ACC HỒ CHÍ MINH

Hợp đồng ở nhờ nhà có cần công chứng không là một trong những thắc mắc phổ biến của nhiều người khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản. Trong bối cảnh nhu cầu thuê mướn nhà ở ngày càng tăng, việc nắm rõ thủ tục pháp lý giúp tránh rủi ro tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết dựa trên quy định pháp luật hiện hành, mang đến thông tin hữu ích cho bạn. Cùng ACC HCM tìm hiểu sâu hơn về vấn đề này.

1. Hợp đồng ở nhờ nhà có cần công chứng không? Mới

Hợp đồng ở nhờ nhà là dạng giao dịch dân sự phổ biến, phát sinh chủ yếu từ quan hệ thân quen, hỗ trợ nhau trong sinh hoạt và cư trú. Vấn đề đặt ra là liệu loại hợp đồng này có bắt buộc phải công chứng, chứng thực để có hiệu lực pháp lý hay không.

Theo khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở không thuộc nhóm giao dịch bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Quy định này kế thừa tinh thần của pháp luật dân sự về tự do, tự nguyện cam kết và thỏa thuận, đồng thời phù hợp với bản chất không đối giá của quan hệ ở nhờ.

Về hiệu lực, thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận cụ thể thì hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết. Như vậy, xét dưới góc độ pháp lý, hợp đồng ở nhờ nhà không công chứng vẫn được pháp luật công nhận nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực theo Bộ luật Dân sự.

2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng ở nhờ nhà theo Bộ luật Dân sự 2015

Hợp đồng ở nhờ nhà chịu sự điều chỉnh trực tiếp của Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định chuyên ngành về nhà ở, với những đặc điểm pháp lý riêng biệt cần được nhận diện rõ ràng.

• Bản chất là hợp đồng mượn tài sản không có đền bù

Theo các Điều 494 đến Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền. Nhà ở được xác định là một loại tài sản hợp pháp có thể là đối tượng của hợp đồng mượn, ở nhờ. Việc không phát sinh nghĩa vụ thanh toán tiền thuê là dấu hiệu pháp lý quan trọng để phân biệt hợp đồng ở nhờ với hợp đồng thuê nhà.

• Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng

Hợp đồng ở nhờ nhà chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, bao gồm chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp, ý chí tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật. Trường hợp nhà ở đang bị tranh chấp, bị kê biên hoặc thuộc diện không được phép giao dịch thì thỏa thuận ở nhờ có thể bị tuyên vô hiệu.

• Hình thức hợp đồng và giá trị chứng cứ

Pháp luật không bắt buộc hợp đồng ở nhờ nhà phải lập thành văn bản hay công chứng. Tuy nhiên, theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, việc lập hợp đồng bằng văn bản sẽ giúp các bên dễ dàng chứng minh sự tồn tại của quan hệ pháp lý nếu phát sinh tranh chấp. Trong thực tiễn xét xử, hợp đồng viết tay, tin nhắn, email hoặc lời khai của các bên đều có thể được xem xét là chứng cứ, nhưng giá trị chứng minh không đồng đều.

>> Đọc thêm: Tiền đặt cọc thuê nhà có lấy lại được không?

3. Lợi ích và rủi ro khi không công chứng hợp đồng ở nhờ nhà

Việc không công chứng hợp đồng ở nhờ nhà là lựa chọn hợp pháp, song đi kèm với đó là những lợi ích và rủi ro nhất định mà các bên cần cân nhắc trước khi quyết định.

• Lợi ích về thủ tục và chi phí

Không thực hiện công chứng giúp các bên tiết kiệm thời gian, chi phí và phù hợp với tính chất linh hoạt của quan hệ ở nhờ. Trong nhiều trường hợp, đặc biệt giữa người thân trong gia đình, việc lập hợp đồng đơn giản bằng văn bản hoặc thỏa thuận miệng đáp ứng tốt nhu cầu sử dụng nhà ở mà không làm phát sinh gánh nặng hành chính.

• Rủi ro về chứng minh và bảo vệ quyền lợi

Khi không công chứng, hợp đồng dễ phát sinh tranh chấp về thời hạn ở nhờ, phạm vi sử dụng nhà ở hoặc trách nhiệm khi chấm dứt việc ở nhờ. Trong trường hợp bên ở nhờ không tự nguyện giao trả nhà, bên cho ở nhờ phải chứng minh nội dung thỏa thuận bằng các chứng cứ gián tiếp, làm kéo dài quá trình giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự.

Theo Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và giá trị thi hành cao. Dù không bắt buộc, việc công chứng hoặc chứng thực chữ ký tại UBND cấp xã giúp giảm đáng kể rủi ro tranh chấp, đặc biệt đối với nhà ở có giá trị lớn hoặc thời gian ở nhờ kéo dài.

Xem thêm: Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất bao nhiêu?

4. Quy trình công chứng hợp đồng ở nhờ nhà nếu các bên muốn thực hiện

Mặc dù pháp luật không bắt buộc công chứng đối với hợp đồng ở nhờ nhà, nhưng trong trường hợp các bên có nhu cầu tăng cường giá trị pháp lý và hạn chế rủi ro tranh chấp, việc thực hiện công chứng theo đúng trình tự luật định là cần thiết. Quy trình công chứng được thực hiện theo Luật Công chứng 2014, bảo đảm tính hợp pháp, tự nguyện và minh bạch của giao dịch.

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Các bên cần chuẩn bị hợp đồng ở nhờ nhà bằng văn bản, trong đó thể hiện đầy đủ các nội dung cơ bản theo Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 như thông tin chủ thể, mô tả nhà ở, thời hạn ở nhờ, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều kiện chấm dứt việc ở nhờ. Kèm theo hợp đồng là giấy tờ tùy thân hợp lệ của bên cho ở nhờ và bên ở nhờ, cùng với giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung, hồ sơ phải có sự thống nhất ý chí của tất cả đồng sở hữu để bảo đảm giao dịch hợp pháp.

Bước 2. Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng

Sau khi hoàn thiện hồ sơ, các bên nộp tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng có thẩm quyền theo Điều 7 Luật Công chứng 2014. Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra điều kiện pháp lý của nhà ở, năng lực chủ thể và tính phù hợp của nội dung hợp đồng với quy định pháp luật. Đồng thời, công chứng viên có trách nhiệm giải thích rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng để bảo đảm các bên hoàn toàn tự nguyện khi xác lập giao dịch.

Bước 3. Ký kết hợp đồng trước công chứng viên

Sau khi hồ sơ được xác định là hợp lệ, các bên tiến hành ký kết hợp đồng ở nhờ nhà trước sự chứng kiến của công chứng viên. Việc ký kết được ghi nhận chính thức bằng lời chứng và dấu công chứng theo quy định của Luật Công chứng 2014, qua đó xác nhận tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng. Tại thời điểm này, hợp đồng công chứng phát sinh giá trị chứng cứ và giá trị thi hành theo quy định của pháp luật.

Bước 4. Nhận kết quả, lưu trữ và thực hiện hợp đồng

Sau khi hoàn tất công chứng, các bên được cấp bản chính hoặc bản sao hợp đồng để lưu giữ và thực hiện theo nội dung đã thỏa thuận. Trường hợp trong quá trình ở nhờ có sự thay đổi về thời hạn, phạm vi sử dụng hoặc quyền nghĩa vụ của các bên, việc lập phụ lục hợp đồng và thực hiện công chứng bổ sung là cần thiết nhằm bảo đảm hiệu lực pháp lý liên tục của quan hệ ở nhờ nhà.

5. Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng ở nhờ nhà có hiệu lực nếu chỉ ký miệng không?

Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, trừ trường hợp pháp luật quy định phải lập thành văn bản.

Nếu xảy ra tranh chấp, hợp đồng không công chứng có bị vô hiệu?

Hợp đồng ở nhờ nhà không công chứng không đương nhiên bị vô hiệu. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2014, công chứng chỉ là điều kiện bắt buộc đối với một số loại hợp đồng nhất định, không áp dụng đối với hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở.

Công chứng hợp đồng ở nhờ nhà mất bao nhiêu thời gian và chi phí?

Thời gian công chứng hợp đồng ở nhờ nhà thông thường được thực hiện trong ngày hoặc không quá 1–3 ngày làm việc, tùy thuộc vào tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ theo quy định của Luật Công chứng 2014. Do hợp đồng ở nhờ là hợp đồng không có đối giá, chi phí công chứng được áp dụng theo mức thu cố định, không căn cứ vào giá trị nhà ở, thường dao động ở mức thấp theo Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Hợp đồng ở nhờ nhà có cần công chứng không phụ thuộc vào nhu cầu bảo vệ quyền lợi của các bên, nhưng pháp luật không bắt buộc để đảm bảo tính linh hoạt. Việc nắm rõ quy định từ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2014 giúp bạn tránh rủi ro không đáng có trong giao dịch dân sự. Để được hỗ trợ tư vấn pháp lý chuyên sâu hoặc soạn thảo hợp đồng an toàn, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng đồng hành, mang đến giải pháp pháp lý đáng tin cậy cho mọi nhu cầu của bạn.