Việc phân biệt cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Hiểu rõ sự khác biệt này giúp cá nhân và tổ chức thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ, đồng thời tránh các tranh chấp pháp lý phát sinh.
Phân biệt cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
1. Phân biệt cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Tiêu chí
Cho thuê quyền sử dụng đất
Cho thuê lại quyền sử dụng đất
Khái niệm
Hành vi của chủ sở hữu hoặc người có quyền sử dụng đất hợp pháp giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân khác trong một thời hạn nhất định theo hợp đồng.
Hành vi của người đã thuê đất từ chủ sở hữu hoặc người có quyền sử dụng đất hợp pháp giao lại quyền sử dụng đất đó cho tổ chức, cá nhân khác sử dụng trong thời hạn thuê còn lại.
Điều kiện
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong thời hạn sử dụng đất.
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không có tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong thời hạn sử dụng đất.
Hợp đồng thuê đất ban đầu phải cho phép việc cho thuê lại.
Người thuê lại phải tuân thủ các điều kiện của pháp luật hiện hành và các điều khoản trong hợp đồng thuê đất ban đầu.
Hình thức
Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Thủ tục thực hiện
Lập hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng (nếu cần thiết).
Đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai.
Lập hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng (nếu cần thiết).
Đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai (nếu có thay đổi).
Chủ thể cho thuê
Chủ sở hữu đất hoặc người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Người đã thuê đất từ chủ sở hữu hoặc người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Thời hạn
Phải được ghi rõ trong hợp đồng, có thể tính bằng số năm hoặc số tháng, và phải phù hợp với thời gian còn lại của quyền sử dụng đất.
Phải nằm trong thời gian thuê còn lại theo hợp đồng thuê đất ban đầu.
Phân biệt cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
2. Hướng dẫn viết mẫu hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT
Căn cứ:
Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
Quyết định số [Số quyết định] ngày [Ngày] tháng [Tháng] năm [Năm] của Ủy ban nhân dân [Tên địa phương] về việc cho thuê đất.
Hôm nay, ngày [Ngày] tháng [Tháng] năm [Năm], tại [Địa điểm], chúng tôi gồm:
Bên cho thuê đất (Bên A):
Họ và tên: [Tên bên A]
CMND/CCCD số: [Số CMND/CCCD]
Ngày cấp: [Ngày cấp]
Nơi cấp: [Nơi cấp]
Địa chỉ thường trú: [Địa chỉ]
Điện thoại: [Số điện thoại]
Bên thuê đất (Bên B):
Họ và tên: [Tên bên B]
CMND/CCCD số: [Số CMND/CCCD]
Ngày cấp: [Ngày cấp]
Nơi cấp: [Nơi cấp]
Địa chỉ thường trú: [Địa chỉ]
Điện thoại: [Số điện thoại]
(Đối với hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ, địa chỉ theo số chứng minh nhân dân/căn cước công dân/số định danh cá nhân; đối với cá nhân thì ghi tên cá nhân, địa chỉ theo số chứng minh nhân dân/căn cước công dân/số định danh cá nhân, tài khoản (nếu có); đối với tổ chức thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính, họ tên và chức vụ người đại diện, số tài khoản).
Hai bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê đất với các điều khoản sau đây:
Điều 1: Đối tượng hợp đồng
Diện tích đất: [Diện tích] m² (ghi rõ bằng số và bằng chữ, đơn vị là mét vuông).
Địa chỉ: [Địa chỉ thửa đất] (ghi tên xã/phường/thị trấn, huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh, tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất cho thuê).
Vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo tờ trích lục bản đồ địa chính (hoặc tờ trích đo địa chính) số [Số], tỷ lệ [Tỷ lệ] do [Tên đơn vị] lập ngày [Ngày] tháng [Tháng] năm [Năm] đã được [Tên cơ quan thẩm định] thẩm định.
Thời hạn thuê đất: [Thời hạn thuê] năm/tháng (ghi rõ số năm hoặc số tháng thuê đất bằng số và bằng chữ), kể từ ngày [Ngày bắt đầu] đến ngày [Ngày kết thúc].
Mục đích sử dụng đất thuê: [Mục đích sử dụng].
Điều 2: Giá thuê và phương thức thanh toán
Giá thuê đất: [Giá thuê] đồng/m²/năm (ghi bằng số và bằng chữ).
Tiền thuê đất được tính từ ngày [Ngày bắt đầu].
Phương thức thanh toán: [Phương thức thanh toán].
Nơi nộp tiền thuê đất: [Tên đơn vị, địa chỉ nơi nộp tiền].
Việc cho thuê đất không làm mất quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai và mọi tài nguyên nằm trong lòng đất.
Điều 3: Sử dụng đất
Bên thuê đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã ghi tại Điều 1 của hợp đồng này và tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai.
Điều 4: Quyền và nghĩa vụ của các bên
Bên cho thuê đất (Bên A):
Đảm bảo quyền sử dụng đất cho Bên thuê đất trong suốt thời gian hợp đồng.
Không được chuyển giao quyền sử dụng khu đất cho bên thứ ba trong thời gian hợp đồng.
Chấp hành quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bên thuê đất (Bên B):
Có quyền sử dụng đất đúng mục đích và trong thời hạn hợp đồng.
Thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đất đúng hạn.
Giữ gìn, bảo quản đất đai và không cho thuê lại hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không có sự đồng ý của Bên A.
Nếu có thay đổi do chia tách, sáp nhập, chuyển đổi doanh nghiệp, bán tài sản gắn liền với đất thuê, tổ chức/cá nhân mới sẽ thực hiện tiếp quyền và nghĩa vụ của Bên B trong thời gian còn lại của hợp đồng.
Điều 5: Chấm dứt hợp đồng
Hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn.
Do đề nghị của một bên hoặc các bên và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất chấp thuận.
Bên thuê đất bị phá sản, phát mại tài sản hoặc giải thể.
Bên thuê đất bị thu hồi đất theo quy định pháp luật về đất đai.
Điều 6: Giải quyết tài sản gắn liền với đất
Việc giải quyết tài sản gắn liền với đất sau khi kết thúc hợp đồng được thực hiện theo quy định của pháp luật.
Điều 7: Cam kết thực hiện
Hai bên cam kết thực hiện đúng quy định của hợp đồng này. Bên nào vi phạm sẽ phải bồi thường theo quy định pháp luật.
Điều 8: Điều khoản chung
Hợp đồng được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ 01 bản và gửi đến cơ quan thuế, kho bạc nhà nước nơi thu tiền thuê đất.
Mục đích sử dụng đất khi cho thuê và cho thuê lại có cần phải giống nhau không?
Cho thuê quyền sử dụng đất: Mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy định pháp luật và mục đích của hợp đồng.
Cho thuê lại quyền sử dụng đất: Mục đích sử dụng đất của bên thuê lại phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã ghi trong hợp đồng thuê lại và các điều khoản của hợp đồng thuê đất ban đầu.
Nếu bên thuê lại quyền sử dụng đất vi phạm hợp đồng, bên cho thuê lại có quyền xử lý như thế nào?
Bên cho thuê lại quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên thuê lại chấm dứt hành vi vi phạm, yêu cầu bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê lại gây ra, và có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê lại không khắc phục vi phạm.
Có cần sự đồng ý của chủ sở hữu đất khi cho thuê lại quyền sử dụng đất không? Có, theo quy định của pháp luật, người thuê quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của chủ sở hữu đất (người cho thuê chính) để cho thuê lại quyền sử dụng đất. Sự đồng ý này cần được thể hiện bằng văn bản và được ký kết giữa các bên liên quan.
Qua bài viết trên ACC HCM mong rằng sẽ giúp bạn phân biệt cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất một cách hợp pháp và hiệu quả, đồng thời tránh những rủi ro pháp lý có thể phát sinh. Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc hỗ trợ về các vấn đề liên quan đến cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất, hãy liên hệ với ACC HCM để được tư vấn chi tiết và chính xác.
