Trích đo bản đồ địa chính là khâu kỹ thuật mang tính pháp lý then chốt đối với các thửa đất chưa có bản đồ địa chính chính quy, đất có biến động ranh giới, diện tích hoặc chuẩn bị thực hiện thủ tục phân lô tách thửa. Tuy nhiên, rất nhiều người dân và doanh nghiệp gặp tình trạng hồ sơ bị trả lại, thời gian kéo dài hàng tháng do chọn sai đơn vị đo đạc, lập biên bản ký giáp ranh không đúng quy cách hoặc bản vẽ không đạt chuẩn để cơ quan nhà nước kiểm tra nội nghiệp. Bài viết dưới đây của ACC HCM sẽ hướng dẫn toàn bộ quy trình, hồ sơ và kinh nghiệm thực hiện thủ tục trích đo bản đồ địa chính chuẩn xác, tiết kiệm thời gian nhất.
1. Trích đo bản đồ địa chính là gì và trường hợp nào bắt buộc phải thực hiện?
1.1. Khái niệm trích đo địa chính thửa đất theo Luật Đất đai
Trích đo bản đồ địa chính là việc đo đạc, thể hiện kết quả xác định ranh giới, diện tích, số thứ tự thửa đất, loại đất và các thông tin liên quan trên mảnh trích đo bản đồ địa chính theo yêu cầu kỹ thuật. Theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 23/2025/TT-BNNMT, mảnh trích đo bản đồ địa chính được lập để thể hiện kết quả trích đo đối với thửa đất hoặc khu đất; tại nơi chưa có bản đồ địa chính, mảnh trích đo sau khi được phê duyệt có giá trị như tờ bản đồ địa chính trong phạm vi sử dụng theo quy định.
Việc trích đo, lập và thể hiện mảnh trích đo phải đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật về đo đạc, xác định ranh giới và lập bản đồ địa chính theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT và các văn bản sửa đổi, bổ sung hiện hành.
1.2. Các trường hợp bắt buộc phải thực hiện trích đo
Trích đo địa chính được thực hiện khi hồ sơ hoặc yêu cầu quản lý đất đai cần xác định, thể hiện lại thông tin về thửa đất mà bản đồ địa chính hoặc tài liệu địa chính hiện có chưa đáp ứng yêu cầu. Một số trường hợp thường gặp gồm:
- Nơi chưa có bản đồ địa chính và hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cần có mảnh trích đo bản đồ địa chính.
- Thửa đất có thay đổi về ranh giới, kích thước, diện tích hoặc thông tin cần được đo đạc xác định theo quy định.
- Thực hiện đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động mà thủ tục tương ứng yêu cầu kết quả trích đo.
- Một số trường hợp tách thửa, hợp thửa hoặc thực hiện thủ tục đất đai khác mà cơ quan có thẩm quyền yêu cầu đo đạc, chỉnh lý hoặc trích đo.
Đối với hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận tại nơi chưa có bản đồ địa chính, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện công việc theo thẩm quyền; trường hợp hồ sơ chưa có mảnh trích đo thì đề nghị đơn vị đo đạc có giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện. Đơn vị đo đạc thực hiện trích đo trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của cấp xã trong trường hợp thuộc quy định này.
1.3. Giá trị pháp lý của bản trích đo trong hồ sơ cấp mới và đăng ký biến động đất đai
Mảnh trích đo bản đồ địa chính là sản phẩm kỹ thuật thể hiện kết quả đo đạc về thửa đất, được sử dụng theo mục đích và thủ tục đất đai cụ thể. Việc lập, ký xác nhận và ký duyệt mảnh trích đo được thực hiện theo Điều 23 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, đồng thời phải phù hợp với thẩm quyền được phân định theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP và các văn bản hiện hành.
Mảnh trích đo không thay thế Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không tự xác lập quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
>>> Đọc thêm: Phần gạch chéo trên sổ hồng có ý nghĩa gì?
2. Cơ quan nào có thẩm quyền thực hiện và nghiệm thu trích đo địa chính?
2.1. Đơn vị đo đạc có Giấy phép hoạt động đo đạc bản đồ hợp pháp
Hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thuộc danh mục hoạt động đo đạc và bản đồ phải có giấy phép. Theo Điều 51, Điều 52 Luật Đo đạc và bản đồ 2018 và Điều 29, Điều 30 Nghị định 27/2019/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung, tổ chức thực hiện hoạt động thuộc danh mục phải có giấy phép phải đáp ứng các điều kiện về chức năng hoạt động, nhân lực kỹ thuật, người phụ trách kỹ thuật và phương tiện, thiết bị, công nghệ phù hợp.
Do đó, người sử dụng đất nên lựa chọn đơn vị có giấy phép hoạt động đo đạc và bản đồ với nội dung đo đạc, thành lập bản đồ địa chính phù hợp để thực hiện công việc.
2.2. Thẩm quyền kiểm tra, xác nhận nội nghiệp của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai
Thẩm quyền ký xác nhận, ký duyệt mảnh trích đo được xác định theo Điều 23 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT và quy định phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp.
Đối với trường hợp trích đo phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã thực hiện ký xác nhận mảnh trích đo theo quy định. Đối với trường hợp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân theo quy định của Điều 23, người kiểm tra phục vụ ký duyệt của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ký xác nhận tại vị trí của đơn vị kiểm tra theo quy định.
3. Hồ sơ cần chuẩn bị để làm thủ tục trích đo bản đồ địa chính
3.1. Phiếu yêu cầu trích đo địa chính thửa đất (Theo mẫu quy định)
Hồ sơ được xác định theo mục đích thực hiện trích đo và thủ tục đất đai tương ứng. Trường hợp trích đo phục vụ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động thì người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ theo thủ tục tương ứng quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP và các văn bản có liên quan.
Trường hợp thuộc thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận tại nơi chưa có bản đồ địa chính, nếu hồ sơ chưa có mảnh trích đo thì cơ quan có thẩm quyền cấp xã đề nghị đơn vị đo đạc có giấy phép thực hiện trích đo theo quy định.
3.2. Bản sao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ nhân thân
Tùy từng thủ tục, người sử dụng đất cung cấp giấy tờ liên quan đến thửa đất và người sử dụng đất để đơn vị đo đạc có căn cứ xác định thông tin thửa đất. Theo Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, người sử dụng đất, người quản lý đất cung cấp bản photocopy giấy tờ liên quan đến thửa đất cho đơn vị đo đạc để làm căn cứ xác định người sử dụng đất, người quản lý đất và thông tin liên quan.
Các giấy tờ thường có thể gồm:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và giấy tờ khác có liên quan.
- Giấy tờ nhân thân hoặc pháp lý của người sử dụng đất: Căn cước hoặc giấy tờ định danh phù hợp đối với cá nhân; giấy tờ pháp lý của tổ chức trong trường hợp người sử dụng đất là tổ chức.
Thành phần hồ sơ cụ thể có thể khác nhau tùy thủ tục mà mảnh trích đo được sử dụng để giải quyết.
3.3. Văn bản ủy quyền (nếu nhờ cá nhân/đơn vị dịch vụ thực hiện thay)
Trường hợp người sử dụng đất ủy quyền cho người khác thực hiện công việc thay mình thì chuẩn bị văn bản ủy quyền và giấy tờ của người được ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự và yêu cầu của thủ tục cụ thể.
Đối với việc thuê đơn vị đo đạc, người sử dụng đất có thể ký hợp đồng dịch vụ đo đạc với đơn vị có đủ điều kiện, giấy phép phù hợp để thực hiện công việc theo thỏa thuận..
>>> Đọc thêm: Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất chi tiết
4. Quy trình 5 bước thực hiện thủ tục trích đo bản đồ địa chính chuẩn xác
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ và xác định yêu cầu đo đạc
Người sử dụng đất cung cấp hồ sơ, giấy tờ liên quan đến thửa đất. Đơn vị đo đạc xác định phạm vi, mục đích trích đo, tài liệu địa chính hiện có và yêu cầu kỹ thuật của hồ sơ.
Bước 2: Xác định ranh giới, mốc giới và đo đạc thực địa
Đơn vị đo đạc phối hợp với người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề và các bên liên quan để xác định ranh giới, mốc giới theo Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, sau đó thực hiện đo đạc chi tiết thửa đất bằng phương pháp, thiết bị phù hợp.
Bước 3: Lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
Kết quả xác định ranh giới được thể hiện trên bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo mẫu quy định. Trường hợp có tranh chấp về ranh giới thì bản mô tả thể hiện đồng thời ranh giới theo hiện trạng và ý kiến của các bên tranh chấp.
Bước 4: Biên tập mảnh trích đo và hoàn thiện sản phẩm
Đơn vị đo đạc xử lý kết quả đo, xác định diện tích, tọa độ, kích thước và các thông tin cần thiết để lập mảnh trích đo bản đồ địa chính theo quy định kỹ thuật. Mảnh trích đo được lập theo các tỷ lệ phù hợp quy định tại Thông tư 26/2024/TT-BTNMT.
Bước 5: Kiểm tra, ký xác nhận và ký duyệt theo thẩm quyền
Sản phẩm được kiểm tra, ký xác nhận và ký duyệt bởi các chủ thể có thẩm quyền theo Điều 23 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT và quy định về phân định thẩm quyền hiện hành. Đối với hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền cấp xã, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã thực hiện theo quy định tương ứng.
5. Chi phí và thời gian thực hiện trích đo bản đồ địa chính
5.1. Đơn giá trích đo tính theo diện tích, loại đất và địa hình khu vực
Chi phí trích đo không được xác định chung bằng một mức cố định trên toàn quốc. Người sử dụng đất phải trả chi phí đo đạc theo quy định và mức chi phí áp dụng đối với trường hợp, địa phương và đơn vị thực hiện cụ thể. Đối với thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận có phát sinh trích đo, Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định thời gian trích đo địa chính thửa đất không tính vào thời gian giải quyết thủ tục hành chính của cơ quan giải quyết hồ sơ.
5.2. Thời gian thực hiện thực tế và thời hạn kiểm tra nội nghiệp theo luật định
Thời gian thực hiện phụ thuộc vào mục đích trích đo, tình trạng hồ sơ, hiện trạng ranh giới và thủ tục đất đai liên quan.
Đối với trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận tại nơi chưa có bản đồ địa chính mà hồ sơ chưa có mảnh trích đo, đơn vị đo đạc có trách nhiệm thực hiện trích đo không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định áp dụng cho trường hợp này.
Thời gian có thể kéo dài khi phát sinh việc thông báo, công khai để xác định ranh giới hoặc các vấn đề liên quan đến tranh chấp, hồ sơ và hiện trạng thửa đất.
6. Những lỗi sai phổ biến khiến bản trích đo bị từ chối phê duyệt nội nghiệp
Trong quá trình làm thủ tục trích đo bản đồ địa chính, hồ sơ có thể phải bổ sung, chỉnh sửa nếu kết quả đo đạc hoặc hồ sơ chưa đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, pháp lý. Một số vấn đề thường gặp gồm:
- Bản mô tả ranh giới, mốc giới chưa được lập hoặc xác nhận đúng quy định: Việc xác định ranh giới phải thực hiện theo Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, trong đó có quy định riêng đối với trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt, không tham gia xác định ranh giới hoặc có tranh chấp.
- Sai thông số kỹ thuật của sản phẩm đo đạc: Mảnh trích đo phải đáp ứng yêu cầu về tỷ lệ, tọa độ, thể hiện ranh giới, diện tích và các thông tin kỹ thuật theo Thông tư 26/2024/TT-BTNMT.
- Đơn vị đo đạc không có giấy phép phù hợp: Hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thuộc danh mục phải có giấy phép theo pháp luật về đo đạc và bản đồ.
- Số liệu đo đạc không phù hợp với hồ sơ, tài liệu đất đai: Trường hợp có sự khác biệt về ranh giới, kích thước, diện tích hoặc thông tin thửa đất, đơn vị đo đạc phải xác định, mô tả và thể hiện kết quả theo đúng quy định kỹ thuật, không tự ý điều chỉnh thông tin pháp lý của thửa đất.
7. Dịch vụ đo đạc địa chính, lập bản trích đo và làm thủ tục đất đai trọn gói
Để tránh rủi ro bị từ chối hồ sơ và tối ưu thời gian thực hiện, dịch vụ đo đạc địa chính trọn gói của ACC HCM mang đến giải pháp toàn diện cho người dân và doanh nghiệp:
- Tư vấn pháp lý và kiểm tra hồ sơ miễn phí: Đánh giá hiện trạng pháp lý thửa đất, đối soát dữ liệu địa chính trước khi triển khai đo đạc thực tế.
- Hỗ trợ đo đạc địa chính: Phối hợp với đơn vị đo đạc có giấy phép phù hợp để thực hiện đo đạc và lập mảnh trích đo theo yêu cầu kỹ thuật.
- Hỗ trợ ký giáp ranh và làm việc với địa phương: Đồng hành hỗ trợ chủ đất lấy chữ ký giáp ranh, xử lý các trường hợp hàng xóm vắng mặt hoặc phát sinh tranh chấp mốc giới.
- Đại diện nộp và nhận kết quả phê duyệt nội nghiệp: Nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng Đăng ký đất đai, theo dõi sát sao tiến độ và bàn giao kết quả bản trích đo đã được đóng dấu nghiệm thu tận tay khách hàng.
8. Câu hỏi thường gặp
Hàng xóm giáp ranh vắng mặt hoặc cố tình không ký giáp ranh thì có làm xong thủ tục trích đo được không?
Có thể thực hiện theo cơ chế xác định ranh giới trong trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt hoặc không tham gia xác định ranh giới nhưng ranh giới không có tranh chấp. Theo điểm c khoản 3 Điều 13 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT, bản mô tả ranh giới được chuyển cho UBND cấp xã để thông báo, công khai; sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, niêm yết hoặc sau 10 ngày kể từ ngày người liên quan nhận được bản mô tả mà vẫn không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện tranh chấp thì thực hiện theo trình tự quy định.
Bản trích đo địa chính có thay thế được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) không?
Không. Mảnh trích đo bản đồ địa chính là sản phẩm kỹ thuật thể hiện kết quả đo đạc về thửa đất và được sử dụng trong hồ sơ đất đai theo từng trường hợp. Mảnh trích đo không tự xác lập hoặc thay thế Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Cá nhân có được tự đo đạc rồi vẽ nộp lên Văn phòng Đăng ký đất đai không?
Đối với hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thuộc danh mục phải có giấy phép, việc thực hiện phải do tổ chức đáp ứng điều kiện và có giấy phép phù hợp thực hiện theo pháp luật về đo đạc và bản đồ. Người sử dụng đất có thể tự cung cấp giấy tờ, phối hợp xác định ranh giới và làm việc với đơn vị đo đạc, nhưng sản phẩm trích đo phải được lập, kiểm tra và xác nhận theo yêu cầu kỹ thuật, thẩm quyền quy định.
Để được hỗ trợ thực hiện thủ tục trích đo bản đồ địa chính chuyên nghiệp và nhanh chóng, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay, nơi đội ngũ chúng tôi sẵn sàng đồng hành cùng bạn từ A đến Z.
Để lại một bình luận