ACC HỒ CHÍ MINH

Việc thuê đất mặt nước (bao gồm mặt nước ven biển, sông, hồ) để thực hiện các dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản, phát triển du lịch hay dịch vụ đang là xu hướng kinh tế tiềm năng. Tuy nhiên, không ít doanh nghiệp phải chịu phạt nặng do nộp hồ sơ sai cơ quan, không nắm rõ thẩm quyền phê duyệt. Bài viết dưới đây từ ACC HCM sẽ giúp bạn làm rõ thẩm quyền cho thuê đất mặt nước và quy trình chuẩn xác để dự án được triển khai thuận lợi, đúng pháp luật.

1. Đất mặt nước chuyên dùng là gì? Các loại đất mặt nước được phép cho thuê

Đất mặt nước bao gồm các vùng mặt nước ven biển, sông, hồ, đầm, ao được Nhà nước quản lý và có thể cho thuê để phục vụ mục đích kinh tế hợp pháp. Việc xác định đúng loại đất mặt nước là bước đầu tiên để xác định thẩm quyền cho thuê đất mặt nước theo quy định mới.
Xem thêm: Đất mặt nước chuyên dùng là gì?

2. Đất có mặt nước là ao, hồ, đầm do cơ quan nào quản lý?

Đất có mặt nước thuộc thẩm quyền quản lý của Nhà nước, được phân cấp cụ thể theo Luật Đất đai 2024 và Luật Tài nguyên nước 2023. Các cơ quan chuyên môn như Sở Tài nguyên và Môi trường hỗ trợ tiếp nhận hồ sơ và thẩm định trước khi trình cấp có thẩm quyền quyết định.

3. Cơ quan nào có thẩm quyền cho thuê đất mặt nước hiện nay?

Căn cứ theo quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024, tùy thuộc vào đối tượng thuê đất (là cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức trong và ngoài nước), thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và mặt nước được phân cấp rõ ràng cho các cấp Ủy ban nhân dân (UBND).

3.1. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp Tỉnh

UBND cấp tỉnh (Thành phố trực thuộc Trung ương hoặc Tỉnh) là cơ quan có thẩm quyền cao nhất tại địa phương trong việc quyết định cho thuê các diện tích đất lớn, đất dự án. Cụ thể:

• Cho thuê đất, mặt nước đối với tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

• Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

• Cho thuê mặt nước đối với các dự án nuôi trồng thủy sản, phát triển công nghiệp hoặc du lịch quy mô lớn.

3.2. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp Phường/Xã

UBND cấp Xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn thông qua hình thức đấu giá quyền thuê với thời hạn không quá 5 năm.

Lưu ý pháp lý quan trọng: UBND cấp Xã (Xã, Phường, Thị trấn) KHÔNG có thẩm quyền cho thuê đất, mặt nước để thực hiện các dự án đầu tư hoặc xây dựng nhà ở.

4. Điều kiện và thủ tục thuê đất mặt nước cho doanh nghiệp

4.1. Các điều kiện bắt buộc đối với người thuê đất

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.

• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.

• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án khác.

4.2. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm những gì?

Để thực hiện thủ tục xin thuê đất mặt nước, doanh nghiệp/thương nhân cần chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin giao đất, cho thuê đất (theo mẫu quy định mới nhất).
• Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập dự án.
• Bản thuyết minh dự án đầu tư (được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư).
• Bản vẽ trích đo địa chính khu đất, mặt nước dự kiến thuê (được phê duyệt).
• Báo cáo đánh giá tác động môi trường hoặc cam kết bảo vệ môi trường theo quy định pháp luật.

4.3. Quy trình các bước nộp và duyệt hồ sơ thuê mặt nước

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định và nộp tại Sở Nông nghiệp và Môi trường hoặc UBND cấp xã/phường tương ứng.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận thẩm định hồ sơ và lấy ý kiến các đơn vị liên quan.

Bước 3: Trình UBND cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định cho thuê đất mặt nước.

Bước 4: Ký hợp đồng thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi có quyết định.

5. Quy định về đơn giá và nghĩa vụ tài chính khi thuê đất mặt nước

Đơn giá thuê đất mặt nước được xác định theo khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm, phù hợp với Luật Đất đai 2024. Người thuê phải nộp tiền thuê đúng hạn và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định.

6. Những lưu ý cốt lõi tránh rủi ro khi làm thủ tục thuê mặt nước

Doanh nghiệp cần xác định chính xác cơ quan có thẩm quyền trước khi nộp hồ sơ để tránh bị trả lại hoặc xử phạt. Việc sử dụng đất mặt nước khi chưa có quyết định hợp pháp có thể bị coi là chiếm đất trái phép và bị xử lý nghiêm ngặt.

Xem thêm: Dịch vụ làm giấy tờ nhà đất tại TPHCM uy tín

7. Câu hỏi thường gặp

Thời hạn cho thuê đất mặt nước tối đa là bao nhiêu năm?

Theo quy định thông thường, thời hạn cho thuê đất mặt nước để thực hiện các dự án đầu tư là không quá 50 năm. Đối với các dự án lớn, vốn đầu tư chậm thu hồi hoặc tại các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời hạn tối đa có thể lên đến 70 năm.

UBND cấp Xã có được quyền ký hợp đồng cho thuê mặt nước hồ, đầm quá 5 năm không?

Không. UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất mặt nước thuộc quỹ đất công ích địa phương thông qua hình thức đấu giá, và thời hạn cho thuê tuyệt đối không quá 5 năm.

Nếu doanh nghiệp tự ý sử dụng mặt nước khi chưa có quyết định cho thuê của UBND cấp Tỉnh thì bị phạt thế nào?

Hành vi này được coi là chiếm đất/mặt nước trái phép. Doanh nghiệp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính từ hàng chục triệu đến hàng trăm triệu đồng, đồng thời buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất và nộp lại số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm.

Thẩm quyền cho thuê đất mặt nước đóng vai trò then chốt trong việc quản lý tài nguyên quốc gia, giúp các nhà đầu tư tiếp cận hợp pháp và bền vững. Việc nắm bắt rõ ràng các quy định không chỉ tránh rủi ro mà còn mở ra cơ hội phát triển kinh tế. Nếu bạn đang cần hỗ trợ thủ tục hoặc tư vấn pháp lý, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay để nhận sự đồng hành chuyên nghiệp từ đội ngũ chuyên gia.