ACC HỒ CHÍ MINH

Đấu giá quyền sử dụng đất do Nhà nước tổ chức là kênh đầu tư an toàn, minh bạch với pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, để tham gia hiệu quả và tránh rủi ro bị loại hay mất tiền đặt trước, nhà đầu tư cần hiểu rõ bản thông báo đấu giá quyền sử dụng đất. Bài viết này sẽ cung cấp mẫu thông báo chuẩn, phân tích chi tiết các điều khoản quan trọng và giới thiệu dịch vụ tư vấn pháp lý đấu giá đất uy tín từ ACC HCM nhằm hỗ trợ nhà đầu tư hoàn thiện hồ sơ và tham gia đấu giá an toàn, đúng quy định.

1. Thông báo đấu giá quyền sử dụng đất là gì và ý nghĩa pháp lý?

1.1. Định nghĩa thông báo đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai

Thông báo đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản công khai thông tin về việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, giúp cá nhân, tổ chức nắm được tài sản đấu giá, điều kiện tham gia, thời gian, địa điểm và phương thức đấu giá.

Việc thông báo được thực hiện theo Luật Đấu giá tài sản 2016, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật 37/2024/QH15, cùng quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn. Nội dung thông báo phải bảo đảm công khai, minh bạch và không đặt thêm điều kiện tham gia trái quy định pháp luật.

1.2. Vai trò bảo đảm tính minh bạch, công khai và bình đẳng trong phân bổ tài nguyên đất

Thông báo đấu giá giúp người có nhu cầu tiếp cận thông tin về khu đất và chuẩn bị hồ sơ đúng thời hạn. Đây cũng là cơ sở để kiểm tra tính công khai của cuộc đấu giá, đối chiếu thông tin về tài sản, giá khởi điểm, tiền đặt trước và quy chế đấu giá.

Người tham gia cần đọc đồng thời thông báo và quy chế cuộc đấu giá, bởi thông báo thường tóm tắt các thông tin chính, còn quy chế quy định cụ thể trình tự đăng ký, cách thức trả giá và xử lý các tình huống tại cuộc đấu giá.

1.3. Các kênh công khai bắt buộc

Đối với bất động sản, tổ chức hành nghề đấu giá phải niêm yết việc đấu giá tại trụ sở tổ chức, nơi tổ chức cuộc đấu giá và UBND cấp xã nơi có bất động sản theo thời hạn luật định. Đồng thời, thông báo công khai được đăng ít nhất hai lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc địa phương nơi có tài sản và trên trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản; lần thông báo thứ hai phải được thực hiện ít nhất 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá.

>>> Đọc thêm: Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định

2. Tải mẫu thông báo đấu giá quyền sử dụng đất tham khảo (File Word)

Hiện nay, pháp luật không ban hành một mẫu thống nhất bắt buộc áp dụng cho mọi thông báo đấu giá quyền sử dụng đất. Nội dung thông báo được lập căn cứ vào hồ sơ, phương án đấu giá và thông tin cụ thể của từng cuộc đấu giá.

Dưới đây là mẫu thông báo đấu giá quyền sử dụng đất tham khảo, trình bày theo thể thức văn bản hành chính, gồm các nội dung như thông tin cơ quan có tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản, hình thức và phương thức đấu giá, thông tin quyền sử dụng đất, giá khởi điểm, phí tham gia, thời gian xem tài sản, nhận hồ sơ và thanh toán. Khi sử dụng, cần rà soát và cập nhật tên cơ quan, tổ chức, địa danh cùng các thông tin theo hồ sơ thực tế và quy định pháp luật áp dụng.

Tải xuống PDF | Tải xuống Word

3. Các nội dung cốt lõi bắt buộc phải có trong thông báo đấu giá đất

3.1. Thông tin chi tiết thửa đất: Vị trí, số thửa, tờ bản đồ, diện tích, quy hoạch 1/500

Thông báo cần nêu thông tin nhận diện tài sản đấu giá như vị trí, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng, hình thức giao đất hoặc cho thuê đất và thời hạn sử dụng. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, cần kiểm tra thông tin quy hoạch chi tiết 1/500 và các tài liệu quy hoạch liên quan theo hồ sơ được phê duyệt.

Người tham gia nên đối chiếu số thửa, tờ bản đồ, ranh giới và hiện trạng khu đất với tài liệu địa chính, hồ sơ đấu giá; không chỉ dựa vào mô tả hoặc hình ảnh quảng bá.

3.2. Giá khởi điểm, bước giá và phương thức đấu giá

Thông báo và quy chế đấu giá cần nêu giá khởi điểm, bước giá nếu áp dụng, phương thức trả giá và hình thức đấu giá. Hình thức có thể là đấu giá trực tiếp bằng lời nói, bỏ phiếu trực tiếp, bỏ phiếu gián tiếp hoặc đấu giá trực tuyến theo điều kiện và quy định áp dụng.

Người tham gia cần kiểm tra cách xác định bước giá, số vòng trả giá, cách xác định người trúng đấu giá và cách xử lý trường hợp có nhiều người trả cùng một mức giá.

3.3. Mức tiền đặt trước và tài khoản nộp tiền

Không áp dụng một tỷ lệ tiền đặt trước chung cho mọi trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. Theo Điều 39 Luật Đấu giá tài sản đã được sửa đổi, bổ sung, tiền đặt trước thông thường từ 5% đến 20% giá khởi điểm; đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư, mức đặt trước từ 10% đến 20%. Riêng tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị khu đất tính theo giá khởi điểm.

Thông báo cần ghi rõ số tiền đặt trước, thời hạn nộp, thông tin tài khoản và nội dung chuyển khoản. Người tham gia cần lưu chứng từ nộp tiền để đối chiếu khi cần thiết.

3.4. Thời gian, địa điểm bán hồ sơ, tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra thực địa thửa đất

Thông báo cần xác định thời gian, địa điểm tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá và thời hạn nộp tiền đặt trước. Nếu có tổ chức cho người tham gia xem tài sản, thông tin về thời gian, địa điểm và cách thức xem thực địa cũng cần được nêu rõ.

Người tham gia nên trực tiếp kiểm tra hiện trạng, đường tiếp cận, ranh giới, hạ tầng và các yếu tố có thể ảnh hưởng đến khả năng sử dụng đất. Việc xem thực địa không thay thế cho việc kiểm tra hồ sơ pháp lý và quy hoạch.

3.5. Thời gian và địa điểm chính thức tổ chức phiên đấu giá

Thông báo phải ghi rõ thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá hoặc cách thức tham gia nếu đấu giá trực tuyến. Người đăng ký cần kiểm tra thời hạn có mặt, giấy tờ cần xuất trình và quy định về người đại diện trong trường hợp tham gia thông qua người được ủy quyền.

>>> Đọc thêm: Mẫu đơn xin chậm nộp tiền sử dụng đất

4. Điều kiện pháp lý để cá nhân, doanh nghiệp được đăng ký tham gia đấu giá

4.1. Điều kiện đối với cá nhân, hộ gia đình (Năng lực hành vi, cam kết mục đích sử dụng)

Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện tại khoản 4 Điều 125 Luật Đất đai 2024, thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định và không thuộc trường hợp bị cấm tham gia đấu giá. Đối với trường hợp đấu giá đất để thực hiện dự án đầu tư, cá nhân còn phải đáp ứng điều kiện tương ứng và cam kết thành lập tổ chức kinh tế theo quy định nếu pháp luật yêu cầu.

Ngoài điều kiện theo pháp luật đất đai, người tham gia cần nộp hồ sơ đăng ký, tiền mua hồ sơ và tiền đặt trước đúng thời hạn theo thông báo, quy chế cuộc đấu giá.

4.2. Điều kiện đối với doanh nghiệp, tổ chức (Năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án)

Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện tại khoản 3 Điều 125 và Điều 122 Luật Đất đai 2024, Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP và quy định pháp luật có liên quan. Các nội dung cần lưu ý gồm:

• Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định;
• Đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án;
• Có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án theo yêu cầu pháp luật;
• Không thuộc trường hợp bị cấm tham gia đấu giá;
• Đáp ứng điều kiện về nhà ở, kinh doanh bất động sản nếu đấu giá đất để thực hiện dự án thuộc lĩnh vực này;
• Thực hiện nghĩa vụ tiền đặt trước và hồ sơ đăng ký theo thông báo, quy chế đấu giá.

4.3. Quy định siết chặt đối với tập đoàn kinh tế: Cấm công ty mẹ và công ty con cùng tham gia một thửa đất

Theo Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc dự án gồm một hay nhiều thửa đất phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Mục đích của quy định này là chống tình trạng quân xanh – quân đỏ, thông đồng, dìm giá hoặc thao túng thị trường đấu giá đất. Cụ thể, pháp luật quy định nghiêm cấm các trường hợp sau:

• Công ty mẹ và công ty con, hoặc các doanh nghiệp có chung cá nhân/tổ chức nắm giữ cổ phần hay phần vốn góp chi phối không được cùng đăng ký tham gia đấu giá đối với một thửa đất/khu đất.
• Trường hợp các công ty trong cùng một tập đoàn kinh tế hoặc hệ sinh thái doanh nghiệp có nhu cầu tham gia thì phải chủ động thỏa thuận cử duy nhất một đại diện đứng ra nộp hồ sơ tham gia đấu giá.

5. Quy trình 5 bước từ khi xem thông báo đến khi nhận bàn giao đất trúng đấu giá

Bước 1: Tra cứu thông báo đấu giá và đăng ký tham gia. Người có nhu cầu kiểm tra thông báo, quy chế đấu giá, hồ sơ pháp lý và điều kiện tham gia; sau đó nộp hồ sơ trong thời hạn quy định.

Bước 2: Xem thực địa và nộp tiền đặt trước. Kiểm tra hiện trạng khu đất, đối chiếu thông tin tài sản và nộp tiền đặt trước đúng tài khoản, thời hạn được thông báo.

Bước 3: Tham dự cuộc đấu giá và thực hiện trả giá. Người tham gia thực hiện đúng hình thức, trình tự và quy tắc trả giá theo quy chế cuộc đấu giá.

Bước 4: Công nhận kết quả trúng đấu giá. Cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá theo trình tự pháp luật đất đai.

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và thủ tục giao đất, cấp Giấy chứng nhận. Người trúng đấu giá nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế và thực hiện các thủ tục tiếp theo để được giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

6. Rủi ro kinh điển khiến người tham gia đấu giá bị mất tiền cọc hoặc bị hủy kết quả

6.1. Bị mất tiền đặt trước do nộp muộn hoặc rút lại giá đã trả

Theo Điều 39 Luật Đấu giá tài sản đã được sửa đổi, bổ sung, người tham gia đấu giá có thể không được nhận lại tiền đặt trước trong các trường hợp luật định, chẳng hạn:

• Đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham dự cuộc đấu giá, không thuộc trường hợp bất khả kháng hoặc sự kiện bất khả kháng theo quy định;
• Bị truất quyền tham gia đấu giá do có hành vi vi phạm thuộc trường hợp luật định;
• Từ chối ký biên bản đấu giá sau khi được công bố là người trúng đấu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;
• Rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận trong trường hợp pháp luật quy định phải xử lý tiền đặt trước.

6.2. Hành vi bỏ cọc sau khi trúng đấu giá và chế tài liên quan

• Trường hợp người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá theo quy định, cơ quan có thẩm quyền có thể hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá và xử lý khoản tiền đặt cọc theo pháp luật đất đai. Theo quy định tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP, trường hợp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong thời hạn luật định, cơ quan thuế thông báo để cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả; người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc theo quy định.
• Ngoài hậu quả về tiền đặt cọc và kết quả đấu giá, hành vi thông đồng, dìm giá, cung cấp thông tin sai lệch hoặc vi phạm quy định về đấu giá có thể bị xử lý tùy tính chất, mức độ. Việc cấm tham gia đấu giá chỉ áp dụng khi có căn cứ và quyết định của người có thẩm quyền theo quy định pháp luật

7. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai, rà soát hồ sơ đấu giá và hỗ trợ thủ tục cấp sổ đỏ trọn gói

Nhằm hạn chế tối đa rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, ACC HCM cung cấp giải pháp tư vấn toàn diện bao gồm:

• Tư vấn và thẩm định hồ sơ pháp lý: Kiểm tra quy hoạch, nguồn gốc thửa đất, tính hợp lệ của thông báo đấu giá và quy chế tham gia đấu giá.
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ đăng ký: Soạn thảo và hoàn thiện đầy đủ giấy tờ năng lực tài chính, văn bản cam kết và hồ sơ đăng ký theo quy định đối với cá nhân, doanh nghiệp.
• Đại diện & đồng hành trong phiên đấu giá: Hướng dẫn chi tiết quy trình nộp tiền đặt trước, quy tắc trả giá và xử lý các tình huống phát sinh tại phiên đấu giá.
• Thủ tục sau trúng đấu giá trọn gói: Hỗ trợ thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) nhanh chóng, đúng hạn.

8. Câu hỏi thường gặp

Sau khi trúng đấu giá đất, trong bao lâu thì phải nộp đủ 100% tiền sử dụng đất?

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền cho người trúng đấu giá. Người trúng đấu giá phải nộp đủ tiền theo thời hạn ghi trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt và thông báo của cơ quan thuế, theo khoản 9 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP.

Người tham gia đấu giá không trúng thì khi nào được nhận lại khoản tiền đặt trước?

Người tham gia đấu giá không trúng được nhận lại tiền đặt trước và tiền lãi phát sinh (nếu có) trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá, trừ trường hợp thuộc diện không được nhận lại tiền đặt trước theo khoản 6 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016, được sửa đổi, bổ sung năm 2024.

Người trúng đấu giá đất xong bỏ cọc thì bị xử lý như thế nào?

Người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền theo thời hạn trong phương án đấu giá đã được phê duyệt sẽ bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá và không được nhận lại tiền đặt cọc. Trường hợp đã nộp nhiều hơn tiền đặt cọc, người trúng đấu giá được Nhà nước hoàn trả phần chênh lệch. Căn cứ điểm c khoản 9 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP.

Thông báo đấu giá quyền sử dụng đất là yếu tố cốt lõi đảm bảo quy trình đấu giá diễn ra công bằng và hợp pháp, giúp người tham gia nắm bắt cơ hội đầu tư hiệu quả. Để tránh sai sót và nhận tư vấn chuyên sâu về mẫu biểu hoặc thủ tục, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay. Đội ngũ luật sư của chúng tôi sẽ sẵn sàng hỗ trợ bạn hoàn tất mỗi bước một cách chuyên nghiệp và nhanh chóng.