ACC HỒ CHÍ MINH

Bạn đang bối rối trước những thay đổi về chính sách tài chính đất đai theo Luật Đất đai mới? Việc nhầm lẫn giữa "tiền sử dụng đất" và "tiền thuê đất" không chỉ gây khó khăn khi làm thủ tục mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của bạn. Bài viết dưới đây của chuyên gia ACC HCM sẽ giúp bạn bóc tách chi tiết hai loại phí này dựa trên những nghị định mới nhất.

1. Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là gì?

1.1. Định nghĩa tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai

Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024. Khoản tiền này thường được nộp một lần để sở hữu quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, chẳng hạn như đất ở hoặc đất nghĩa trang.

Căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được quy định tại khoản 1 Điều 155 Luật Đất đai 2024, bao gồm diện tích đất được giao, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, giá đất cụ thể được xác định bởi cơ quan có thẩm quyền, và các chính sách miễn giảm (nếu có). Ví dụ, khi một hộ gia đình được giao đất ở trong hạn mức, giá đất sẽ được tính theo bảng giá đất của địa phương, đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

Người sử dụng đất cần thực hiện nghĩa vụ tài chính này đúng hạn, thường trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được thông báo nộp tiền từ cơ quan thuế. Việc không nộp đúng hạn có thể dẫn đến vi phạm pháp luật, bị phạt tiền hoặc thậm chí bị thu hồi đất.

1.2. Khái niệm tiền thuê đất trả tiền một lần và hàng năm

Tiền thuê đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được cho thuê đất theo hợp đồng, thường áp dụng cho các mục đích sử dụng đất có thời hạn nhất định, theo khoản 45 Điều 3 Luật Đất đai 2024. Khoản tiền này có thể được trả hàng năm hoặc một lần cho toàn bộ thời gian thuê, tùy thuộc vào quyết định của cơ quan nhà nước và nhu cầu của người thuê.

Căn cứ tính tiền thuê đất được quy định tại khoản 2 Điều 155 Luật Đất đai 2024, bao gồm diện tích đất cho thuê, thời hạn thuê, đơn giá thuê đất, hình thức thanh toán (hàng năm hoặc một lần), và các chính sách miễn giảm.

Đơn giá thuê đất thường dựa trên bảng giá đất hoặc giá trúng đấu giá nếu đất được cho thuê thông qua đấu giá, theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Ví dụ, một doanh nghiệp thuê đất để xây dựng khu công nghiệp sẽ trả tiền thuê đất hàng năm dựa trên diện tích đất và đơn giá thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Thời hạn thuê đất thường được xác định rõ trong hợp đồng, tối đa 50 năm hoặc 70 năm tùy theo mục đích sử dụng, và có thể được gia hạn nếu người thuê đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Việc thanh toán tiền thuê đất đúng hạn giúp người sử dụng đất duy trì quyền sử dụng hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý.

2. Bảng so sánh sự khác biệt giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

3. Đối tượng và các trường hợp phải nộp tiền theo quy định mới

3.1. Khi nào cá nhân, hộ gia đình phải nộp tiền sử dụng đất?

Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cá nhân và hộ gia đình phải nộp tiền sử dụng đất trong các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hoặc công nhận quyền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất không có nguồn gốc từ Nhà nước giao hoặc cho thuê. Điều này áp dụng đặc biệt cho đất ở trong hạn mức, nhằm đảm bảo quyền lợi lâu dài cho người sử dụng.

Người sử dụng đất cần kiểm tra thông báo từ cơ quan thuế để xác định chính xác nghĩa vụ nộp, tránh các sai sót trong thủ tục.

3.2. Các tổ chức, doanh nghiệp nộp tiền thuê đất như thế nào?

Các tổ chức và doanh nghiệp phải nộp tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất để sản xuất, kinh doanh, thương mại hoặc dịch vụ, theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Hình thức nộp có thể là hàng năm hoặc một lần, với đối tượng chính là các dự án có thời hạn sử dụng đất. Doanh nghiệp cần ký hợp đồng thuê đất và thanh toán đúng hạn để duy trì quyền sử dụng.

Ví dụ, doanh nghiệp thuê đất xây dựng nhà xưởng sẽ nhận thông báo nộp tiền từ cơ quan nhà nước, dựa trên diện tích và đơn giá thuê.

4. Căn cứ và cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mới nhất

4.1. Vai trò của Bảng giá đất trong việc tính thuế phí

Bảng giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, theo Điều 159 Luật Đất đai 2024. Từ ngày 01/01/2026, các địa phương sẽ áp dụng Bảng giá đất mới hàng năm thay vì định kỳ 5 năm như trước, ảnh hưởng trực tiếp đến mức nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ hồng. Giá đất trong bảng được sử dụng làm cơ sở để xác định khoản tiền phải nộp, đảm bảo tính công bằng và cập nhật theo biến động thị trường.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ điều chỉnh bảng giá dựa trên các yếu tố kinh tế – xã hội, giúp người sử dụng đất dự báo chi phí chính xác hơn.

4.2. Cách tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm

Cách tính tiền thuê đất hàng năm được quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính (cập nhật 2025/2026). Đơn giá thuê đất được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) nhân với giá đất trong bảng giá, thường dao động từ 0,25% đến 3% tùy khu vực và mục đích sử dụng. Công thức cơ bản: Tiền thuê đất hàng năm = Diện tích đất × Đơn giá thuê đất (dựa trên % giá đất). Với hình thức này, đơn giá sẽ ổn định trong chu kỳ 5 năm, nhưng có thể điều chỉnh theo bảng giá đất mới.

Người thuê cần chuẩn bị hồ sơ để cơ quan thuế xác nhận mức tính chính xác.

5. Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất

Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất áp dụng cho các đối tượng như gia đình có công với cách mạng, hộ nghèo tại vùng sâu vùng xa, hoặc đất xây dựng nhà ở xã hội.

Cụ thể, miễn giảm có thể lên đến 100% cho một số trường hợp tái định cư hoặc dự án công ích, nhằm hỗ trợ công bằng xã hội. Người sử dụng đất cần nộp hồ sơ chứng minh điều kiện để được xem xét tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính sẽ chi tiết hóa mức giảm cụ thể dựa trên từng địa phương.

Xem thêm: Sự khác nhau giữa sổ đỏ và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6. Một số lưu ý quan trọng về chuyển đổi hình thức nộp tiền

Khi chuyển đổi từ nộp tiền sử dụng đất sang tiền thuê đất hoặc ngược lại, người sử dụng đất cần tuân thủ quy trình tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

Lưu ý chính: Phải có quyết định của cơ quan nhà nước, tính toán khoản chênh lệch nếu có, và cập nhật Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, theo Nghị định 291/2025/NĐ-CP (sửa đổi), mức nộp bổ sung cho trường hợp chậm tiến độ hoặc chưa tính tiền sử dụng đất được giảm xuống 3,6%/năm, giảm gánh nặng tài chính so với quy định cũ. Tránh tự ý chuyển đổi để không gặp rủi ro pháp lý.

Hướng dẫn cáchchuyển đổi chi tiết:

Bước 1: Nộp đơn đề nghị chuyển đổi tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Cơ quan thẩm quyền thẩm định và thông báo mức tiền chênh lệch (nếu áp dụng).

Bước 3: Thanh toán và nhận quyết định cập nhật quyền sử dụng đất.

>>>Xem thêm tại đây Dịch vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TPHCM 

7. Câu hỏi thường gặp

Đất ở có phải nộp tiền thuê đất hàng năm không?

Thông thường đất ở được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (nộp 1 lần). Tiền thuê đất thường áp dụng cho đất sản xuất kinh doanh hoặc các dự án thương mại, theo Luật Đất đai 2024.

Khi nào được miễn tiền sử dụng đất?

Theo quy định hiện hành tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP, các đối tượng như gia đình có công với cách mạng, hộ nghèo tại vùng sâu vùng xa, hoặc đất xây dựng nhà ở xã hội sẽ được xem xét miễn, giảm.

Giá đất tính tiền thuê đất có thay đổi hàng năm không?

Với hình thức thuê đất trả tiền hàng năm, đơn giá thuê đất sẽ được ổn định trong chu kỳ 5 năm. Tuy nhiên, mức tính sẽ dựa trên Bảng giá đất tại thời điểm điều chỉnh, theo Điều 159 Luật Đất đai 2024.

Làm thế nào để biết số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp?

Số tiền phải nộp được xác định dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước. Cơ quan thuế sẽ gửi thông báo nộp tiền, trong đó nêu rõ diện tích đất, giá đất hoặc đơn giá thuê, và các khoản miễn giảm (nếu có). Người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ thông báo này để đảm bảo tính chính xác.

Tiền sử dụng đất có cao hơn tiền thuê đất không?

Thông thường, tiền sử dụng đất cao hơn tiền thuê đất nếu xét cùng thời gian sử dụng và mục đích, vì tiền sử dụng đất mang lại quyền sở hữu lâu dài. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất hoặc giá cụ thể theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, thường cao hơn đơn giá thuê đất.

Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất không chỉ giúp người sử dụng đất tuân thủ đúng quy định pháp luật mà còn hỗ trợ họ đưa ra quyết định tài chính phù hợp. Tiền sử dụng đất mang lại quyền sở hữu lâu dài, trong khi tiền thuê đất phù hợp với nhu cầu sử dụng tạm thời hoặc tiết kiệm chi phí ban đầu. Để được tư vấn chi tiết về các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, hãy liên hệ ACC HCM để nhận hỗ trợ nhanh chóng và chuyên nghiệp.