ACC HỒ CHÍ MINH

Việc cho người thân, bạn bè mượn đất để ở hoặc canh tác rất phổ biến nhưng thường chỉ qua thỏa thuận miệng hay giấy tay sơ sài, dễ dẫn đến tranh chấp kéo dài và rủi ro mất tài sản. Để bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của chủ đất, việc lập một mẫu hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất chặt chẽ là giải pháp cần thiết. Bài viết dưới đây ACC HCM sẽ cung cấp mẫu hợp đồng chuẩn pháp lý cùng hướng dẫn chi tiết giúp bạn thực hiện giao dịch an toàn.

1. Hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất là gì và bản chất pháp lý?

1.1. Khái niệm hợp đồng mượn tài sản theo Bộ luật Dân sự (Không có đền bù/trả tiền)

Hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất là thỏa thuận theo đó bên cho mượn cho bên mượn sử dụng đất trong một thời hạn mà không phải trả tiền và bên mượn có nghĩa vụ hoàn trả theo thỏa thuận. Về bản chất, thỏa thuận này được áp dụng các quy định về hợp đồng mượn tài sản tại Điều 494 Bộ luật Dân sự 2015; bên mượn phải sử dụng tài sản đúng công dụng, mục đích đã thỏa thuận, không được tự ý thay đổi tình trạng tài sản hoặc cho người khác mượn lại khi chưa được đồng ý.

1.2. Phân biệt "Hợp đồng cho mượn đất" và "Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất"

1.3. Hợp đồng cho mượn đất có bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực không?

Hợp đồng cho mượn đất có thể được lập bằng văn bản theo thỏa thuận của các bên. Theo Điều 117 và Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, hình thức công chứng, chứng thực chỉ là điều kiện có hiệu lực khi pháp luật có quy định; các bên vẫn có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực để tăng giá trị chứng cứ khi có tranh chấp.

>>> Đọc thêm: Sổ hồng bị chấm mè cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

2. Điều kiện để hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật

2.1. Đất đã được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hợp pháp

Giấy chứng nhận là căn cứ quan trọng để xác định người có quyền sử dụng đất và thông tin pháp lý của thửa đất. Khi lập hợp đồng cho mượn, bên cho mượn nên cung cấp thông tin chính xác về thửa đất, phạm vi quyền sử dụng và tình trạng pháp lý để xác định rõ đối tượng của thỏa thuận.

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi chủ thể có năng lực phù hợp, tham gia hoàn toàn tự nguyện và mục đích, nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2.2. Thửa đất không có tranh chấp khiếu nại và không bị áp dụng biện pháp kê biên thi hành án

Bên cho mượn nên kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi giao đất để bảo đảm việc sử dụng đất của bên mượn không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Đối với các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện về Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên, thời hạn sử dụng đất và biện pháp khẩn cấp tạm thời.

2.3. Thửa đất còn thời hạn sử dụng theo quy định của Luật Đất đai

Thời hạn mượn nên được xác định phù hợp với thời hạn sử dụng đất hợp pháp của bên cho mượn. Trong thời gian mượn, bên mượn phải sử dụng đất đúng mục đích và phạm vi được thỏa thuận, đồng thời tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai có liên quan.

3. Tải mẫu hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất chuẩn pháp lý (File Word)

Tải xuống PDF | Tải xuống Word

4. Các điều khoản cốt lõi bắt buộc phải có trong hợp đồng cho mượn đất

4.1. Thông tin chi tiết thửa đất (Số thửa, tờ bản đồ, diện tích, vị trí mốc giới)

Hợp đồng cần mô tả chính xác các thông số pháp lý của thửa đất, bao gồm: số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích, hình thức sử dụng riêng/chung và loại đất. Trường hợp chỉ cho mượn một phần thửa đất, các bên nên đính kèm sơ đồ xác định rõ vị trí, diện tích và ranh giới phần đất thực tế giao cho bên mượn để làm căn cứ bàn giao và hạn chế tranh chấp.

4.2. Mục đích mượn đất cụ thể (Tuyệt đối nghiêm cấm xây nhà kiên cố, chuyển nhượng)

Mục đích sử dụng đất mượn cần được quy định cụ thể và phù hợp với mục đích sử dụng đất được Nhà nước xác định, chẳng hạn làm nơi ở, canh tác nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích khác phù hợp pháp luật. Hợp đồng có thể quy định bên mượn không được tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình, đào đắp hoặc làm thay đổi hiện trạng nếu chưa được bên cho mượn đồng ý và chưa đáp ứng điều kiện pháp luật có liên quan.

4.3. Thời hạn mượn đất và điều kiện thông báo đơn phương đòi lại đất trước hạn

Các bên cần ghi rõ thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc và trường hợp chấm dứt việc mượn đất trước thời hạn. Theo Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn, bên cho mượn có quyền đòi lại tài sản sau khi bên mượn đạt được mục đích; trường hợp có nhu cầu đột xuất, cấp bách thì được đòi lại tài sản nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.

4.4. Trách nhiệm hoàn trả mặt bằng nguyên trạng và dỡ bỏ toàn bộ công trình tạm

Khi hết thời hạn mượn hoặc hợp đồng chấm dứt, bên mượn có trách nhiệm trả lại đất theo thỏa thuận, di dời tài sản thuộc sở hữu của mình và thực hiện việc tháo dỡ, khôi phục hiện trạng nếu hợp đồng có quy định. Trường hợp bên mượn làm mất, hư hỏng tài sản hoặc gây thiệt hại thì phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường theo Điều 496 Bộ luật Dân sự 2015.

4.5. Nghĩa vụ nộp các khoản thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất

Các bên nên ghi rõ trách nhiệm thanh toán các khoản thuế, phí, lệ phí và chi phí phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Việc thỏa thuận về người trực tiếp thanh toán hoặc hoàn trả chi phí giúp hạn chế tranh chấp khi thực hiện hợp đồng.

Danh sách các tài liệu cần chuẩn bị kèm theo hợp đồng:

• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Sơ đồ, trích lục hoặc trích đo xác định vị trí phần đất cho mượn nếu chỉ mượn một phần thửa đất;
• Biên bản bàn giao đất thực địa, ghi nhận hiện trạng cây trồng, công trình, tài sản và mốc giới;
• Căn cước hoặc giấy tờ xác định thông tin của bên cho mượn và bên mượn;
• Văn bản thể hiện sự đồng ý của những người cùng có quyền sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất thuộc nhiều người.

>>> Đọc thêm: Thủ tục xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất mới

5. Quy trình đòi lại đất cho mượn khi bên mượn cố tình chây ì không trả

Bước 1: Gửi văn bản yêu cầu trả lại đất theo thời hạn và điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp không xác định thời hạn mượn hoặc bên cho mượn có nhu cầu đột xuất, cấp bách, việc thông báo được thực hiện trong thời gian hợp lý theo Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015.

Bước 2: Trường hợp phát sinh tranh chấp đất đai thuộc phạm vi Điều 235 Luật Đất đai 2024, thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Bước 3: Nếu bên mượn vẫn không trả đất, chủ đất có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền sử dụng đất và yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trả lại tài sản theo quy định pháp luật. Các tranh chấp đất đai thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 do Tòa án giải quyết.

6. Những lỗi sai kinh điển khiến chủ đất dễ bị "mất đất" khi cho mượn

6.1. Chỉ thỏa thuận bằng miệng hoặc lập giấy tay không rõ ràng

Thỏa thuận không ghi nhận đầy đủ thời hạn, diện tích, mục đích và điều kiện trả đất có thể gây khó khăn khi chứng minh nội dung giao dịch. Vì vậy, các bên nên lập văn bản xác định rõ quan hệ cho mượn và lưu giữ tài liệu bàn giao, giấy tờ liên quan đến thửa đất.

6.2. Không quy định cụ thể thời hạn và điều kiện đòi lại đất

Hợp đồng thiếu mốc thời gian hoàn trả hoặc không quy định rõ trường hợp chấm dứt trước hạn có thể gây khó khăn khi chủ đất yêu cầu bên mượn trả lại đất. Các bên nên xác định cụ thể thời hạn mượn, mục đích mượn và phương thức thông báo khi chấm dứt.

6.3. Bỏ trống điều khoản cấm xây dựng công trình kiên cố

Hợp đồng nên quy định rõ phạm vi xây dựng, cải tạo và tạo lập tài sản trên đất. Trường hợp bên mượn xây dựng hoặc tạo lập tài sản trái với thỏa thuận, bên cho mượn có cơ sở yêu cầu xử lý theo hợp đồng và quy định pháp luật có liên quan.

6.4. Không lập biên bản bàn giao hiện trạng đất thực địa

Không ghi nhận hiện trạng cây trồng, tài sản, công trình hoặc mốc giới ban đầu có thể gây khó khăn khi xác định trách nhiệm hoàn trả và bồi thường. Biên bản bàn giao nên được lập cùng thời điểm giao đất và có chữ ký của các bên.

7. Dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng đất đai và hỗ trợ giải quyết tranh chấp trọn gói

ACC HCM cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện liên quan đến hợp đồng và tranh chấp đất đai, giúp bảo vệ tối đa quyền lợi của khách hàng:

• Tư vấn pháp lý về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên khi cho mượn quyền sử dụng đất.
• Soạn thảo hợp đồng cho mượn đất chặt chẽ, tối ưu hóa các điều khoản bảo vệ chủ đất.
• Hỗ trợ thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng nhanh chóng, đúng quy định.
• Đại diện tham gia hòa giải cơ sở và bảo vệ quyền lợi hợp pháp tại Tòa án khi phát sinh tranh chấp đòi lại đất.

8. Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng cho mượn đất viết tay không công chứng có giá trị pháp lý trước Tòa án không?

Hợp đồng viết tay có thể được xem xét là chứng cứ nếu thể hiện được sự thỏa thuận, chữ ký của các bên và nội dung giao dịch phù hợp pháp luật. Khi phát sinh tranh chấp, Tòa án sẽ đánh giá hợp đồng cùng các tài liệu, chứng cứ khác để xác định quan hệ cho mượn và quyền, nghĩa vụ của các bên.

Bên mượn đất tự ý xây nhà cấp 4 kiên cố trên đất thì chủ đất xử lý thế nào?

Chủ đất có thể yêu cầu bên mượn dừng việc xây dựng và xử lý theo điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu phát sinh tranh chấp về tài sản trên đất hoặc quyền sử dụng đất, các bên có thể thực hiện cơ chế hòa giải và yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật.

Cho mượn đất không xác định thời hạn thì chủ đất muốn lấy lại phải báo trước bao lâu?

Theo khoản 1 Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn, bên cho mượn được đòi lại tài sản sau khi mục đích mượn đã đạt được; trường hợp có nhu cầu đột xuất, cấp bách thì được đòi lại tài sản nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.

Mẫu hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi mà còn đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ theo đúng quy định pháp luật. Để tránh sai sót và nhận tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ bạn soạn thảo và hoàn tất thủ tục một cách nhanh chóng, an toàn.