Khi làm sổ đỏ, việc ký giáp ranh đóng vai trò quan trọng để xác định ranh giới đất đai và tránh tranh chấp. Bài viết “Quy định về ký giáp ranh khi làm sổ đỏ” của ACC HCM sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp lý, quy trình và lưu ý quan trọng liên quan đến vấn đề này. Hãy cùng tìm hiểu để đảm bảo quyền lợi của mình khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ.
Ký giáp ranh đất là hành động xác nhận và ghi nhận ý kiến của người sử dụng đất về ranh giới, mốc giới giữa các thửa đất liền kề. Đây là bước quan trọng khi xin cấp sổ đỏ, nhằm đảm bảo rằng không có tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên. Việc ký giáp ranh của những cá nhân, hộ gia đình đối diện với nhau chứng minh sự đồng thuận về ranh giới đất, qua đó tránh phát sinh tranh chấp trong tương lai. Ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao kín phần diện tích thuộc thửa đất đó.
Việc ký giáp ranh khi làm sổ đỏ là cần thiết vì một số lý do quan trọng:
Xác định ranh giới rõ ràng: Ký giáp ranh giúp xác định một cách rõ ràng và chính xác ranh giới đất giữa các thửa đất liền kề, tránh sự hiểu lầm hay tranh chấp về diện tích và vị trí đất.
Chứng minh không có tranh chấp: Việc ký giáp ranh thể hiện sự đồng thuận của các bên liên quan, chứng minh rằng không có tranh chấp giữa các chủ sử dụng đất liền kề về mốc giới và quyền sở hữu.
Yêu cầu pháp lý khi cấp sổ đỏ: Theo quy định của pháp luật, việc ký giáp ranh là một thủ tục bắt buộc khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), giúp đảm bảo tính hợp pháp và đầy đủ của hồ sơ.
Đảm bảo quyền lợi của các bên: Ký giáp ranh bảo vệ quyền lợi của cả người xin cấp sổ đỏ và người sử dụng đất liền kề, tránh xảy ra tranh chấp trong tương lai.
Việc xác định ranh giới thửa đất giáp ranh khi làm sổ đỏ được quy định tại Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, với các bước cụ thể như sau:
(a); Phối hợp xác định ranh giới: Cán bộ đo đạc phối hợp với người dẫn đạc (công chức địa chính hoặc cán bộ thôn, xóm) và người sử dụng đất để xác định ranh giới thực tế. Các mốc giới được đánh dấu bằng đinh sắt, cọc bê tông, hoặc vạch sơn. Đây là bước quan trọng trong quá trình ký giáp ranh khi làm sổ đỏ.
(b); Giấy tờ cần xuất trình: Người sử dụng đất cần cung cấp các giấy tờ liên quan như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc các giấy tờ khác có giá trị chứng minh.
(c); Đo vẽ và xác định theo hiện trạng: Ranh giới được xác định dựa trên hiện trạng sử dụng đất và các văn bản pháp lý như bản án của Tòa án, quyết định hành chính hoặc kết quả giải quyết tranh chấp.
(d); Trường hợp tranh chấp: Nếu có tranh chấp, đơn vị đo đạc phải báo cáo cho UBND cấp xã để giải quyết. Trong trường hợp tranh chấp chưa giải quyết, đơn vị đo đạc thực hiện theo ranh giới thực tế đang sử dụng. Quá trình này là một phần không thể thiếu khi ký giáp ranh khi làm sổ đỏ, giúp tránh tranh chấp về quyền sử dụng đất sau này.
Cách xác định ranh giới thửa đất giáp ranh
2.2. Khi nào cần ký giáp ranh khi làm sổ đỏ?
Ký giáp ranh là một trong những công việc quan trọng khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp đều yêu cầu ký giáp ranh. Để trả lời cho câu hỏi “Khi nào cần ký giáp ranh khi làm sổ đỏ?”, chúng ta cần xem xét quy trình và các quy định pháp lý liên quan.
Căn cứ vào Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Quyết định 2124/QĐ-BTNMT năm 2024, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Bước 4. Trả kết quả
Trong đó, bước 3 (Giải quyết yêu cầu) là công đoạn quan trọng, trong đó bao gồm việc xác định ranh giới đất đai của thửa đất. Một trong các phương pháp để xác nhận ranh giới đất là việc ký giáp ranh giữa người sử dụng đất và các hộ liền kề.
Tuy ký giáp ranh không phải là thủ tục bắt buộc trong tất cả các trường hợp cấp Sổ đỏ lần đầu, nhưng nó là một công cụ hữu ích giúp xác nhận ranh giới thửa đất, tránh tranh chấp giữa các bên liên quan. Cụ thể:
Ký giáp ranh sẽ được yêu cầu trong trường hợp đất có ranh giới chưa được xác định rõ ràng, hoặc khi cần đảm bảo không có tranh chấp giữa các chủ đất liền kề.
Trong thực tế, ký giáp ranh là thủ tục phổ biến được các cơ quan chức năng áp dụng nhằm đảm bảo rằng không có mâu thuẫn về ranh giới đất, đặc biệt là trong quá trình cấp Sổ đỏ lần đầu.
Theo Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, bản mô tả ranh giới thửa đất phải được xác nhận bằng chữ ký của người sử dụng đất liền kề để đảm bảo tính chính xác về ranh giới đất đai. Điều này giúp xác minh rằng không có tranh chấp giữa các thửa đất liền kề.
Lưu ý: Nếu người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong quá trình đo đạc và không ký vào bản mô tả ranh giới, thì sau 15 ngày kể từ khi có thông báo công khai mà không có ý kiến phản ánh hay khiếu nại, ranh giới thửa đất sẽ được xác định dựa trên bản mô tả đã lập.
Kết luận: Mặc dù việc ký giáp ranh không phải là thủ tục bắt buộc theo quy định pháp lý, nhưng nó vẫn thường xuyên được yêu cầu trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo tính chính xác về ranh giới thửa đất, tránh tranh chấp sau này. Do đó, việc ký giáp ranh khi làm sổ đỏ là một bước quan trọng, mặc dù không phải là thủ tục riêng biệt trong quy trình cấp Sổ đỏ.
2.3. Hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì có làm cơ sở để không được cấp Sổ đỏ không?
Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc hàng xóm không chịu ký giáp ranh khi làm Sổ đỏ không phải là lý do hợp pháp để từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các trường hợp bị từ chối cấp Giấy chứng nhận thường liên quan đến các vấn đề như thiếu hồ sơ, thông tin không thống nhất, tranh chấp đất đai đã được thụ lý, hoặc các biện pháp khẩn cấp liên quan đến tài sản.
Cơ quan có thẩm quyền chỉ từ chối cấp Giấy chứng nhận khi nhận được văn bản xác nhận có tranh chấp đất đai hoặc yêu cầu từ các cơ quan chức năng. Nếu không có tranh chấp đất đai hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp, việc hàng xóm không ký giáp ranh khi làm Sổ đỏ không thể là lý do từ chối cấp Giấy chứng nhận.
Nếu cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ mà không có lý do hợp lệ, người nộp hồ sơ có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải thích lý do từ chối và yêu cầu có văn bản trả lời chính thức.
3. Trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền trong ký giáp ranh khi làm sổ đỏ
Ký giáp ranh khi làm Sổ đỏ là bước quan trọng trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Các cơ quan có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm xác nhận và đảm bảo tính hợp pháp của hồ sơ đất đai. Dưới đây là phân tích trách nhiệm của từng cơ quan trong quy trình này:
3.1. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã
Ủy ban nhân dân cấp xã đóng vai trò quan trọng trong việc xác nhận tình trạng đất đai và các vấn đề liên quan đến giáp ranh khi làm Sổ đỏ. Cụ thể:
Kiểm tra và xác nhận: Ủy ban nhân dân cấp xã có nhiệm vụ kiểm tra và xác nhận thông tin về đất đai và các ranh giới giáp ranh của thửa đất đối với các hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông báo và yêu cầu trích đo: Trong trường hợp khu vực chưa có bản đồ địa chính, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích đo địa chính hoặc kiểm tra bản trích đo mà người sử dụng đất đã nộp.
Công khai kết quả kiểm tra: Sau khi xác nhận các thông tin liên quan đến đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã phải niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, hiện trạng sử dụng đất, tình trạng tranh chấp (nếu có), và nguồn gốc sử dụng đất tại trụ sở của xã và khu dân cư trong vòng 15 ngày. Cơ quan này cũng phải tiếp nhận và xử lý ý kiến phản ánh về kết quả công khai.
3.2. Trách nhiệm của văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ quan trọng trong việc tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các bước cần thiết để đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện đúng pháp luật:
Tiếp nhận và chuyển hồ sơ: Khi hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng sẽ chuyển hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận và công khai kết quả kiểm tra.
Trích lục và kiểm tra bản đồ địa chính: Văn phòng có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất đối với những khu vực chưa có bản đồ địa chính, hoặc khi hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi.
Kiểm tra sơ đồ tài sản: Đối với các tổ chức và cá nhân có tài sản gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký đất đai phải kiểm tra và xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là những tài sản chưa được xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền về hoạt động xây dựng hoặc đo đạc bản đồ.
Xác nhận điều kiện cấp Giấy chứng nhận: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký và thực hiện xác minh thực tế nếu cần thiết để xác nhận có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.
3.3. Trách nhiệm của cơ quan tài nguyên và môi trường
Cơ quan tài nguyên và môi trường có nhiệm vụ kiểm tra và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Kiểm tra và trình cấp Giấy chứng nhận: Cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra các hồ sơ liên quan đến đất đai và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai: Sau khi kiểm tra và giải quyết hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục thực hiện các thủ tục đăng ký.
Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh, có một số cách xử lý để đảm bảo thủ tục cấp Sổ đỏ được thực hiện:
(a); Thương lượng với hàng xóm: Đây là cách đơn giản nhất để giải quyết vấn đề. Nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh, bạn có thể thỏa thuận để làm thủ tục này, tránh làm gián đoạn quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(b); Nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định: Dù hàng xóm không ký, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được phép từ chối cấp Sổ đỏ nếu hồ sơ đầy đủ và không thuộc trường hợp bị từ chối theo quy định tại Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Nếu bị từ chối, bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền trả lời bằng văn bản.
(c); Khởi kiện nếu có hành vi cản trở: Trong trường hợp hàng xóm cố tình ngăn cản, bạn có thể khởi kiện hành vi này. Tòa án sẽ xác định ranh giới thửa đất và nếu xác định đất không có tranh chấp, thủ tục cấp Sổ đỏ sẽ tiếp tục.
(d); Giải quyết tranh chấp đất đai: Nếu có tranh chấp, bạn có thể yêu cầu hòa giải hoặc nhờ cơ quan chức năng can thiệp. Nếu không thể giải quyết được qua hòa giải, tranh chấp sẽ được giải quyết theo quy định pháp luật.
Bằng các biện pháp trên, người dân có thể đảm bảo quyền lợi của mình và tiến hành thủ tục cấp Sổ đỏ mà không bị cản trở bởi hành vi từ chối ký giáp ranh.
Làm gì khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh?
5. Câu hỏi thường gặp
Ký giáp ranh có bắt buộc khi làm sổ đỏ không?
Ký giáp ranh là bước quan trọng để xác định chính xác mốc giới đất giữa các thửa đất liền kề khi làm sổ đỏ. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu và tránh tranh chấp sau này.
Trường hợp các bên không thể thống nhất về mốc giới giáp ranh thì làm thế nào?
Nếu các bên không thể thống nhất, có thể yêu cầu cơ quan nhà nước hoặc tổ chức có thẩm quyền đo đạc lại mốc giới, hoặc đưa vụ việc ra tòa án để giải quyết tranh chấp.
Nếu một trong những người sử dụng đất liền kề không chịu ký giáp ranh, việc cấp sổ đỏ có bị ảnh hưởng không?
Không, việc hàng xóm không ký giáp ranh không phải là lý do hợp pháp để từ chối cấp sổ đỏ. Cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể cấp sổ đỏ nếu không có tranh chấp đất đai hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp từ các cơ quan chức năng.
Ký giáp ranh có liên quan đến quyền lợi sử dụng đất của tôi như thế nào?
Ký giáp ranh giúp xác định rõ ranh giới và diện tích đất của bạn, bảo vệ quyền lợi sử dụng đất và tránh tranh chấp với các bên liền kề trong tương lai.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề “Quy định về ký giáp ranh khi làm sổ đỏ”. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
