giá thực tế theo Luật Thuế TNCN 2007, sửa đổi 2024, cộng thêm lãi phạt chậm nộp. Nghị định 373/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định rõ mức phạt hành chính đối với hành vi khai sai dẫn đến thiếu thuế, dao động từ 20% đến 100% số thuế thiếu, tùy theo mức độ vi phạm.
Ví dụ, nếu giá thực tế là 5 tỷ đồng nhưng ghi chỉ 3 tỷ, số thuế thiếu có thể lên đến hàng trăm triệu, và phạt có thể nhân đôi con số đó. Bên mua cũng chịu thiệt hại khi phải nộp lệ phí trước bạ dựa trên giá điều chỉnh, dẫn đến chi phí phát sinh không lường trước.
Hơn nữa, hợp đồng có thể bị từ chối công chứng nếu văn phòng công chứng nghi ngờ giá trị không hợp lý, kéo dài thời gian giao dịch và tăng chi phí pháp lý. Trong thực tiễn, các vụ việc như vậy thường được phát hiện qua hệ thống dữ liệu liên thông giữa cơ quan đăng ký đất đai và thuế, khiến việc che giấu trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.
Xem thêm: Đặt cọc nhà đang thế chấp có được không? Mới
3. Rủi ro hình sự và dân sự liên quan đến hành vi này
Hợp đồng mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn thực tế không chỉ dừng lại ở mức phạt hành chính mà còn có thể dẫn đến trách nhiệm hình sự nếu hành vi được xác định là cố ý trốn tránh nghĩa vụ thuế.
Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi 2025 tại Điều 200 quy định tội trốn thuế áp dụng khi số tiền trốn từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng, với mức phạt tiền từ 100 triệu đến 4,5 tỷ đồng hoặc tù từ 3 tháng đến 2 năm. Nếu số tiền lớn hơn, mức án có thể lên đến 7 năm tù, đặc biệt nếu có tổ chức hoặc tái phạm.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có yếu tố giả tạo sẽ bị tuyên vô hiệu, dẫn đến việc bên mua mất quyền sở hữu hợp pháp và phải hoàn trả tài sản, kèm theo bồi thường thiệt hại. Thực tế từ các vụ án gần đây cho thấy, không ít cá nhân bị bắt giữ sau khi cơ quan điều tra phát hiện qua kiểm tra đột xuất, gây tổn hại nghiêm trọng đến danh dự và tài sản.
Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất mới nhất
4. Lời khuyên thực tiễn để tránh rủi ro trong giao dịch nhà đất
Để tránh những vấn đề phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn thực tế, các bên nên ưu tiên tính minh bạch và tuân thủ pháp luật ngay từ đầu. Trước tiên, hãy định giá bất động sản dựa trên các nguồn đáng tin cậy như bảng giá đất địa phương hoặc đánh giá từ chuyên gia độc lập, đảm bảo giá ghi trong hợp đồng phản ánh đúng giá trị thực.
Khi soạn thảo hợp đồng, cần công chứng tại cơ quan có thẩm quyền để hợp đồng có giá trị pháp lý cao, đồng thời chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh nguồn gốc tài sản và giá trị giao dịch. Nếu lo ngại về thuế, có thể tham khảo ý kiến từ luật sư hoặc công ty tư vấn pháp lý để tối ưu hóa nghĩa vụ thuế hợp pháp, chẳng hạn như áp dụng các khoản miễn giảm theo quy định.
Trong quá trình nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai, hãy cung cấp thông tin chính xác để tránh kiểm tra sau này. Thực tiễn cho thấy, những giao dịch minh bạch thường hoàn tất nhanh chóng hơn, giảm thiểu chi phí phát sinh và rủi ro pháp lý. Hơn nữa, việc ghi giá đúng còn giúp bảo vệ quyền lợi lâu dài, đặc biệt khi cần thế chấp hoặc chuyển nhượng lại tài sản.
5. Câu hỏi thường gặp
Ghi giá thấp trong hợp đồng nhà đất có bị hủy hợp đồng không?
Có, nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện hành vi gian dối, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến việc các bên phải hoàn trả tài sản và bồi thường thiệt hại.
Làm thế nào để chứng minh giá thực tế khi bị kiểm tra thuế?
Cung cấp các chứng cứ như hóa đơn thanh toán ngân hàng, biên bản định giá từ chuyên gia hoặc hợp đồng phụ lục chứng minh giá trị thực. Theo Luật Quản lý thuế 2019, cơ quan thuế sẽ dựa vào bảng giá đất và dữ liệu thị trường để xác minh.
Bên mua có trách nhiệm gì nếu hợp đồng ghi giá thấp?
Bên mua có thể bị liên đới truy thu lệ phí trước bạ dựa trên giá thực tế theo Nghị định 373/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 126/2020/NĐ-CP, và nếu tham gia lập hợp đồng giả, có thể bị xử phạt hành chính hoặc hình sự.
Hợp đồng mua bán nhà đất ghi giá thấp hơn thực tế có thể mang lại lợi ích ngắn hạn nhưng rủi ro pháp lý lâu dài là không đáng. Để đảm bảo giao dịch an toàn và hợp pháp, hãy tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về thuế và hợp đồng. Nếu bạn đang gặp vấn đề hoặc cần tư vấn cụ thể, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay để nhận hỗ trợ chuyên sâu từ đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm.
Để lại một bình luận