ACC HỒ CHÍ MINH

Hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề pháp lý phát sinh khi Giấy chứng nhận đã cấp có nội dung cần thu hồi, điều chỉnh hoặc xử lý đối với một phần quyền sử dụng đất. Việc xác định đúng trường hợp, cơ quan có thẩm quyền và trình tự thực hiện giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp và hạn chế tranh chấp. Cùng ACC HCM tìm hiểu chi tiết về thủ tục hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

1. Hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì? Bản chất pháp lý

1.1. Khái niệm hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng)

Hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hiểu là việc xử lý pháp lý đối với phần diện tích, thông tin hoặc quyền sử dụng đất được xác định cần thu hồi, hủy hoặc điều chỉnh theo quy định. Luật Đất đai 2024 quy định về đính chính, thu hồi và hủy Giấy chứng nhận tại Điều 152. Trong đó, việc hủy Giấy chứng nhận được đặt ra khi Giấy chứng nhận thuộc trường hợp phải thu hồi nhưng người sử dụng đất không giao nộp theo quy định.

1.2. Phân biệt "Hủy toàn bộ sổ đỏ", "Hủy một phần sổ đỏ" và "Đính chính trang biến động"

Hủy Giấy chứng nhận, thu hồi Giấy chứng nhận và đính chính Giấy chứng nhận là các trường hợp xử lý khác nhau. Trường hợp chỉ có sai sót thông tin thuộc diện đính chính thì không đồng nhất với trường hợp thu hồi, hủy Giấy chứng nhận; còn khi một hoặc một số thửa đất ghi chung trên một Giấy chứng nhận thuộc trường hợp phải thu hồi thì thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận, cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất cần xử lý và cấp đổi Giấy chứng nhận đối với các thửa đất đã được cấp đúng quy định.

1.3. Giá trị pháp lý của phần diện tích đất không bị hủy trên Giấy chứng nhận cũ

Đối với trường hợp một Giấy chứng nhận ghi nhiều thửa đất mà chỉ một hoặc một số thửa thuộc trường hợp phải thu hồi, Giấy chứng nhận đã cấp được thu hồi để xử lý đối với thửa đất vi phạm; đồng thời cấp đổi Giấy chứng nhận đối với các thửa đất đã được cấp đúng quy định.

>>> Đọc thêm: Mẫu biên bản hủy hợp đồng đặt cọc mua đất chuẩn pháp lý

2. Trường hợp phổ biến phải hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1. Trường hợp 1: Sổ đỏ bị cấp chồng lấn sang ranh giới thửa đất liền kề của hộ khác

Trường hợp Giấy chứng nhận được cấp không đúng diện tích, ranh giới hoặc quyền sử dụng đất có thể được xem xét xử lý theo quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận hoặc theo bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án. Việc xác định phần diện tích cần xử lý phải căn cứ hồ sơ địa chính, nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và kết quả giải quyết tranh chấp, đo đạc theo từng trường hợp.

2.2. Trường hợp 2: Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất phục vụ dự án công cộng, mở đường

Khi Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người sử dụng đất thực hiện các thủ tục liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và đăng ký biến động theo quyết định thu hồi đất. Không phải mọi trường hợp đều được xác định là “hủy một phần Giấy chứng nhận”; việc xử lý Giấy chứng nhận thực hiện theo trình tự thu hồi, cập nhật và cấp Giấy chứng nhận sau thu hồi theo quy định.

2.3. Trường hợp 3: Chuyển nhượng, tặng cho hoặc phân chia thừa kế một phần thửa đất

Khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế một phần thửa đất, việc xử lý Giấy chứng nhận được thực hiện thông qua thủ tục đăng ký biến động, tách thửa hoặc các thủ tục đất đai tương ứng. Trường hợp chỉ chuyển quyền một phần diện tích thì phần diện tích đã chuyển quyền được xử lý theo thủ tục đăng ký biến động; phần diện tích còn lại được cập nhật theo quy định.

2.4. Trường hợp 4: Cơ quan cấp sổ đo đạc sai diện tích do sai số kỹ thuật bản đồ địa chính cũ

Trường hợp có sai sót về thông tin thửa đất hoặc diện tích trên Giấy chứng nhận phải được xác định theo hồ sơ đăng ký đất đai, hồ sơ địa chính và kết quả kiểm tra, đo đạc. Nếu thuộc trường hợp sai sót thông tin thì thực hiện đính chính theo Điều 152 Luật Đất đai 2024.

3. Thẩm quyền hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3.1. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân: Tuyên hủy một phần quyết định cấp sổ đỏ trái luật

Khi tranh chấp liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng. Từ ngày 01/07/2025, hệ thống Tòa án nhân dân khu vực được thành lập và thực hiện thẩm quyền theo lãnh thổ.

3.2. Thẩm quyền của cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận: Thu hồi, hủy, đính chính

Theo Điều 152 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đồng thời có thẩm quyền đính chính, thu hồi, hủy Giấy chứng nhận đã cấp theo từng trường hợp. Hiện nay, thẩm quyền được phân định giữa cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã và Văn phòng đăng ký đất đai tùy trường hợp cấp Giấy chứng nhận.

3.3. Cơ chế cập nhật biến động của Văn phòng Đăng ký đất đai

Căn cứ quyết định thu hồi, hủy, bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai theo thẩm quyền. Trường hợp Giấy chứng nhận ghi nhiều thửa đất mà chỉ một hoặc một số thửa thuộc trường hợp thu hồi thì thực hiện xử lý đối với các thửa đất đó và cấp đổi Giấy chứng nhận cho các thửa đất còn lại đã được cấp đúng quy định.

>>> Đọc thêm: Ý nghĩa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

4. So sánh Khởi kiện Tòa án hủy một phần sổ đỏ và Đề nghị cơ quan hành chính đính chính

5. Quy trình 4 bước yêu cầu Tòa án tuyên hủy một phần Giấy chứng nhận cấp sai

Bước 1: Thu thập hồ sơ, giấy tờ nguồn gốc đất và bản vẽ đo đạc hiện trạng ranh giới.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án, kèm yêu cầu xử lý phần Giấy chứng nhận được xác định cấp sai, tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền.

Bước 3: Tòa án thụ lý, xem xét chứng cứ, thẩm định tại chỗ và đo đạc phần diện tích tranh chấp khi cần thiết.

Bước 4: Tòa án ban hành bản án, quyết định có hiệu lực và cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi, hủy, chỉnh lý hoặc cấp lại Giấy chứng nhận theo nội dung bản án, quyết định và quy định pháp luật đất đai.

6. Thủ tục cấp đổi lại Giấy chứng nhận sau khi có phán quyết hủy một phần của Tòa án

6.1. Thành phần hồ sơ nộp tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai

Để thực hiện thủ tục cấp đổi lại Giấy chứng nhận sau khi có phán quyết của Tòa án, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ theo thủ tục đất đai tương ứng, trong đó có thể gồm:

• Đơn đăng ký biến động hoặc đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo mẫu áp dụng cho từng trường hợp.
• Bản án hoặc Quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án về việc xử lý Giấy chứng nhận.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện thu hồi, chỉnh lý hoặc cấp đổi theo quy định.
• Hồ sơ, tài liệu đo đạc hoặc trích đo địa chính nếu thuộc trường hợp phải xác định lại diện tích, ranh giới.
• Giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất theo yêu cầu của thủ tục hành chính.

6.2. Quy định về nghĩa vụ tài chính và thời hạn trả sổ mới đã điều chỉnh diện tích

Thời hạn giải quyết được xác định theo thủ tục đăng ký biến động, cấp đổi Giấy chứng nhận tương ứng và thời hạn giải quyết thủ tục hành chính do pháp luật đất đai và quy định của địa phương. Người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính phát sinh nếu thuộc trường hợp pháp luật quy định.

7. Sai lầm khiến yêu cầu hủy một phần sổ đỏ bị Tòa án bác đơn

Trong thực tiễn tố tụng, nhiều yêu cầu hủy một phần Giấy chứng nhận không được chấp nhận do đương sự mắc phải các sai lầm phổ biến sau:

• Không chứng minh được ranh giới sử dụng đất ban đầu: Thiếu các tài liệu, chứng cứ lịch sử như nguồn gốc đất, sổ mục kê, bản đồ địa chính qua các thời kỳ hoặc giấy tờ xác lập ranh giới.
• Thiếu hồ sơ, tài liệu đo đạc hiện trạng hợp lệ: Không cung cấp được tài liệu đo đạc, trích đo địa chính phù hợp để xác định chính xác phần diện tích đang tranh chấp.
• Bỏ sót người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Không đưa đầy đủ người sử dụng đất liên quan, chủ đất liền kề hoặc cơ quan, tổ chức có liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận tham gia tố tụng theo yêu cầu của Tòa án.

8. Dịch vụ luật sư tranh tụng đất đai, trích đo hiện trạng và xử lý chồng lấn ranh giới trọn gói

ACC HCM cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện giúp khách hàng giải quyết các tranh chấp đất đai phức tạp và xử lý chồng lấn ranh giới một cách hiệu quả:

• Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Đánh giá hồ sơ nguồn gốc đất, căn cứ pháp lý và phương án xử lý phù hợp đối với yêu cầu hủy, thu hồi hoặc đính chính Giấy chứng nhận.
• Hỗ trợ trích đo & đo đạc hiện trạng: Phối hợp với đơn vị đo đạc phù hợp để lập bản vẽ trích đo ranh giới, xác định diện tích bị tranh chấp hoặc cấp chồng lấn.
• Đại diện tranh tụng: Luật sư hỗ trợ soạn thảo đơn từ, đại diện làm việc, tham gia hòa giải và tham gia tố tụng theo ủy quyền để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Câu hỏi thường gặp

Hàng xóm làm sổ đỏ trùm lên 20m2 đất nhà tôi thì tôi có thể yêu cầu hủy riêng 20m2 đó được không?

Có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án xem xét, xử lý phần diện tích 20m² nếu có căn cứ xác định Giấy chứng nhận cấp sai. Trường hợp phải giải quyết bằng Tòa án, việc yêu cầu xử lý Giấy chứng nhận được thực hiện trong vụ án theo thẩm quyền của Tòa án nhân dân khu vực.

Khi Tòa án tuyên hủy một phần sổ đỏ thì cuốn sổ đỏ hiện tại của hàng xóm có bị thu hồi không?

Việc thu hồi, hủy hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận được thực hiện theo nội dung bản án, quyết định có hiệu lực và quy định pháp luật đất đai. Cơ quan có thẩm quyền và Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các bước thu hồi, cập nhật, chỉnh lý hoặc cấp Giấy chứng nhận theo quy định. 

Có thể yêu cầu UBND cấp xã hủy một phần sổ đỏ cấp sai ranh giới được không?

Có thể gửi kiến nghị, hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận để được xem xét theo thủ tục đất đai. Tuy nhiên, thẩm quyền đính chính, thu hồi hoặc hủy Giấy chứng nhận không được xác định chung cho UBND cấp xã mà phụ thuộc vào trường hợp cấp Giấy chứng nhận và cơ quan có thẩm quyền theo Điều 152 Luật Đất đai 2024, Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mất bao lâu?

Thời gian giải quyết phụ thuộc vào trường hợp đính chính, thu hồi, hủy hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận và thủ tục hành chính tương ứng. Nếu vụ việc được giải quyết thông qua Tòa án thì thời gian còn phụ thuộc vào quá trình tố tụng và mức độ phức tạp của vụ án.

Ai có thẩm quyền quyết định hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Cơ quan có thẩm quyền hủy Giấy chứng nhận là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tương ứng với trường hợp đó. Theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, thẩm quyền được phân định cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai tùy trường hợp cấp Giấy chứng nhận.

Việc thực hiện thủ tục hủy một phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng quy định có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu và tránh các tranh chấp phát sinh. Để đảm bảo quá trình giải quyết diễn ra nhanh chóng, chính xác và tuân thủ chặt chẽ pháp luật, ACC HCM luôn sẵn sàng đồng hành, mang đến giải pháp tư vấn pháp lý uy tín và chuyên nghiệp cho quý khách hàng.