ACC HỒ CHÍ MINH

Bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất đang trở thành một trong những vấn đề nổi bật trong quản lý tài nguyên đất đai tại Việt Nam, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả sử dụng đất và quyền lợi của các bên tham gia. Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ giúp Nhà nước thu hồi nguồn thu ngân sách mà còn thúc đẩy sự cạnh tranh lành mạnh trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, những hạn chế trong quy trình này đang gây ra nhiều hệ lụy, từ thiếu minh bạch đến rủi ro tham nhũng. Cùng ACC HCM khám phá sâu hơn về thực trạng này để có cái nhìn toàn diện.

1. Bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay

Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 và Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung 2024) được thiết lập nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và cạnh tranh bình đẳng. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai đang đối mặt với nhiều rào cản khiến hiệu quả của công tác này bị suy giảm đáng kể, gây ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách nhà nước và quyền lợi của các nhà đầu tư chân chính.

Điểm bất cập đầu tiên là sự thiếu minh bạch trong khâu công bố thông tin, dù Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã yêu cầu niêm yết đầy đủ các dữ liệu về vị trí, quy hoạch và mục đích sử dụng ít nhất 30 ngày. Trên thực tế, nhiều địa phương chỉ thông tin sơ lược, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc đánh giá tiềm năng và rủi ro, vô hình trung tạo kẽ hở cho các nhóm lợi ích thao túng giá ngay từ đầu.

Bên cạnh đó, cơ chế định giá khởi điểm thường xuyên bị sai lệch so với giá thị trường do ảnh hưởng từ yếu tố chủ quan hoặc thiếu cơ sở dữ liệu cập nhật. Tình trạng này dẫn đến các phiên đấu giá hình thức, nơi giá trúng thầu bị đẩy lên bất thường hoặc bị hủy bỏ hàng loạt, gây trì hoãn tiến độ các dự án phát triển kinh tế và làm thất thoát hàng nghìn tỷ đồng ngân sách mỗi năm do quy trình hành chính sau đấu giá còn chậm trễ.

2. Nguyên nhân dẫn đến bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất

Các bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ xuất phát từ khâu thực thi mà còn bắt nguồn từ những khoảng trống trong cơ chế kiểm soát và quản lý tài nguyên đất đai.

• Khoảng trống pháp lý và cơ chế giám sát

Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã được ban hành, nhưng sự thiếu hụt các cơ chế kiểm tra độc lập mạnh mẽ để ngăn chặn xung đột lợi ích giữa đơn vị tổ chức đấu giá và cơ quan quản lý nhà nước vẫn là bài toán khó. Các vụ việc thông đồng, dàn xếp kết quả dựa trên mối quan hệ cá nhân vẫn diễn biến phức tạp, khiến giá trúng thầu không phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản, làm méo mó thị trường bất động sản.

• Năng lực chuyên môn và áp lực ngân sách

Công tác định giá đất theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP đòi hỏi chuyên môn cao, nhưng thực tế đội ngũ cán bộ địa chính tại nhiều địa phương chưa được đào tạo chuyên sâu. Việc chưa triển khai đồng bộ hệ thống thông tin đất đai quốc gia theo Điều 112 Luật Đất đai 2024 khiến dữ liệu bị phân tán, thiếu chính xác. Cộng hưởng với áp lực chỉ tiêu thu ngân sách địa phương, một số đơn vị ưu tiên số lượng phiên đấu giá hơn chất lượng, dẫn đến việc tổ chức vội vã, thiếu các đánh giá rủi ro pháp lý toàn diện.

Xem thêm: Mật độ xây dựng là gì? Mới

3. Tác động của bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất đến xã hội và kinh tế

Những hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạo ra hệ lụy tiêu cực kéo dài, kìm hãm tốc độ phát triển hạ tầng và làm gia tăng bất bình đẳng trong tiếp cận tài nguyên đất.

• Thất thoát ngân sách và đình trệ hạ tầng

Về kinh tế, tình trạng thao túng giá và đấu giá kém hiệu quả làm giảm đáng kể nguồn thu trực tiếp từ quỹ đất công. Khi giá trúng thầu không đạt được mức kỳ vọng hoặc xảy ra hủy kết quả hàng loạt, ngân sách nhà nước bị thất thoát một khoản tiền lớn đáng lẽ phải được tái đầu tư cho hạ tầng công cộng. Việc này trực tiếp cản trở tốc độ đô thị hóa và làm mất đi cơ hội thúc đẩy các dự án dân sinh tại địa phương, từ đó làm suy yếu sức cạnh tranh của nền kinh tế vùng.

• Bất bình đẳng xã hội và khủng hoảng niềm tin

Về xã hội, sự thiếu minh bạch làm gia tăng khoảng cách giữa các nhóm nhà đầu tư, nơi chỉ những tập đoàn lớn có tiềm lực tài chính và thông tin mới chiếm ưu thế, đẩy giá bất động sản vượt xa khả năng chi trả của người dân. Tình trạng đất công tập trung vào tay một số nhóm đối tượng gây nên sự bất bình đẳng trong tiếp cận tài nguyên. Đặc biệt, các vụ việc khiếu nại kéo dài sau đấu giá không chỉ làm suy giảm niềm tin của người dân vào hệ thống pháp luật mà còn gây ra tình trạng bất ổn định xã hội, khi quyền lợi đất đai hợp pháp của cộng đồng bị xâm phạm hoặc bị che giấu quy hoạch.

Xem thêm: Quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất mới nhất

4. Giải pháp khắc phục bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất

Để giải quyết tận gốc các bất cập, cần một lộ trình cải cách đồng bộ, tập trung vào tính minh bạch bằng công nghệ và sự độc lập trong cơ chế quản lý.

• Chuyển đổi số toàn diện quy trình đấu giá

Việc áp dụng công nghệ số hóa cần được ưu tiên hàng đầu, đưa toàn bộ quy trình từ công bố thông tin, tiếp nhận hồ sơ đến tổ chức phiên đấu giá lên nền tảng trực tuyến quốc gia. Theo tinh thần Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi 2024), đấu giá trực tuyến giúp loại bỏ sự can thiệp thủ công, tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng cho mọi nhà đầu tư. Cơ quan nhà nước cần đảm bảo thông tin quy hoạch chi tiết được công khai ít nhất 45 ngày trên hệ thống, giúp người dân và doanh nghiệp có đủ thời gian chuẩn bị và đánh giá chính xác giá trị thửa đất.

• Thiết lập cơ chế định giá độc lập và giám sát chặt chẽ

Cần thành lập hội đồng thẩm định giá độc lập theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP với sự tham gia của các chuyên gia từ hiệp hội nghề nghiệp, đảm bảo định giá dựa trên dữ liệu thị trường thực tế thay vì dựa trên ý chí hành chính. Đồng thời, cần thiết lập cơ chế kiểm soát người tham gia thông qua việc yêu cầu công khai nguồn vốn và lịch sử đấu giá để loại trừ các hành vi rửa tiền. Sự tham gia giám sát của cộng đồng và các cơ quan thanh tra độc lập sẽ đóng vai trò là "bộ lọc" quan trọng để ngăn ngừa các vi phạm, đảm bảo mỗi phiên đấu giá đều diễn ra đúng pháp luật, công bằng và mang lại lợi ích cao nhất cho nhà nước.

5. Câu hỏi thường gặp

Đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như thế nào trong pháp luật hiện hành?

Quy trình được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024, Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung 2024) và Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Pháp luật yêu cầu phiên đấu giá phải diễn ra công khai, cạnh tranh và bình đẳng. Giá khởi điểm phải được xác định dựa trên giá thị trường. Người tham gia cần đáp ứng năng lực tài chính, nộp hồ sơ, đặt cọc và tuân thủ các quy định tại phiên đấu giá. Sau khi thắng đấu giá, người trúng phải thanh toán nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Làm thế nào để khắc phục tình trạng thiếu minh bạch trong đấu giá đất?

Việc khắc phục đòi hỏi cơ quan nhà nước thực hiện đúng yêu cầu công khai thông tin quy hoạch, báo cáo đánh giá tác động môi trường và các ràng buộc pháp lý theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Việc đẩy mạnh đấu giá trực tuyến sẽ giúp mọi thao tác đều được ghi lại, giảm thiểu can thiệp tiêu cực. Nếu có nghi ngờ về tính minh bạch, cá nhân, tổ chức có quyền khiếu nại và cơ quan có thẩm quyền buộc phải xử lý trong vòng 30 ngày.

Ai có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất?

Theo Luật Đất đai 2024, mọi cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước đều có quyền tham gia đấu giá nếu đáp ứng các tiêu chuẩn về năng lực tài chính, không thuộc diện bị cấm và có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với mục đích đã được phê duyệt. Tổ chức đấu giá có nhiệm vụ kiểm tra tư cách pháp nhân và năng lực của người đăng ký nhằm đảm bảo tính cạnh tranh thực chất và mở rộng cơ hội cho mọi thành phần kinh tế tiếp cận đất đai công bằng.

Bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý nhà nước mà còn làm giảm niềm tin của nhà đầu tư vào hệ thống pháp lý. Việc cải thiện khung pháp lý và thực thi nghiêm ngặt theo Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản liên quan sẽ mang lại lợi ích lâu dài cho xã hội. Để nhận tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ pháp lý kịp thời, hãy liên hệ ACC HCM ngay hôm nay, nơi đội ngũ chuyên gia sẵn sàng đồng hành cùng bạn vượt qua những thách thức này.