ACC HỒ CHÍ MINH

Thu tiền sử dụng đất với diện tích tăng thêm là một trong những thủ tục hành chính quan trọng mà người sử dụng đất cần nắm rõ khi có sự thay đổi về ranh giới, diện tích thửa đất sau quá trình đo đạc, đăng ký biến động. Việc hiểu đúng quy định giúp cá nhân, tổ chức chủ động trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, tránh các rủi ro pháp lý không đáng có. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin chi tiết và cập nhật nhất về vấn đề này, đồng hành cùng ACC HCM để bạn đọc có cái nhìn toàn diện.

1. Thu tiền sử dụng đất với diện tích tăng thêm

Thu tiền sử dụng đất với diện tích tăng thêm là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và thu khoản tiền từ người sử dụng đất khi diện tích đất thực tế của họ sau khi đo đạc, kiểm tra lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Tình huống này thường phát sinh khi người dân tự ý lấn chiếm, hoặc do sai sót trong quá trình đo đạc trước đây, hoặc khi Nhà nước thực hiện việc rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích chênh lệch này phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định. Cụ thể, nếu diện tích tăng thêm không do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai mà do sai số đo đạc hoặc do ranh giới thửa đất thay đổi do thiên tai, sạt lở thì việc xử lý sẽ khác so với trường hợp người sử dụng đất cố tình lấn chiếm. Nghị định 103/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về căn cứ, phương pháp xác định và quy trình thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này, đảm bảo tính công khai, minh bạch và đúng pháp luật.

Việc nắm rõ các quy định này không chỉ giúp người dân chủ động trong việc kê khai, nộp nghĩa vụ tài chính mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, tránh bị xử phạt vi phạm hành chính do không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định.

2. Các trường hợp xác định diện tích đất tăng thêm

Việc xác định diện tích đất tăng thêm để thu tiền sử dụng đất được phân chia dựa trên nguồn gốc và tính chất của phần diện tích chênh lệch. Căn cứ vào Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, có thể phân loại thành các trường hợp chính sau đây:

• Trường hợp 1: Diện tích tăng thêm do sai số đo đạc hoặc do thay đổi địa hình tự nhiên. Đây là trường hợp ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng kết quả đo đạc mới cho ra diện tích lớn hơn so với Giấy chứng nhận cũ. Người sử dụng đất không vi phạm pháp luật, không lấn chiếm. Trong trường hợp này, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
• Trường hợp 2: Diện tích tăng thêm do người sử dụng đất tự ý lấn chiếm. Nếu phần diện tích tăng thêm nằm ngoài ranh giới đã được cấp Giấy chứng nhận và có hành vi lấn chiếm đất công, đất của người khác hoặc đất chưa sử dụng, thì tùy theo mức độ vi phạm, cơ quan chức năng sẽ xử lý theo quy định. Nếu đủ điều kiện hợp thức hóa, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo mức giá đất cụ thể và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi lấn chiếm.
• Trường hợp 3: Diện tích tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhưng chưa làm thủ tục đăng ký biến động. Khi người sử dụng đất nhận chuyển nhượng thêm phần diện tích liền kề nhưng chưa thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa theo quy định, dẫn đến diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận. Trường hợp này cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động và nộp các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất.

Việc phân loại chính xác từng trường hợp là cơ sở quan trọng để xác định mức thu và trình tự thực hiện nghĩa vụ tài chính, tránh gây khó khăn, phiền hà cho người dân trong quá trình giải quyết hồ sơ.

3. Căn cứ và phương pháp xác định tiền sử dụng đất

Để tính toán chính xác số tiền sử dụng đất phải nộp cho phần diện tích tăng thêm, cơ quan chức năng sẽ dựa trên các căn cứ pháp lý và phương pháp cụ thể được quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Việc xác định này đảm bảo tính khách quan, đúng quy định và phù hợp với giá trị thị trường tại thời điểm xác lập nghĩa vụ tài chính.

• Căn cứ đầu tiên là nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất: Theo đó, diện tích đất tăng thêm được xác định dựa trên hồ sơ địa chính, bản đồ đo đạc mới nhất và các giấy tờ liên quan đến quá trình sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất.
• Căn cứ thứ hai là giá đất cụ thể: Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất đối với diện tích tăng thêm được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định công nhận kết quả sử dụng đất. Trong trường hợp diện tích tăng thêm nằm ở vị trí có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, giá đất được xác định theo từng vị trí tương ứng. Nghị định 103/2024/NĐ-CP cũng quy định rõ việc áp dụng giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định trong từng trường hợp cụ thể để đảm bảo sự phù hợp với thực tế.

Phương pháp xác định tiền sử dụng đất được thực hiện theo công thức: Diện tích đất tăng thêm (m²) nhân với giá đất cụ thể (đồng/m²) tại thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất có thể được áp dụng các chính sách ưu đãi, miễn giảm theo quy định của pháp luật nếu thuộc đối tượng được hưởng.

4. Trình tự, thủ tục thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khi có nhu cầu hợp thức hóa diện tích đất tăng thêm hoặc khi cơ quan nhà nước có thông báo về việc xác định nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất cần thực hiện theo một quy trình cụ thể. Quy trình này được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân và tính hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai. Dưới đây là các bước cơ bản mà người sử dụng đất cần nắm rõ:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị xác định nghĩa vụ tài chính

Người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ hoàn chỉnh bao gồm: đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai (theo mẫu), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc, biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất (nếu có), bản trích đo địa chính thửa đất do cơ quan có thẩm quyền thực hiện, và các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất. Hồ sơ cần được nộp tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận và thẩm tra hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan chức năng sẽ hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung trong thời hạn quy định. Sau khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan chuyên môn sẽ tiến hành thẩm tra, xác minh thực địa (nếu cần thiết) để xác định chính xác diện tích đất tăng thêm, nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất. Quá trình này đảm bảo tính chính xác trước khi đưa ra quyết định thu tiền.

Bước 3: Xác định và thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp

Căn cứ vào kết quả thẩm tra, cơ quan thuế phối hợp với cơ quan nông nghiệp và môi trường xác định số tiền sử dụng đất phải nộp dựa trên diện tích tăng thêm và giá đất cụ thể. Sau đó, cơ quan thuế sẽ ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất gửi đến người sử dụng đất. Thông báo này ghi rõ số tiền phải nộp, thời hạn nộp và các thông tin liên quan khác. Người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ các thông tin trong thông báo để đảm bảo tính chính xác.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và hoàn tất thủ tục

Người sử dụng đất thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế trong thời hạn quy định (thường là 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo). Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất nộp lại biên lai, chứng từ nộp tiền cho cơ quan đăng ký đất đai để được cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc hoàn tất thủ tục này giúp người sử dụng đất yên tâm về mặt pháp lý đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng.

5. Câu hỏi thường gặp

Diện tích đất tăng thêm do sai số đo đạc có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, trường hợp diện tích đất tăng thêm do sai số đo đạc hoặc do thay đổi địa hình tự nhiên mà ranh giới thửa đất không thay đổi thì người sử dụng đất vẫn phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch. Tuy nhiên, mức thu sẽ được xác định theo giá đất cụ thể tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận và không bị xử phạt vi phạm hành chính.

Thời hạn nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích tăng thêm là bao lâu?

Theo quy định hiện hành, thời hạn nộp tiền sử dụng đất được ghi rõ trong thông báo của cơ quan thuế, thường là 30 ngày kể từ ngày ký thông báo. Trong thời hạn này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ. Nếu quá thời hạn mà chưa nộp, người sử dụng đất có thể bị tính tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Nếu không đồng ý với số tiền sử dụng đất được thông báo thì phải làm gì?

Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng ý với số tiền sử dụng đất được thông báo, người sử dụng đất có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Cụ thể, người sử dụng đất có thể nộp đơn khiếu nại đến cơ quan đã ra thông báo thu tiền sử dụng đất trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận được thông báo. Ngoài ra, người sử dụng đất cũng có thể khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nếu không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại.

Việc thực hiện đúng các quy định về Thu tiền sử dụng đất với diện tích tăng thêm không chỉ là nghĩa vụ mà còn là quyền lợi của người sử dụng đất trong việc hợp thức hóa toàn bộ diện tích đất hợp pháp của mình. Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ thực hiện thủ tục một cách nhanh chóng, hiệu quả, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay.