Tài sản sau khi hết hợp đồng thuê đất luôn là mối quan ngại lớn đối với người thuê, vì nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi kinh tế và trách nhiệm pháp lý. Việc xử lý không đúng cách có thể dẫn đến tranh chấp kéo dài, thậm chí mất mát tài sản. Trong bối cảnh các quy định mới của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, việc nắm rõ quy trình trở nên cấp thiết để bảo vệ lợi ích hợp pháp. Cùng ACC HCM khám phá các quy định cụ thể và cách thức thực hiện hiệu quả.
1. Quy trình tổng quan xử lý tài sản sau khi hết hợp đồng thuê đất
Khi hợp đồng thuê đất chấm dứt, việc xử lý tài sản sau khi hết hợp đồng thuê đất trước hết phải căn cứ vào hợp đồng và quy định pháp luật áp dụng đối với trường hợp cụ thể. Đối với quan hệ thuê tài sản, Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất, cần phân biệt thời điểm hết hợp đồng với thời điểm hết thời hạn sử dụng đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn, Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất phải xử lý tài sản gắn liền với đất để hoàn trả mặt bằng; nếu quá 24 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn sử dụng đất mà không xử lý tài sản thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.
Trước thời điểm chấm dứt, các bên nên kiểm tra hợp đồng, kiểm kê tài sản và thống nhất bằng văn bản phương án tháo dỡ, di dời, chuyển giao hoặc xử lý tài sản. Trường hợp pháp luật cho phép bán tài sản gắn liền với đất thuê, việc bán phải đáp ứng các điều kiện tương ứng, không mặc nhiên được thực hiện chỉ vì hợp đồng thuê sắp hết hạn.
Xem thêm: Mẫu giấy ủy quyền làm giấy tờ đất
2. Các hình thức xử lý tài sản sau khi hết hợp đồng thuê đất
Tài sản sau khi hết hợp đồng thuê đất có thể được xử lý theo nhiều phương án tùy thuộc vào loại tài sản, nguồn gốc hình thành, nội dung hợp đồng và quy định pháp luật về đất đai.
Thứ nhất, tháo dỡ và di dời tài sản. Đây là phương án thường được áp dụng khi người thuê không tiếp tục sử dụng đất và tài sản có thể tháo dỡ, di chuyển. Chi phí tháo dỡ, di dời và việc khôi phục mặt bằng được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật áp dụng.
Thứ hai, chuyển giao hoặc bán tài sản. Các bên có thể thỏa thuận về việc chuyển giao tài sản cho bên tiếp tục thuê đất nếu pháp luật cho phép và đáp ứng các điều kiện liên quan. Đối với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm, Điều 46 Luật Đất đai 2024 quy định tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng các điều kiện luật định, trong đó có yêu cầu tài sản được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định.
Thứ ba, tiếp tục sử dụng thông qua việc gia hạn. Nếu thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất có thời hạn và người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục đề nghị gia hạn theo Điều 172 Luật Đất đai 2024. Hồ sơ đề nghị gia hạn phải được nộp chậm nhất 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng.
Đối với trường hợp hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn, người sử dụng đất không nên tự ý bỏ lại nhà xưởng, công trình hoặc tài sản trên đất mà cần thực hiện việc xử lý tài sản theo quy định để hoàn trả mặt bằng.
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi hết hợp đồng thuê đất
Trong quá trình xử lý tài sản sau khi hết hợp đồng thuê đất, quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định dựa trên hợp đồng và quy định pháp luật tương ứng.
Đối với bên thuê, cần thực hiện đúng nghĩa vụ trả lại tài sản, đất hoặc mặt bằng theo thỏa thuận. Theo Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, nếu chậm trả tài sản thuê, bên cho thuê có quyền yêu cầu trả lại tài sản, thanh toán tiền thuê trong thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại; bên thuê còn có thể phải chịu phạt vi phạm nếu hợp đồng có thỏa thuận.
Đối với người sử dụng đất do Nhà nước cho thuê, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn, Điều 172 Luật Đất đai 2024 yêu cầu xử lý tài sản gắn liền với đất để hoàn trả mặt bằng. Quá 24 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn mà không xử lý tài sản thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất; trường hợp phải phá dỡ thì chủ sở hữu tài sản chịu chi phí phá dỡ.
Đối với bên cho thuê, quyền yêu cầu nhận lại đất hoặc tài sản phải được thực hiện theo hợp đồng và trình tự pháp luật. Bên cho thuê không đương nhiên được tự ý chiếm giữ, tháo dỡ hoặc định đoạt tài sản thuộc sở hữu của bên thuê khi chưa có căn cứ pháp lý hoặc thỏa thuận phù hợp.
>> Đọc thêm: Hướng dẫn chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê
4. Lưu ý quan trọng khi xử lý tài sản sau khi hết hợp đồng thuê đất
Chi phí tháo dỡ được xác định trước hết theo thỏa thuận trong hợp đồng. Riêng trường hợp hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn theo khoản 4 Điều 172 Luật Đất đai 2024, nếu phải phá dỡ tài sản thì chủ sở hữu tài sản chịu chi phí phá dỡ.
Trường hợp tài sản là nhà xưởng, công trình xây dựng hoặc tài sản khác gắn liền với đất, cần xác định tình trạng pháp lý của tài sản và quyền của người sử dụng đất theo hình thức thuê đất. Đối với đất được Nhà nước cho thuê, Luật Đất đai 2024 có quy định riêng về việc bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, đặc biệt đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
Nếu các bên thỏa thuận tháo dỡ, di dời tài sản, nên lập biên bản kiểm kê và bàn giao, xác định rõ thời hạn thực hiện, hiện trạng tài sản, trách nhiệm về chi phí và tình trạng mặt bằng sau khi hoàn trả.
Đối với trường hợp hết thời hạn sử dụng đất do Nhà nước cho thuê mà không được gia hạn, cần đặc biệt lưu ý mốc 24 tháng tại khoản 4 Điều 172 Luật Đất đai 2024. Đây là thời hạn liên quan trực tiếp đến việc Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất nếu người sử dụng đất không xử lý tài sản.
Ngoài ra, nên lưu giữ hợp đồng thuê đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản, hồ sơ xây dựng, chứng từ đầu tư, biên bản kiểm kê và biên bản bàn giao để làm căn cứ giải quyết nếu phát sinh tranh chấp.
Câu hỏi thường gặp
Ai chịu trách nhiệm chi phí tháo dỡ tài sản sau khi hết hợp đồng thuê đất?
Chi phí tháo dỡ được xác định trước hết theo thỏa thuận trong hợp đồng. Riêng trường hợp hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn theo khoản 4 Điều 172 Luật Đất đai 2024, nếu phải phá dỡ tài sản thì chủ sở hữu tài sản chịu chi phí phá dỡ.
Làm thế nào nếu không đạt được thỏa thuận về xử lý tài sản?
Các bên nên kiểm tra hợp đồng và thực hiện quyền, nghĩa vụ theo thỏa thuận và quy định pháp luật. Nếu phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu, nghĩa vụ bàn giao hoặc bồi thường mà không thể tự giải quyết, bên có quyền có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật.
Tài sản sau khi hết hợp đồng thuê đất có thể được bồi thường không?
Không phải mọi trường hợp hết hợp đồng thuê đất đều đương nhiên được bồi thường tài sản. Việc bồi thường phụ thuộc vào căn cứ phát sinh, loại quan hệ thuê, nội dung hợp đồng và trường hợp thu hồi đất cụ thể; riêng trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 172 Luật Đất đai 2024, nếu quá 24 tháng kể từ khi hết thời hạn sử dụng đất mà không xử lý tài sản thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất.
Chủ đất có được quyền giữ lại nhà xưởng do bên thuê xây không?
Không thể mặc nhiên xác định nhà xưởng thuộc về chủ đất chỉ vì hợp đồng thuê đã hết hạn. Quyền sở hữu và phương án xử lý nhà xưởng phải căn cứ vào hợp đồng, nguồn gốc tài sản và quy định pháp luật; các bên nên lập thỏa thuận về việc chuyển giao, mua bán hoặc tháo dỡ trước khi bàn giao mặt bằng.
Bên thuê không chịu dọn đồ, trả mặt bằng thì chủ nhà có được tự ý phá khóa vứt đồ ra đường không?
Bên cho thuê không nên tự ý phá khóa, vứt bỏ hoặc định đoạt tài sản của bên thuê. Theo Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, khi bên thuê chậm trả, bên cho thuê có quyền yêu cầu trả lại tài sản, yêu cầu thanh toán các khoản phát sinh và bồi thường thiệt hại theo quy định; nếu tranh chấp không được giải quyết bằng thỏa thuận, các bên có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Tài sản sau khi hết hợp đồng thuê đất cần được xử lý dựa trên hợp đồng, tình trạng pháp lý của tài sản và quy định của pháp luật đất đai, dân sự. Nếu đang bối rối với tình huống thực tế, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay để nhận tư vấn miễn phí từ chuyên gia.
Để lại một bình luận