ACC HỒ CHÍ MINH

Chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất trên Sổ đỏ giúp giảm bớt áp lực tài chính ban đầu cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, nhiều người vẫn băn khoăn liệu nợ tiền sử dụng đất có bị tính lãi không, thời hạn nộp ra sao và quá 5 năm sẽ ảnh hưởng thế nào. Việc không nắm rõ quy định có thể khiến số tiền phải nộp tăng lên đáng kể. Bài viết dưới đây từ các chuyên gia tại ACC HCM sẽ giải đáp chi tiết quy định về tính lãi, tiền chậm nộp và hướng dẫn thủ tục xóa nợ chính xác nhất.

1. Nợ tiền sử dụng đất là gì và đối tượng nào được phép ghi nợ?

1.1. Khái niệm ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ghi nợ tiền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thuộc trường hợp được pháp luật cho phép chưa phải nộp ngay khoản tiền sử dụng đất và được ghi nhận khoản nợ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ).

Việc ghi nợ, thanh toán và xóa nợ được thực hiện theo Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP, cùng các quy định pháp luật liên quan.

1.2. Đối tượng được ghi nợ: Hộ nghèo, hộ cận nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình chính sách

Đối tượng được ghi nợ được xác định theo từng trường hợp pháp luật quy định, bao gồm trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu và trường hợp giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu, việc ghi nợ được xem xét theo khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và quy định có liên quan. Đối với trường hợp tái định cư, cần áp dụng quy định tương ứng về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Hộ nghèo, hộ cận nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số và gia đình chính sách không mặc nhiên được ghi nợ trong mọi trường hợp mà phải đáp ứng điều kiện cụ thể.

1.3. Điều kiện về hạn mức đất ở được phép ghi nợ

Việc ghi nợ tiền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện áp dụng đối với từng trường hợp cụ thể. Hạn mức công nhận đất ở, hạn mức giao đất ở và diện tích được tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định pháp luật đất đai tương ứng.

Khi thực hiện thủ tục, người sử dụng đất cần kiểm tra hồ sơ về nguồn gốc đất, diện tích, mục đích sử dụng và căn cứ xác định khoản tiền được ghi nợ theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

>>> Đọc thêm: Đất nhóm nhà ở quy hoạch ngắn hạn là gì?

2. Nợ tiền sử dụng đất có bị tính lãi không? Giải đáp chính thức theo luật

2.1. Trong thời hạn ghi nợ: Có bị tính lãi không?

Đối với khoản tiền sử dụng đất được ghi nợ hợp pháp, người sử dụng đất thực hiện thanh toán theo chính sách và thời hạn ghi nợ áp dụng cho trường hợp của mình. Khoản nợ không mặc nhiên bị tính lãi vay thương mại chỉ vì chưa thanh toán ngay.

Theo Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP, thời hạn và trình tự thanh toán khoản nợ được xác định theo quy định áp dụng đối với từng trường hợp ghi nợ. Người sử dụng đất cần căn cứ nội dung ghi trên Giấy chứng nhận và hồ sơ nghĩa vụ tài chính để xác định số tiền phải nộp.

2.2. Sau thời hạn ghi nợ: Cách tính số tiền phải nộp có gì thay đổi?

Việc quá thời hạn ghi nợ không đồng nghĩa mọi trường hợp đều phải tính lại tiền sử dụng đất theo bảng giá đất tại thời điểm trả nợ. Cách xác định số tiền phải nộp phụ thuộc vào thời điểm ghi nợ, chính sách áp dụng và quy định chuyển tiếp tương ứng.

Căn cứ Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung, người sử dụng đất cần kiểm tra hồ sơ ghi nợ, thông báo nghĩa vụ tài chính và quy định áp dụng để xác định khoản nợ còn phải thanh toán. Trường hợp thuộc diện áp dụng chính sách chuyển tiếp, số tiền phải nộp được xác định theo quy định tương ứng, không mặc nhiên tính lại theo bảng giá đất mới.

2.3. Trường hợp bị tính tiền chậm nộp 0,03%/ngày

Tiền chậm nộp là khoản tiền phát sinh khi người nộp thuế hoặc người có nghĩa vụ nộp khoản thu khác chậm thực hiện nghĩa vụ so với thời hạn quy định. Khoản tiền này khác với tiền lãi vay thương mại và cần được phân biệt với khoản tiền sử dụng đất được ghi nợ hợp pháp.

Theo điểm a khoản 2 Điều 16 Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, trường hợp chậm nộp tiền thuế, khoản thu khác so với thời hạn quy định thuộc diện phải nộp tiền chậm nộp. Điểm a khoản 2 Điều này quy định mức tính tiền chậm nộp là 0,03%/ngày trên số tiền thuế, khoản thu khác chậm nộp do cơ quan thuế quản lý thu.

Thời gian tính tiền chậm nộp được xác định theo điểm b khoản 2 Điều 16 Luật Quản lý thuế 2025 và quy định hướng dẫn thi hành. Việc áp dụng đối với khoản tiền sử dụng đất cụ thể phải căn cứ thời hạn thực hiện nghĩa vụ và hồ sơ liên quan, không thể mặc nhiên áp dụng cho mọi khoản ghi nợ trên Sổ đỏ.

3. Quy định về thời hạn thanh toán và rủi ro khi để nợ quá hạn

3.1. Thời hạn thanh toán tiền sử dụng đất đã ghi nợ

Thời hạn thanh toán được xác định theo quy định áp dụng đối với từng trường hợp ghi nợ, không mặc nhiên áp dụng chung mốc 5 năm cho mọi Giấy chứng nhận.

Người sử dụng đất cần kiểm tra ngày ghi nợ, nội dung ghi trên Giấy chứng nhận và quy định tại Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP. Trường hợp có quy định chuyển tiếp, việc thanh toán được thực hiện theo chính sách tương ứng.

3.2. Rủi ro khi thanh toán nợ quá hạn

Việc thanh toán quá thời hạn có thể ảnh hưởng đến số tiền phải nộp, tùy thuộc chính sách áp dụng và thời điểm phát sinh khoản nợ. Người sử dụng đất cần xác định đúng trường hợp của mình để tránh tính sai nghĩa vụ tài chính.

Đặc biệt, đối với khoản nợ thuộc diện được tiếp tục thanh toán theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, cần áp dụng quy định chuyển tiếp tương ứng thay vì tự động tính lại theo bảng giá đất hiện hành.

3.3. Đất đang nợ tiền sử dụng đất có được chuyển nhượng, thế chấp không?

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và các quyền khác khi đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định, trong đó có điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định.

Đối với trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất khi được giao đất tái định cư, cần lưu ý khoản 4 Điều 157 Luật Đất đai 2024 về nghĩa vụ thanh toán khoản nợ trước khi thực hiện các quyền liên quan theo quy định. Vì vậy, người sử dụng đất cần kiểm tra tình trạng ghi nợ và điều kiện giao dịch trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp.

>>> Đọc thêm: Mẫu cam kết hạn mức đất ở mới nhất

4. Cách tính số tiền sử dụng đất phải nộp khi thanh toán nợ

4.1. Cách xác định số tiền phải nộp theo khoản nợ đã ghi nhận

Đối với trường hợp được thanh toán theo số tiền đã ghi nhận hợp pháp trên Giấy chứng nhận, người sử dụng đất cần căn cứ số nợ còn lại và chứng từ thanh toán trước đó.

Số tiền còn phải nộp = Số tiền nợ được xác định hợp pháp − Số tiền đã thanh toán được ghi nhận (nếu có)

Việc thanh toán một lần hay nhiều lần phải căn cứ quy định áp dụng đối với khoản nợ cụ thể và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền theo Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP.

4.2. Cách xác định số tiền phải nộp đối với khoản nợ quá hạn

Đối với khoản nợ phải xác định lại theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ, số tiền phải nộp được cơ quan có thẩm quyền xác định căn cứ hồ sơ đất đai, diện tích tính tiền, chính sách áp dụng và giá đất theo quy định.

Không thể áp dụng một công thức chung dựa trên diện tích nhân với bảng giá đất hiện hành cho tất cả trường hợp. Việc xác định số tiền phải nộp cần căn cứ Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các quy định sửa đổi, bổ sung, đồng thời xem xét quy định chuyển tiếp đối với khoản nợ phát sinh trước đó.

4.3. Cách tính tiền chậm nộp đối với nghĩa vụ tài chính quá hạn

Trường hợp phát sinh tiền chậm nộp theo pháp luật về quản lý thuế, mức tiền chậm nộp được xác định theo điểm a khoản 2 Điều 16 Luật Quản lý thuế 2025.

Công thức tính:

Tiền chậm nộp = Số tiền chậm nộp × 0,03% × Số ngày chậm nộp

Trong đó:

• Số tiền chậm nộp: Khoản thu thuộc diện phải tính tiền chậm nộp theo quy định.
• Mức tính: 0,03%/ngày.
• Số ngày chậm nộp: Xác định theo quy định của Chính phủ hướng dẫn Luật Quản lý thuế 2025, căn cứ thời điểm phát sinh và thời điểm hoàn thành nghĩa vụ.

Việc áp dụng công thức cần căn cứ thông báo nghĩa vụ tài chính, thời hạn nộp và tình trạng thanh toán thực tế của người sử dụng đất.

5. So sánh Thanh toán nợ tiền sử dụng đất trong 5 năm và Quá hạn 5 năm

6. Trình tự 4 bước làm thủ tục trả nợ và xóa nợ tiền sử dụng đất trên Sổ đỏ

Trình tự thanh toán và xóa nợ được thực hiện theo khoản 3 Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP; hồ sơ xóa ghi nợ thực hiện theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị thanh toán nợ

Người sử dụng đất chuẩn bị Giấy chứng nhận có ghi nợ, giấy tờ tùy thân và chứng từ liên quan đến khoản nợ, các lần thanh toán trước đó (nếu có). Trường hợp cần thiết, người sử dụng đất chuẩn bị thêm giấy tờ theo hướng dẫn của cơ quan tiếp nhận hồ sơ.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Người sử dụng đất liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc bộ phận một cửa có thẩm quyền để được hướng dẫn thủ tục thanh toán, xóa nợ. Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ và chuyển thông tin đến cơ quan thuế hoặc cơ quan liên quan để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất còn nợ

Người sử dụng đất thực hiện thanh toán theo thông báo và hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền, đúng số tiền, thời hạn và phương thức nộp được yêu cầu. Sau khi thanh toán, người sử dụng đất cần giữ lại chứng từ nộp tiền để làm căn cứ xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Hoàn tất thủ tục xóa nợ trên Giấy chứng nhận

Sau khi nhận được thông tin xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục xóa ghi nợ trên Giấy chứng nhận theo quy định. Người sử dụng đất kiểm tra kết quả cập nhật thông tin để bảo đảm tình trạng ghi nợ đã được xử lý đúng hồ sơ.

7. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai, tính tiền sử dụng đất và hỗ trợ thủ tục xóa nợ trọn gói

ACC HCM cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai, hỗ trợ kiểm tra hồ sơ ghi nợ, xác định nghĩa vụ tài chính và hướng dẫn thủ tục thanh toán, xóa nợ trên Giấy chứng nhận.

Với từng trường hợp cụ thể, ACC HCM hỗ trợ khách hàng rà soát thời điểm ghi nợ, chính sách áp dụng, chứng từ thanh toán và yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền. Qua đó, khách hàng có cơ sở thực hiện thủ tục phù hợp, hạn chế sai sót và tiết kiệm thời gian xử lý hồ sơ.

8. Câu hỏi thường gặp

Nhà tôi ghi nợ tiền sử dụng đất trên Sổ đỏ đã 7 năm thì bây giờ đi trả nợ tính thế nào?

Cách tính tiền sử dụng đất khi trả nợ phụ thuộc vào thời điểm ghi nợ và chính sách áp dụng đối với khoản nợ. Đối với khoản nợ thuộc chính sách ghi nợ trước đây, nếu quá thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán, số tiền phải trả có thể được xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ theo quy định áp dụng. Người sử dụng đất cần kiểm tra thời điểm ghi nợ trên Giấy chứng nhận và liên hệ cơ quan thuế để xác định chính xác số tiền phải nộp.

Có thể trả nợ tiền sử dụng đất từng đợt (trả góp) được không?

Việc thanh toán từng đợt phụ thuộc vào chính sách ghi nợ áp dụng cho trường hợp cụ thể. Người sử dụng đất cần thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền và hoàn thành nghĩa vụ tài chính để làm thủ tục xóa nợ.

Đất đang nợ tiền sử dụng đất thì có được làm thủ tục tách thửa hoặc sang tên thừa kế cho con cái không?

Việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan. Đối với thừa kế, người nhận thừa kế thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định pháp luật về đất đai, đồng thời xử lý nghĩa vụ tài chính còn lại theo trường hợp cụ thể.

Nợ tiền sử dụng đất có bị tính lãi không là vấn đề cần được làm rõ để tránh những hậu quả không mong muốn trong quản lý đất đai. Việc tuân thủ đúng hạn không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn bảo vệ quyền lợi lâu dài của bạn. Nếu đang gặp khó khăn, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay để nhận tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ pháp lý kịp thời, đảm bảo mọi thủ tục diễn ra suôn sẻ.