ACC HỒ CHÍ MINH

Bài tập về tranh chấp hợp đồng mua bán căn nhà luôn là một trong những nội dung được sinh viên luật, người dân và cả luật sư quan tâm nhất bởi tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hiện chiếm tỷ lệ rất lớn (khoảng 25–30%) trong tổng số các vụ việc dân sự liên quan đến bất động sản tại Tòa án nhân dân các cấp. Cùng ACC HCM tìm hiểu ngay nhé!

1. Tình huống 1: Tranh chấp hợp đồng mua bán căn nhà bằng giấy tay, chưa công chứng/chứng thực

Tranh chấp mua bán nhà bằng giấy tay thường xuất hiện khi giao dịch thực hiện trước thời điểm luật mới yêu cầu bắt buộc công chứng, dẫn đến mâu thuẫn về hiệu lực hợp đồng và quyền sở hữu. Đây là dạng tranh chấp phổ biến nhất hiện nay, chiếm khoảng 35% tổng số vụ tranh chấp mua bán nhà ở tại các địa phương.

Tình huống:

Năm 2012, ông Nguyễn Văn Nam viết giấy tay bán căn nhà cấp 4 (diện tích sàn 100 m², đất 80 m²) tại phường Linh Trung, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà Trần Thị Lan với giá 1,8 tỷ đồng. Bà Lan đã trả đủ tiền, nhận nhà, nhận luôn sổ hồng gốc, vào ở ổn định từ đó đến nay, sửa chữa lớn và nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đầy đủ. Năm 2025, con trai ông Nam là anh Nguyễn Văn Huy khởi kiện đòi hủy hợp đồng giấy tay và đòi nhà lại với lý do “hợp đồng không công chứng nên vô hiệu”.

Lời giải:

Phân tích tình huống này, trước tiên cần xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở. Theo khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở năm 2023 (quy định chuyển tiếp) và Điều 252 Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng mua bán nhà ở bằng văn bản viết tay được xác lập trước ngày 01/7/2015, các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ (giao tiền – nhận tiền – bàn giao nhà – bàn giao giấy tờ) và bên mua sử dụng ổn định, không có tranh chấp đến thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thì được công nhận hợp pháp.

Như vậy, hợp đồng giấy tay giữa ông Nam và bà Lan hoàn toàn hợp pháp.

Về thẩm quyền giải quyết: Theo khoản 9 Điều 26 và điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 kết hợp Điều 203 Luật Đất đai năm 2024, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân. Các bước giải quyết cụ thể:

• Bước 1: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân Thành phố Thủ Đức (nơi có bất động sản – Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).
• Bước 2: Tòa án tiến hành hòa giải theo Điều 205 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Nếu hòa giải không thành, đưa ra xét xử.
• Bước 3: Tòa tuyên công nhận hợp đồng hợp pháp, bác yêu cầu của anh Huy, buộc những người thừa kế ông Nam ký ủy quyền hoặc hợp đồng công chứng để bà Lan làm thủ tục sang tên (Điều 133 Luật Đất đai năm 2024).
• Bước 4: Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, bà Lan làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

2. Tình huống 2: Tranh chấp mua bán căn nhà đang thế chấp ngân hàng nhưng bên bán giấu thông tin

Tranh chấp nhà đang thế chấp thường phát sinh từ việc bên bán cố ý che giấu thông tin thế chấp, khiến bên mua bị ngân hàng đòi phát mại tài sản. Đây là dạng tranh chấp “nhức nhối” nhất ở khu vực đô thị.

Tình huống:

Tháng 3/2024, chị Phạm Thị Hoa ký hợp đồng công chứng mua căn nhà 3 tầng tại quận Bình Thạnh của anh Lê Văn Minh giá 5,5 tỷ đồng. Chị Hoa đã trả đủ tiền, nhận nhà, nhận sổ hồng gốc và vào ở từ tháng 5/2024. Đến tháng 10/2025, Ngân hàng BIDV thông báo phát mại căn nhà vì anh Minh còn nợ 3,2 tỷ và căn nhà đã thế chấp từ năm 2022.

Lời giải:

Theo khoản 8 Điều 148 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, tài sản thế chấp đã đăng ký thì ngân hàng được ưu tiên thanh toán. Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 133 Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi năm 2024) và hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao, nếu bên mua chứng minh được mình là người mua ngay tình, không biết và không thể biết tài sản đang thế chấp thì được bảo vệ quyền sở hữu. Chị Hoa đủ căn cứ ngay tình nên hợp đồng mua bán có hiệu lực, ngân hàng chỉ được đòi nợ anh Minh bằng tài sản khác.

Quy trình giải quyết:

• Bước 1: Chị Hoa khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng có hiệu lực và ngăn chặn phát mại tại Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh.
• Bước 2: Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đình chỉ phát mại (Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).
• Bước 3: Tòa trưng cầu xác minh hồ sơ thế chấp.
• Bước 4: Tòa tuyên hợp đồng có hiệu lực, buộc anh Minh bồi thường thiệt hại (nếu có) theo Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015.

>>>> Xem thêm tại đây: Bài tập tình huống về tranh chấp đất đai (Giải chi tiết)

Xem thêm: Bài tập tình huống về thu hồi đất (Có đáp án)

3. Tình huống 3: Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chậm bàn giao

Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai là “quả bom nổ chậm” mà rất nhiều người mua đang phải đối mặt.

Tình huống:

Năm 2021, anh Trần Quốc Tuấn ký hợp đồng mua căn hộ tầng 15 dự án The ABC Riverside (quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh) với Công ty CP Địa ốc XYZ, giá 3,8 tỷ đồng (đã thanh toán 95%). Thời hạn bàn giao quý IV/2023. Đến tháng 12/2025 (chậm 24 tháng), dự án vẫn chưa hoàn thành. Anh Tuấn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng, đòi lại tiền + lãi + phạt chậm bàn giao.

Lời giải:

Theo Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Điều 147 Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định 96/2025/NĐ-CP: chậm bàn giao trên 12 tháng → người mua được đơn phương chấm dứt hợp đồng; chậm trên 24 tháng → được phạt thêm tối đa 12% giá trị hợp đồng. Anh Tuấn đủ điều kiện hủy hợp đồng và đòi toàn bộ quyền lợi.

Quy trình bảo vệ quyền lợi:

• Bước 1: Gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng (công chứng).
• Bước 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
• Bước 3: Tòa tuyên hủy hợp đồng, buộc chủ đầu tư hoàn tiền + lãi + phạt chậm bàn giao.

>>>> Xem thêm tại đây: Bài tập định giá đất bằng phương pháp thặng dư​ (Có đáp án)

Xem thêm: Bài tập kế toán nông nghiệp có lời giải

4. Câu hỏi thường gặp

Tranh chấp hợp đồng mua bán căn nhà có bắt buộc hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường không?

Không bắt buộc (chỉ bắt buộc đối với tranh chấp quyền sử dụng đất thuần túy).

Thời hiệu khởi kiện là bao lâu?

Yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu hoặc đòi lại tài sản: không áp dụng thời hiệu. Yêu cầu bồi thường thiệt hại: 03 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết quyền bị xâm phạm (Điều 155, Điều 180 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Có được ủy quyền cho luật sư không?

Được, luật sư có đầy đủ quyền thay mặt đương sự tham gia toàn bộ quá trình tố tụng (Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015).

Bài tập tình huống về tranh chấp hợp đồng mua bán căn nhà không chỉ giúp chúng ta hiểu rõ hơn các quy định pháp luật mà còn là công cụ thực tiễn để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Nếu bạn đang gặp phải bất kỳ vấn đề nào liên quan đến mua bán nhà – từ giấy tay, nhà đang thế chấp đến chậm bàn giao dự án – hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ pháp lý toàn diện.