Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là một quy trình pháp lý thiết yếu, giúp cá nhân và tổ chức quản lý tài sản đất đai hiệu quả, đáp ứng nhu cầu sử dụng, chuyển nhượng, hoặc kế thừa. Cùng ACC HCM, bài viết này cung cấp hướng dẫn toàn diện về thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, từ định nghĩa, điều kiện, quy trình, đến chi phí và các lưu ý quan trọng.
1. Tách thửa và hợp thửa đất là gì?
Tách thửa đất là quá trình chia một thửa đất lớn thành nhiều thửa nhỏ hơn, mỗi thửa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt. Thủ tục này thường áp dụng khi cá nhân muốn chia đất cho con cái, chuyển nhượng một phần đất, hoặc đáp ứng yêu cầu quy hoạch. Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, tách thửa phải tuân thủ các điều kiện về diện tích tối thiểu và quy hoạch địa phương.
Ngược lại, hợp thửa đất là việc gộp nhiều thửa đất liền kề thành một thửa duy nhất, nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất hoặc đáp ứng mục đích cụ thể như xây dựng công trình lớn. Hợp thửa cũng yêu cầu các thửa đất có cùng mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng, theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Quy trình này giúp đơn giản hóa quản lý đất đai và tăng giá trị sử dụng của tài sản.
Cả hai thủ tục đều đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quyền lợi pháp lý của người sử dụng đất. Tại các đô thị lớn như TP.HCM, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định rõ ràng về diện tích tối thiểu và các yêu cầu kỹ thuật, giúp đảm bảo tính thống nhất và phù hợp với quy hoạch đô thị.
2. Điều kiện để thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
Để thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất, người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện pháp lý và kỹ thuật nghiêm ngặt.
Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, còn trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp hoặc bị kê biên để thi hành án. Ngoài ra, thửa đất cần có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng. Đối với tách thửa, các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh, ví dụ, tại TP.HCM là 36m² cho đất ở với chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên, theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND.
Đối với hợp thửa, các thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, và hình thức trả tiền thuê đất. Nếu các thửa đất khác nhau về các yếu tố này, cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng trước khi hợp thửa. Quy hoạch sử dụng đất tại địa phương cũng là yếu tố quyết định, vì đất nằm trong khu vực quy hoạch treo sẽ không được phép tách hoặc hợp thửa, theo khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024.
>>> Xem thêm tại đây Dịch vụ tách thửa tại TPHCM uy tín
3. Quy trình thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất
Quy trình tách thửa hoặc hợp thửa đất được chuẩn hóa để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả. Việc tuân thủ các bước cụ thể giúp bạn hoàn thành thủ tục đúng thời hạn và tránh sai sót.
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đầy đủ và nộp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thuộc địa bàn cấp tỉnh. Hồ sơ cần được kiểm tra kỹ để đảm bảo tính hợp lệ trước khi nộp.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ trong vòng 03 ngày làm việc. Nếu hồ sơ thiếu hoặc không đúng, bạn sẽ nhận được thông báo bổ sung. Trường hợp hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả.
Bước 3: Thẩm định và xác nhận điều kiện
Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành thẩm định thông tin thửa đất, đối chiếu với các quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024. Trong vòng 05 ngày làm việc, cơ quan xác nhận điều kiện tách thửa/hợp thửa và cập nhật thông tin vào Đơn đề nghị và Bản vẽ tách thửa/hợp thửa. Nếu không đủ điều kiện, hồ sơ sẽ bị trả lại kèm lý do cụ thể.
Bước 4: Cập nhật và cấp Giấy chứng nhận
Nếu không có thay đổi về người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận mới trong vòng 12 ngày làm việc. Trong trường hợp có thay đổi người sử dụng đất, cần thực hiện thêm thủ tục đăng ký biến động hoặc chuyển nhượng theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Bước 5: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận mới tại nơi nộp hồ sơ hoặc qua dịch vụ bưu chính. Thời gian giải quyết tối đa là 15 ngày làm việc, trừ các khu vực vùng sâu, vùng xa (tăng thêm 05 ngày), theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025.
4. Hồ sơ cần chuẩn bị để tách thửa hoặc hợp thửa đất
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa đất bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21.
- Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22, do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép thực hiện.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc để đối chiếu hoặc bản sao công chứng/chứng thực).
- Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa/hợp thửa (nếu có).
- Văn bản đồng thuận của các thành viên trong hộ gia đình (nếu là đất hộ gia đình), theo khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015.
Hồ sơ cần được kiểm tra kỹ lưỡng để đảm bảo thông tin thống nhất, đặc biệt là sơ đồ thửa đất và kích thước. Nếu thửa đất không có sơ đồ hoặc thông tin không rõ ràng, bạn cần trích lục bản đồ địa chính trước khi nộp. Hồ sơ có thể nộp trực tiếp, qua bưu chính, hoặc trực tuyến trên Cổng dịch vụ công Quốc gia, nhưng phải đảm bảo các bản sao được công chứng/chứng thực theo quy định.
Một lưu ý quan trọng là đối với đất hộ gia đình, cần có sự đồng thuận của tất cả thành viên từ 15 tuổi trở lên. Việc thiếu văn bản đồng thuận có thể dẫn đến việc hồ sơ bị từ chối, gây mất thời gian và công sức.
5. Chi phí thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, các khoản chi phí bao gồm:
- Lệ phí địa chính: Tối đa 100.000 đồng/giấy cho cấp mới, 50.000 đồng/lần cho cấp lại hoặc bổ sung thông tin.
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị tài sản, theo Nghị định 175/2025/NĐ-CP.
- Phí trích lục bản đồ địa chính: Tối đa 15.000 đồng/lần.
- Phí trích đo địa chính: Từ 300.000 – 800.000 đồng/lần, tùy địa phương và diện tích thửa đất.
- Phí thẩm định hồ sơ: Từ 500.000 – 2.000.000 đồng, tùy quy mô và vị trí thửa đất.
Các khoản phí có thể thay đổi tùy theo quy định của từng địa phương, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP.HCM hoặc Hà Nội. Nếu thuê đơn vị đo đạc bên ngoài, chi phí có thể tăng thêm, dao động từ 1.000.000 – 3.000.000 đồng tùy theo độ phức tạp của thửa đất. Để biết chính xác, bạn nên liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể.
Ngoài ra, nếu thủ tục liên quan đến chuyển nhượng hoặc tặng cho, bạn cần nộp thêm thuế thu nhập cá nhân theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung 2020) hoặc thuế giá trị gia tăng theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, tùy trường hợp. Việc tính toán chính xác các khoản thuế này cần dựa trên giá trị đất đai tại thời điểm thực hiện.
6. Lợi ích của việc sử dụng dịch vụ tại ACC HCM
Sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp giúp đơn giản hóa quy trình tách thửa hoặc hợp thửa đất, đặc biệt trong bối cảnh pháp lý phức tạp. ACC HCM là đơn vị uy tín, cung cấp giải pháp toàn diện để hỗ trợ bạn hoàn thành thủ tục nhanh chóng và hiệu quả.
ACC HCM sở hữu đội ngũ chuyên gia pháp lý am hiểu sâu rộng về Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan tại TP.HCM. Chúng tôi hỗ trợ từ việc tư vấn điều kiện, chuẩn bị hồ sơ, đến đại diện làm việc với cơ quan nhà nước, đảm bảo quy trình diễn ra suôn sẻ. Với kinh nghiệm xử lý hàng trăm trường hợp tách thửa và hợp thửa, ACC HCM cam kết mang lại sự an tâm và tiết kiệm thời gian cho khách hàng.
Chi phí dịch vụ tại ACC HCM được công khai minh bạch, không phát sinh ngoài dự kiến. Chúng tôi cũng cung cấp dịch vụ kiểm tra quy hoạch và trích đo địa chính, giúp bạn hoàn thiện hồ sơ một cách chính xác. Bằng cách lựa chọn ACC HCM, bạn không chỉ tiết kiệm công sức mà còn đảm bảo quyền lợi pháp lý tối đa trong mọi giao dịch đất đai.
>>> Xem thêm tại đây Có được thế chấp đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng?
7. Câu hỏi thường gặp về thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất
Dưới đây là những câu hỏi phổ biến về thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, kèm câu trả lời chi tiết để giải đáp thắc mắc và hỗ trợ bạn thực hiện thủ tục hiệu quả.
Đất không đủ diện tích tối thiểu có được tách thửa không?
Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh, ví dụ, 36m² cho đất ở tại TP.HCM. Nếu không đủ, bạn cần hợp thửa với thửa đất liền kề để đáp ứng yêu cầu hoặc xin miễn trừ trong các trường hợp đặc biệt.
Hợp thửa đất khác thời hạn sử dụng có được không?
Không, các thửa đất hợp thửa phải có cùng mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, và hình thức trả tiền thuê đất, theo khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Nếu khác nhau, bạn cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng trước khi hợp thửa.
Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa là bao lâu?
Theo Quyết định 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025, thời gian giải quyết tối đa là 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với vùng sâu, vùng xa, thời gian có thể kéo dài thêm 05 ngày. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Có thể nộp hồ sơ trực tuyến không?
Có, bạn có thể nộp hồ sơ qua Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh, theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Tuy nhiên, hồ sơ trực tuyến cần được số hóa từ bản chính hoặc bản sao công chứng/chứng thực để đảm bảo tính hợp lệ.
Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất là bước quan trọng để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, đảm bảo quyền lợi pháp lý và tối ưu hóa giá trị tài sản. Việc tuân thủ đúng quy trình và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ không chỉ giúp bạn tránh rủi ro mà còn tiết kiệm thời gian, chi phí. Để đảm bảo quy trình diễn ra nhanh chóng và chính xác, hãy liên hệ ACC HCM để được hỗ trợ toàn diện.
Để lại một bình luận