ACC HỒ CHÍ MINH

Nhu cầu vay thế chấp đất trồng cây lâu năm ngày càng phổ biến để phục vụ sản xuất, canh tác hoặc kinh doanh. Tuy nhiên, người vay cần đáp ứng các điều kiện về pháp lý, quy hoạch và định giá tài sản. Bài viết dưới đây, ACC HCM sẽ cung cấp thông tin về điều kiện, hồ sơ và thủ tục vay thế chấp đất trồng cây lâu năm.

1. Đất trồng cây lâu năm có vay thế chấp ngân hàng được không?

1.1. Căn cứ pháp lý cho phép thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo Điểm g Khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế hợp pháp có quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định pháp luật. Việc thế chấp phải đáp ứng các điều kiện tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, trong đó có điều kiện về Giấy chứng nhận, tình trạng tranh chấp, kê biên và thời hạn sử dụng đất.

1.2. Tiêu chuẩn tài sản: Yêu cầu về thời hạn sử dụng đất, quy hoạch và đường đi

Đất trồng cây lâu năm dùng để thế chấp cần đáp ứng các điều kiện thực hiện quyền theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, gồm có Giấy chứng nhận phù hợp, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án có hiệu lực; quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và còn thời hạn sử dụng. Pháp luật đất đai không ấn định một thời hạn còn lại tối thiểu 1 – 3 năm để được thế chấp; thời hạn còn lại và khả năng nhận tài sản bảo đảm còn phụ thuộc chính sách thẩm định, cấp tín dụng của từng ngân hàng.

Đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây lâu năm trong hạn mức, thời hạn sử dụng đất là 50 năm và khi hết thời hạn được tiếp tục sử dụng mà không phải làm thủ tục gia hạn theo Điểm a Khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, khi thực hiện quyền thế chấp vẫn phải đáp ứng điều kiện về thời hạn sử dụng đất theo Điểm d Khoản 1 Điều 45.

Quy hoạch sử dụng đất cũng cần được kiểm tra khi ngân hàng thẩm định tài sản. Trường hợp quy hoạch đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền theo quy định tại Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024.

>>> Đọc thêm: Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất chi tiết

2. Top ngân hàng cho vay thế chấp đất trồng cây lâu năm uy tín với lãi suất tốt

Nhóm ngân hàng quốc doanh (Agribank, BIDV, VietinBank, Vietcombank):

• Agribank: Là đơn vị dẫn đầu về tài trợ tín dụng nông nghiệp, nông thôn; tiếp nhận đa dạng các diện tích đất trồng cây lâu năm với hạn mức tốt và lãi suất ưu đãi theo các gói chính sách.
• BIDV, VietinBank, Vietcombank: Hỗ trợ nguồn vốn ổn định, lãi suất cạnh tranh nhưng tiêu chí chọn lọc tài sản khắt khe hơn (ưu tiên các thửa đất có quy mô lớn, tiếp giáp đường giao thông rõ ràng và có phương án kinh doanh khả thi).

Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần (Sacombank, VPBank, Techcombank, LPBank):

• Đánh giá hồ sơ linh hoạt, tốc độ phê duyệt và giải ngân nhanh chóng.
• Thường ưu tiên các thửa đất trồng cây lâu năm nằm xen kẹt trong khu dân cư, có tiềm năng quy hoạch lên đất thổ cư (ONT/ODT) hoặc giáp các trục giao thông liên huyện, liên tỉnh.

3. Định giá và hạn mức vay thế chấp đất trồng cây lâu năm

3.1. Tỷ lệ cho vay tối đa trên giá trị định giá thực tế

Ngân hàng thường áp dụng tỷ lệ cho vay từ 50% đến 65% giá trị định giá thực tế đối với đất trồng cây lâu năm (thấp hơn mức 70% – 85% của đất ở). Một số gói tín dụng ưu đãi phục vụ phát triển nông nghiệp công nghệ cao có thể hỗ trợ tỷ lệ cao hơn tùy phương án dòng tiền trả nợ.

3.2. Các yếu tố tác động đến định giá (Mặt tiền đường, vị trí khu vực, cây trồng trên đất)

Mặt tiền và hạ tầng giao thông: Khả năng tiếp cận thửa đất, hiện trạng đường đi, kết nối giao thông và tính pháp lý của lối đi có thể được xem xét khi ngân hàng định giá tài sản.

Vị trí khu vực và tiềm năng quy hoạch: Vị trí thửa đất, khả năng kết nối hạ tầng, hiện trạng sử dụng đất và thông tin quy hoạch là những yếu tố có thể được xem xét trong quá trình định giá, thẩm định tài sản bảo đảm.

Cây trồng và tài sản gắn liền với đất: Cây trồng, hệ thống tưới tiêu và tài sản khác gắn liền với đất có thể được xem xét khi xác định giá trị tài sản bảo đảm nếu thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thế chấp và đáp ứng yêu cầu của ngân hàng.

>>> Đọc thêm: Đơn đề nghị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4. Điều kiện và thủ tục hồ sơ vay vốn chuẩn pháp lý

4.1. Điều kiện đối với người vay (Độ tuổi, lịch sử tín dụng CIC, năng lực trả nợ)

• Là cá nhân đáp ứng điều kiện vay vốn theo quy định của pháp luật và quy định nội bộ của ngân hàng.
• Có năng lực hành vi dân sự phù hợp, mục đích vay vốn hợp pháp và khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
• Có lịch sử tín dụng và tình trạng nợ phù hợp với tiêu chí thẩm định của ngân hàng.
• Có phương án sử dụng vốn rõ ràng, hợp pháp và nguồn thu nhập bảo đảm khả năng trả nợ theo phương án được ngân hàng thẩm định.

4.2. Bộ hồ sơ pháp lý tài sản và hồ sơ nhân thân cần chuẩn bị

• Hồ sơ nhân thân: Căn cước của người vay và vợ/chồng hoặc người đồng sử dụng đất; giấy tờ xác định tình trạng hôn nhân theo yêu cầu của ngân hàng.
• Hồ sơ tài sản: Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; tài liệu về hiện trạng, bản trích lục hoặc trích đo địa chính nếu ngân hàng yêu cầu; các giấy tờ khác liên quan đến tài sản bảo đảm.
• Hồ sơ khác: Tài liệu chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất và giấy tờ liên quan theo yêu cầu thẩm định của ngân hàng.

4.3. Hồ sơ chứng minh phương án sử dụng vốn và nguồn thu nhập thực tế

• Mục đích vay vốn: Phương án sản xuất, trồng trọt, chăn nuôi; hợp đồng mua bán vật tư, máy móc nông nghiệp hoặc phương án đầu tư, kinh doanh hợp pháp.
• Nguồn thu nhập: Hợp đồng lao động, sao kê tài khoản, tài liệu chứng minh doanh thu từ sản xuất nông nghiệp, hợp đồng cho thuê hoặc các nguồn thu nhập hợp pháp khác.

5. Quy trình 5 bước vay thế chấp đất trồng cây lâu năm tại ngân hàng

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra thông tin người vay và đánh giá sơ bộ điều kiện cấp tín dụng.

Bước 2: Kiểm tra pháp lý, khảo sát thực địa và định giá tài sản bảo đảm.

Bước 3: Thẩm định phương án sử dụng vốn, khả năng trả nợ và phê duyệt hạn mức tín dụng.

Bước 4: Ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và thực hiện công chứng khi thuộc trường hợp phải công chứng theo quy định pháp luật.

Bước 5: Đăng ký biện pháp bảo đảm tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP và thực hiện giải ngân theo thỏa thuận với ngân hàng.

6. Những lý do khiến hồ sơ vay đất trồng cây lâu năm bị ngân hàng từ chối

Pháp lý quyền sử dụng đất chưa đáp ứng điều kiện: Thửa đất chưa có Giấy chứng nhận phù hợp, đang có tranh chấp, bị kê biên hoặc quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Thời hạn sử dụng đất không đáp ứng điều kiện thực hiện quyền: Quyền sử dụng đất phải còn thời hạn theo Điểm d Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 khi thực hiện thế chấp.

Tài sản vướng quy hoạch, kế hoạch hoặc thông tin thu hồi: Thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tình trạng thu hồi là những nội dung ngân hàng có thể xem xét khi thẩm định khả năng nhận tài sản bảo đảm.

Tranh chấp ranh giới hoặc tài sản có biến động thực tế: Diện tích đo đạc thực tế sai lệch đáng kể so với hồ sơ, ranh giới chưa thống nhất hoặc có tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Người vay có lịch sử tín dụng hoặc khả năng trả nợ không đáp ứng tiêu chí: Không chứng minh được thu nhập, phương án sử dụng vốn hoặc nguồn trả nợ theo yêu cầu thẩm định của ngân hàng.

>>> Đọc thêm: Mẫu hợp đồng cầm cố đất nông nghiệp chi tiết

7. Dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai và hỗ trợ thủ tục hồ sơ vay vốn trọn gói của ACC HCM

Để quá trình vay vốn diễn ra nhanh chóng, tránh việc hồ sơ bị trả về do sai sót pháp lý, ACC HCM cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp:

• Kiểm tra quy hoạch và pháp lý đất đai: Tra cứu quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất mới nhất; kiểm tra tình trạng tranh chấp và tính hợp lệ của sổ đỏ.
• Hỗ trợ thủ tục đất đai trước vay vốn: Đo đạc hiện trạng, cập nhật đường đi lên sổ đỏ, xin cấp đổi sổ mới, gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024.
• Tư vấn lập phương án vay vốn: Hoàn thiện bộ hồ sơ chứng minh thu nhập và phương án sử dụng vốn đúng chuẩn yêu cầu thẩm định của ngân hàng.
• Đồng hành công chứng và đăng ký thế chấp: Hỗ trợ soạn thảo, kiểm tra hợp đồng thế chấp và hoàn tất nhanh thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

8. Bảng so sánh vay thế chấp đất ở (thổ cư) và đất trồng cây lâu năm

9. Câu hỏi thường gặp

Đất trồng cây lâu năm không có đường đi hiển thị trên sổ đỏ có vay ngân hàng được không?

Có thể được, nếu quyền sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện thế chấp theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Pháp luật không bắt buộc Giấy chứng nhận phải thể hiện đường đi mới được thế chấp; tuy nhiên, ngân hàng có thể xem xét tính pháp lý của lối đi, khả năng tiếp cận và khả năng xử lý tài sản khi thẩm định khoản vay.

Đất trồng cây lâu năm đang dính quy hoạch có thế chấp được không?

Có thể thế chấp nếu chỉ có quy hoạch sử dụng đất mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm liên quan đến việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Theo Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, khi quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền theo quy định. Việc ngân hàng có nhận thế chấp hay không còn phụ thuộc kết quả thẩm định và chính sách tín dụng của ngân hàng.

Đất giao không thu tiền sử dụng đất có được thế chấp vay ngân hàng không?

Có, trong trường hợp thuộc đối tượng được thực hiện quyền thế chấp theo Luật Đất đai 2024. Cụ thể, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao trong hạn mức có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam theo Điểm g Khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024, đồng thời phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 45 của Luật này.

Đất trồng cây lâu năm đã có quy hoạch có vay thế chấp được không?

Có thể, nếu thửa đất vẫn đáp ứng điều kiện thực hiện quyền thế chấp và chưa thuộc trường hợp bị hạn chế quyền theo quy định pháp luật. Người vay cần kiểm tra cụ thể tình trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thông tin thu hồi và điều kiện tại Điều 45 Luật Đất đai 2024; đồng thời ngân hàng sẽ quyết định việc nhận tài sản bảo đảm theo kết quả thẩm định.

Có cần công chứng hợp đồng thế chấp đất trồng cây lâu năm không?

Có. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải công chứng hoặc chứng thực theo Điểm a Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Sau khi ký hợp đồng, việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm và phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp hiện hành.

Vay thế chấp đất trồng cây lâu năm mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho người dân. Để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ thủ tục, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay để nhận giải pháp phù hợp nhất.