ACC HỒ CHÍ MINH

Mua bán, góp vốn hoặc thừa kế đất đai dưới hình thức đồng sở hữu (sổ chung) đang ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, “chung nhau” luôn đi kèm với những rủi ro pháp lý phức tạp nếu các bên không có một tiếng nói chung rõ ràng bằng văn bản. Bài viết này, ACC HCM sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện về thỏa thuận đồng sở hữu đất, mẫu biên bản chuẩn pháp lý và những lưu ý để bảo vệ tài sản của chính mình theo quy định pháp luật hiện hành.

1. Thỏa thuận đồng sở hữu đất là gì?

1.1. Khái niệm sở hữu chung quyền sử dụng đất

Sở hữu chung quyền sử dụng đất phát sinh phổ biến trong các trường hợp thừa kế, góp vốn, mua chung hoặc sử dụng chung tài sản trong gia đình, vợ chồng.

Theo quy định pháp lý hiện hành, sở hữu chung đối với quyền sử dụng đất được chia làm hai hình thức cơ bản:

• Sở hữu chung theo phần: Mỗi người có tỷ lệ đóng góp tài chính và quyền định đoạt tương ứng với phần giá trị của mình (Ví dụ: Ông A góp 40%, Ông B góp 60% giá trị thửa đất). Tỷ lệ này sẽ là căn cứ để phân chia lợi ích hoặc nghĩa vụ sau này.

• Sở hữu chung hợp nhất: Là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu không được xác định đối với tài sản chung (thường áp dụng cho tài sản chung của vợ chồng hoặc các thành viên trong cùng một hộ gia đình).

1.3. Quy định mới về sổ đỏ đồng sở hữu

Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân khi nhiều người chung quyền sử dụng đất. Việc ghi nhận đầy đủ tên các đồng sở hữu hoặc người đại diện theo thỏa thuận được thực hiện chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo minh bạch và giảm tranh chấp.

2. Rủi ro thường gặp khi không có văn bản thỏa thuận đồng sở hữu

2.1. Khó khăn khi thế chấp, chuyển nhượng hoặc tặng cho

Thiếu thỏa thuận rõ ràng khiến thủ tục thế chấp, chuyển nhượng gặp trở ngại lớn vì cần chữ ký của tất cả các bên.

2.2. Tranh chấp trong việc định đoạt, khai thác giá trị đất

Các bên dễ xảy ra bất đồng về phân chia lợi ích hoặc định đoạt tài sản khi không có văn bản ràng buộc.

2.3. Rủi ro khi một trong các bên đồng sở hữu gặp rủi ro pháp lý cá nhân

Một bên gặp vấn đề pháp lý cá nhân (như phá sản, thi hành án) có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các đồng sở hữu còn lại.

3. Mẫu văn bản thỏa thuận đồng sở hữu đất chuẩn pháp lý (có Link tải)

Tải xuống PDF | Tải xuống Word

4. Hướng dẫn soạn thảo mẫu đơn xin xác nhận đồng sở hữu đất

Một biên bản thỏa thuận đồng sở hữu quyền sử dụng đất chặt chẽ cần đảm bảo đầy đủ các điều khoản sau:

• Thông tin nhân thân chi tiết: Họ tên, năm sinh, số CCCD/Hộ chiếu, địa chỉ thường trú và số điện thoại liên lạc của tất cả các bên tham gia góp vốn.

• Thông tin chi tiết về thửa đất: Ghi rõ số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, hình thức sử dụng và thông tin về Giấy chứng nhận (nếu đã có).

• Tỷ lệ góp vốn và phân chia tài sản: Xác định chính xác số tiền đóng góp của từng người (bằng số và bằng chữ), tỷ lệ phần trăm sở hữu tương ứng và vị trí mặt bằng thực tế được quyền khai thác (nếu có thể định vị).

• Cơ chế quản lý và định đoạt: Quy định rõ phương thức khai thác lợi ích (cho thuê, canh tác) và quy trình xử lý khi một trong các bên muốn chuyển nhượng phần vốn của mình cho người khác.

• Cam kết và phương thức giải quyết tranh chấp: Biện pháp xử lý khi có bên vi phạm thỏa thuận và cơ quan tài phán giải quyết mâu thuẫn.

5. Thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận đồng sở hữu đất

Việc công chứng văn bản thỏa thuận đồng sở hữu đất được thực hiện theo Luật Công chứng 2024.

5.1. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm những gì?

Các bên tham gia đồng sở hữu cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Dự thảo văn bản thỏa thuận đồng sở hữu đất (các bên có thể tự soạn hoặc yêu cầu công chứng viên soạn thảo).

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).

• Bản gốc CCCD/Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của tất cả các bên tham gia thỏa thuận.

• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân) nhằm xác định đây là tài sản riêng hay tài sản chung vợ chồng của từng cá nhân.

5.2. Cơ quan có thẩm quyền thực hiện công chứng

Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng có thẩm quyền.

5.3. Ký biên bản đồng sở hữu đất ở đâu hợp pháp?

Theo quy định, thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận đồng sở hữu đất phải được thực hiện tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng được cấp phép hành nghề, có thẩm quyền trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có thửa đất đó.

6. Bảng so sánh: Đất đồng sở hữu (Sổ chung) vs Đất sở hữu riêng

Xem thêm: Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai tại TPHCM chi tiết

7. Câu hỏi thường gặp

Đất đồng sở hữu có tự ý bán một nửa phần của mình được không?

Không thể tự ý bán nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của các bên đồng sở hữu còn lại, hoặc bạn phải thực hiện thủ tục tách thửa độc lập (nếu đủ điều kiện diện tích tối thiểu) trước khi chuyển nhượng.

Biên bản thỏa thuận đồng sở hữu viết tay có giá trị pháp lý không?

Biên bản viết tay chỉ có giá trị định hướng giữa các bên nhưng rất khó làm chứng cứ tuyệt đối trước Tòa và không đủ điều kiện để làm thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước. Văn bản này bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.

Ký tên chung sổ đỏ tối đa được bao nhiêu người?

Pháp luật hiện hành không quy định giới hạn tối đa số lượng người đứng tên chung trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, miễn là các bên có chung quyền lợi hợp pháp đối với thửa đất đó.

Một người trong sổ đồng sở hữu tự ý bán đất được không?

Hoàn toàn KHÔNG. Mọi giao dịch định đoạt (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp) đối với tài sản chung hợp nhất hoặc phần đất chưa định rõ vị trí đều phải có sự đồng ý bằng văn bản có công chứng của tất cả các đồng sở hữu.

Văn bản thỏa thuận đồng sở hữu đất tạo nền tảng vững chắc cho việc quản lý và sử dụng đất chung, tránh tranh chấp và bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ sở hữu. Liên hệ ACC HCM để được tư vấn và hỗ trợ soạn thảo mẫu văn bản thỏa thuận đồng sở hữu đất chuẩn pháp luật, phù hợp tình hình thực tế và giúp giải quyết các vấn đề liên quan một cách nhanh chóng, hiệu quả.