ACC HỒ CHÍ MINH

Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại tranh chấp dân sự phổ biến tại Việt Nam, thường phát sinh từ các giao dịch vay vốn ngân hàng hoặc giữa các cá nhân, tổ chức, khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ hoặc hợp đồng bị cho là vô hiệu do vi phạm hình thức, nội dung hoặc điều kiện pháp lý. Cùng ACC HCM tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây để nắm rõ hơn về các bản án thực tế và căn cứ pháp lý liên quan.

1. Khái niệm và căn cứ pháp lý về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa bên thế chấp (người sử dụng đất) và bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng), trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không giao đất cho bên kia.

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ, không giao tài sản. Quyền sử dụng đất được coi là tài sản hợp pháp để thế chấp, nhưng phải đáp ứng các điều kiện nghiêm ngặt.

Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp); đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án hoặc Trọng tài có hiệu lực; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; trong thời hạn sử dụng đất.

Hợp đồng thế chấp phải lập thành văn bản, công chứng/chứng thực nếu pháp luật yêu cầu, và đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai để có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba (Điều 188 Luật Đất đai 2013 vẫn áp dụng chuyển tiếp, nay được cập nhật tại Luật Đất đai 2024). Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 nếu liên quan đến giấy chứng nhận hoặc tài sản gắn liền với đất.

2. Các nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Tranh chấp thường xuất phát từ nhiều nguyên nhân, khiến các bên phải đưa ra Tòa án để phân xử.

Một nguyên nhân phổ biến là hợp đồng thế chấp bị vô hiệu do vi phạm hình thức hoặc nội dung, chẳng hạn không công chứng, không đăng ký giao dịch bảo đảm, hoặc bên thế chấp không có đầy đủ quyền (như đất thuộc sở hữu chung hộ gia đình mà không có sự đồng ý của các thành viên). Trong nhiều bản án, Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu một phần hoặc toàn bộ nếu vi phạm Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, hoặc Điều 129 về giao dịch giả tạo che giấu giao dịch khác.

Nguyên nhân khác là vi phạm nghĩa vụ trả nợ, dẫn đến yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp (ngân hàng) khởi kiện đòi nợ gốc, lãi và yêu cầu phát mại đất, nhưng bên thế chấp phản tố hợp đồng vô hiệu do thiếu thẩm định nguồn gốc đất hoặc đất đang tranh chấp. Ngoài ra, tranh chấp phát sinh khi đất thế chấp có tài sản gắn liền thuộc sở hữu người thứ ba, dẫn đến Tòa án công nhận hợp đồng chỉ hiệu lực phần quyền sử dụng đất (Án lệ số 11/2017/AL). Các bản án thực tế cho thấy, nếu hợp đồng thế chấp vô hiệu, hậu quả là hoàn trả lẫn nhau theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm bồi thường thiệt hại.

>>> Xem thêm tại đây: Dịch vụ giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại TPHCM uy tín

3. Tổng hợp bản án tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Các bản án gần đây cho thấy tòa án xử lý linh hoạt dựa trên chứng cứ cụ thể.

Một vụ điển hình là Bản án số 117/2025/DS-PT ngày 27/02/2025 của TAND cấp cao tại TP Hồ Chí Minh (tranh chấp giữa bà Dương Thị S và ông Nguyễn Văn C1), tòa đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện do liên quan đến thừa kế quyền nghĩa vụ tố tụng, đồng thời xem xét hiệu lực hợp đồng thế chấp dựa trên điều kiện đất không tranh chấp theo Luật Đất đai 2024.

 Trong Bản án số 263/2024/DS-PT ngày 10/12/2024 của TAND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, vụ việc liên quan hợp đồng vay và thế chấp, các bên ký hợp đồng sau khi xóa thế chấp cũ nhưng chưa đăng ký giao dịch bảo đảm mới, dẫn đến tranh chấp về quyền xử lý tài sản; tòa tuyên hợp đồng có hiệu lực phần nào nhưng yêu cầu bổ sung thủ tục đăng ký để bảo vệ bên nhận thế chấp.

Một bản án khác là Bản án số 367/2024/DS-PT ngày 24/07/2024 của TAND tỉnh Bến Tre, tranh chấp kết hợp thế chấp, bán đấu giá và chuyển nhượng, tòa xác định hợp đồng thế chấp vô hiệu do vi phạm điều kiện đất (có tranh chấp chưa giải quyết), buộc các bên hoàn trả tình trạng ban đầu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Những vụ việc này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc kiểm tra kỹ hồ sơ đất đai trước khi ký kết.

>>> Xem thêm tại đây: Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai tại TPHCM uy tín

4. Quy trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án

Khi xảy ra tranh chấp, các bên cần thực hiện theo quy trình rõ ràng để bảo vệ quyền lợi.

Bước 1: Thu thập chứng cứ và hòa giải cơ sở (nếu áp dụng), bao gồm hợp đồng thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên bản đăng ký giao dịch bảo đảm và chứng cứ vi phạm (như thông báo đòi nợ).

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo nơi cư trú bị đơn hoặc nơi có bất động sản (Điều 35, 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015), vì tranh chấp liên quan bất động sản.

Bước 3: Tham gia tố tụng, Tòa án thu thập chứng cứ, định giá tài sản nếu cần xử lý thế chấp.

Bước 4: Xét xử sơ thẩm, phúc thẩm nếu kháng cáo, Tòa án tuyên hiệu lực hợp đồng, buộc thực hiện nghĩa vụ hoặc tuyên vô hiệu và hậu quả pháp lý.

Bước 5: Thi hành án nếu bản án có hiệu lực, có thể phát mại tài sản thế chấp theo quy định pháp luật thi hành án dân sự.

Quy trình này đảm bảo tính công bằng, dựa trên chứng cứ và pháp luật, giúp các bên giải quyết tranh chấp một cách minh bạch.

5. Câu hỏi thường gặp về tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng và đăng ký không?

Có, theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 (áp dụng chuyển tiếp) và Luật Đất đai 2024, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, công chứng/chứng thực và đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai để có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Nếu thiếu, hợp đồng có thể bị vô hiệu về hình thức theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, dẫn đến tranh chấp kéo dài và Tòa án thường tuyên vô hiệu một phần hoặc toàn bộ.

Khi nào hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu và hậu quả là gì?

Hợp đồng bị vô hiệu nếu vi phạm điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (chủ thể không có năng lực, vi phạm điều cấm, giả tạo) hoặc không đáp ứng điều kiện thế chấp tại Điều 45 Luật Đất đai 2024 (đất tranh chấp, không có giấy chứng nhận). Hậu quả là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015), bên vi phạm bồi thường thiệt hại, và nếu đã xử lý tài sản thì có thể phải khôi phục tình trạng ban đầu hoặc bồi thường tương đương.

Ngân hàng có quyền phát mại đất thế chấp khi bên vay không trả nợ không?

Có, nếu hợp đồng hợp lệ và bên vay vi phạm nghĩa vụ, ngân hàng có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan thi hành án phát mại tài sản theo Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, phải thông báo trước, định giá công khai và ưu tiên quyền lợi bên thế chấp nếu có tranh chấp phát sinh.

Tranh chấp hợp đồng thế chấp có phải hòa giải tại UBND cấp xã không?

Không bắt buộc như tranh chấp đất đai thuần túy, vì đây là tranh chấp hợp đồng dân sự (Điều 236 Luật Đất đai 2024). Tòa án trực tiếp giải quyết nếu có giấy chứng nhận hoặc liên quan tài sản gắn liền. Tuy nhiên, các bên có thể hòa giải tự nguyện hoặc tại Tòa để rút ngắn thời gian.

Để được tư vấn chi tiết về trường hợp cụ thể hoặc hỗ trợ giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay. Đội ngũ luật sư chuyên sâu sẽ đồng hành cùng bạn bảo vệ quyền lợi một cách hiệu quả và đúng pháp luật.